地盤(pán)說(shuō)

這才是，眼下鄭州樓市去庫(kù)存的熱切期望？

■ 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤(pán)》特邀撰稿人

參與房票安置的幾個(gè)樓盤(pán)賣瘋了。

近日，大家被“鄭州城發(fā)集團(tuán)要在2024年年底前，完成6萬(wàn)套商品住宅回購(gòu)目標(biāo)任務(wù)”的消息刷屏了。

中介都在傳，官方尚未證實(shí)，但鄭州地產(chǎn)圈普遍猜想，這大概率和房票安置有關(guān)。

網(wǎng)傳的“6萬(wàn)套商品住宅回購(gòu)”消息，是一則10月22日鄭州關(guān)于征收安置項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法的通知。

?網(wǎng)傳房票安置文件

不難看出，這其實(shí)就是2022年6月20日，鄭州發(fā)布《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》的修訂完善版本。

相關(guān)條款規(guī)定，“房票是被征收人重新購(gòu)置房屋的結(jié)算憑證，票面金額是貨幣化安置權(quán)益量化后的金額；使用有效期限六個(gè)月；購(gòu)買(mǎi)“以購(gòu)代建”商品房時(shí)，票面足夠的，購(gòu)房款不得低于房票面額的90%、不找零，票面金額不足需要補(bǔ)差價(jià)。”

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，待安置戶可以拿著房票在“鄭好房”所有參與房票政策的“以購(gòu)代建”商品房房源中自行購(gòu)買(mǎi)。但票面金額不足支付購(gòu)房款的，不足部分被征收人可以申請(qǐng)貸款。

?鄭好辦“以購(gòu)代建”頁(yè)面

這一舉措無(wú)疑是在為房地產(chǎn)市場(chǎng)"兜底"，變相落實(shí)樓市“止跌回穩(wěn)”政策，從根本上緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力，避免爛尾樓的出現(xiàn)。

當(dāng)然，無(wú)法回避的是，之前房票政策發(fā)布后，由于眼下政府財(cái)政捉襟見(jiàn)肘狀況，不少房企難免心存疑慮，參與的積極性普遍不高。

在10月17日國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上，住建部倪虹部長(zhǎng)宣布將通過(guò)貨幣化安置方式新增100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造的消息，無(wú)疑讓大家吃了顆定心丸。

?房地產(chǎn)政策“組合拳”公布

當(dāng)然，這也是對(duì)財(cái)政部關(guān)于“用好專項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房用作保障性住房”的積極響應(yīng)。

通過(guò)發(fā)行專項(xiàng)債的方式，不僅很好地解決了政府回購(gòu)存量商品房資金來(lái)源問(wèn)題，還能讓“以購(gòu)代建”去庫(kù)存模式加速落地。

其實(shí)，關(guān)于鄭州城發(fā)集團(tuán)下場(chǎng)收購(gòu)商品住宅的消息，并非首次出現(xiàn)。

早在今年3月28日，鄭州市房管局等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買(mǎi)新、以舊換新”工作方案（試行）》。

方案提出，2024年，鄭州全市計(jì)劃完成二手住房“賣舊買(mǎi)新、以舊換新”10000套，其中5000套通過(guò)由國(guó)資平臺(tái)鄭州城市發(fā)展集團(tuán)收購(gòu)二手住房，促成群眾“以舊換新”；另外5000套鼓勵(lì)以市場(chǎng)化方式去化。

?樓市去庫(kù)存鄭州一直在努力

這次直接收購(gòu)的6萬(wàn)套已建成存量商品房，直接用于“以購(gòu)代建”的拆遷待安置房源，比3月份的“以舊換新”計(jì)劃一下子擴(kuò)大了12倍。

這是一個(gè)什么概念呢？

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，市內(nèi)八區(qū)庫(kù)936萬(wàn)m2，出清周期26.2個(gè)月，郊縣庫(kù)存837萬(wàn)m2，出清周期38.3個(gè)月。

如果鄭州城發(fā)集團(tuán)收購(gòu)6萬(wàn)套商品住宅消息屬實(shí)，這個(gè)量級(jí)幾乎是鄭州市主城區(qū)一年的一半以上的銷售面積，將會(huì)徹底解決主城區(qū)的新房庫(kù)存壓力。

鄭州市房管部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2023年1-12月份鄭州市商品房銷售面積1556.07萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)49.92%......很明顯，鄭州樓市去庫(kù)存任重而道遠(yuǎn)。

?2023年底鄭州樓市住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)（自中指研究院）

壓力之下，房票似乎成了鄭州樓市去庫(kù)存新的解藥。

早在今年年初，航空港區(qū)房票安置的順利實(shí)施，為鄭州各區(qū)打了個(gè)好樣板。

眾所周知，港區(qū)樓市以周邊客群為主，在樓市下行期，與主城區(qū)一樣面臨需求不足的問(wèn)題，而另一方面則是拆遷待安置對(duì)象，面臨回遷的遙遙無(wú)期。

不斷摸索的港區(qū)，最終找到了新的破局之策。

港區(qū)管委會(huì)利用45億資金，發(fā)放房票15000余張，待安置對(duì)象積極從房源超市內(nèi)選購(gòu)新房房源，去庫(kù)存效果非常明顯，還很好地解決了安置房品質(zhì)的不確定性問(wèn)題。

?港區(qū)發(fā)行的房票

據(jù)悉，惠濟(jì)區(qū)作為鄭州主城區(qū)“以購(gòu)代建”的村民安置方式的試點(diǎn)，已率先全面啟動(dòng)，相信其他區(qū)域也會(huì)陸續(xù)推進(jìn)。

目前，惠濟(jì)區(qū)的正商家河寬境和附近的一個(gè)項(xiàng)目，已完成與政府簽訂定向安置合同，項(xiàng)目已全面停止銷售。

?惠濟(jì)區(qū)房票兌換現(xiàn)場(chǎng)

此外，和昌水岸花城與旭輝一江云著項(xiàng)目也在積極協(xié)商之中。

就在31日上午，鄭州住宅與房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)出通知，號(hào)召全市房企積極參與房票安置工作，專門(mén)強(qiáng)調(diào)安置群眾持有的房票都有對(duì)應(yīng)的資金，都能夠及時(shí)、足額予以兌付，徹底打消了大家的顧慮。

根據(jù)網(wǎng)傳的說(shuō)法，鄭州城中村拆遷待安置數(shù)量大概在13000-15000戶之間，如果“以購(gòu)代建”不限區(qū)域的措施全面落地，從根本上扭轉(zhuǎn)鄭州樓市的不利局面將指日可待。

?鄭州房協(xié)號(hào)召房企參與房票兌換活動(dòng)

當(dāng)然，政府優(yōu)先房票安置的房源，大概率都會(huì)是剛需和剛改項(xiàng)目，賣得不錯(cuò)的品質(zhì)改善樓盤(pán)，或?qū)⒉粫?huì)參與到“以購(gòu)代建”范圍中來(lái)。

這也無(wú)形中變相地給樓盤(pán)作了分類，把市場(chǎng)上相當(dāng)一部分購(gòu)房者擠壓到了不參與“以購(gòu)代建”的樓盤(pán)，客戶的可選擇性也注定會(huì)越來(lái)越少。

或許，這將進(jìn)一步引導(dǎo)樓市改善需求的進(jìn)一步釋放。

而這種釋放，恰恰是眼下鄭州樓市去庫(kù)存的熱切期望。照這般操作，鄭州的房子很快就不夠賣了。

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