一勺言｜一場演講就讓物業二度性感起來

忙著籌備第五季JUMP大會的兩日間隙，我飛去深圳聽了萬物云董事長朱保全在萬物云睿見大會的演講，感觸相當奇特。????????????

信息含量大，熱點問題一一回應，一如既往的底層思考，以及，令人印象深刻的科技居然占了C位。???????????????????

當前是大物業行業集體估值歷史低谷的時間，卻偏偏又是硬科技、多賽道、想象力重裝加持大物管的隆重時刻，極為反差。?????????????????????????????

反差在于，科技投資背后是每年數億的資金投入，如果沒有面積確定性的增長，這么多科技端成本的投入如何分攤下去，能夠被消化，變得財務可接受？???????????????????

這個難題，可能就是最近數年數字化、科技概念越來越遠離物管（表現形式是：科技投入變得口號化、PPT 化，但實質上喪失了投資能力）的幕后原因。??????????????????

但聽完大寶總的演講，感覺他們找到了解決辦法：換個姿勢增長。

拋磚引玉，談談感想。?????????????

1，擴場景。?

承不承認，面積增長都是大物管行業的主心骨。現在，既然住宅面積不增長了，那就想想其他場景，學校，醫院等。???????????????

這張位次圖，我們并不十分熟悉。但是，每個公司背后都是二十年老司機。

2，市占率。

新開工面積下降，讓地產公司的新增物管面積減少了，那就想想同行碗里的飯。

在全行業正在發生的「前期物業合同轉變為正式物業合同」的歷史大周期里，通過業主主權崛起，真正擴大市占率。

3，價格戰。

萬科物業正式推出智選服務清單，508項服務，分為，必選與可選，推動物業費定價的彈性化。

這樣一來，萬科物業會產生多個價格版本，既能市場下沉，又能高級定制，理論上的市場空間一下憑空增加不少。

4，超級底盤。?

萬物云著名的蝶城+戰略已經進行了數年，這種與地方政府合資的模式，為萬物云在物管跑馬圈地的時代創造了一個超級底盤。

超級底盤上，就可以孵化很多增值服務增長點，從局部裝修，社區家裝，社區租售，能力外包，企業服務等，通通都可以熱插拔。

在很大程度上，這個超級底盤，讓萬物云實現了一個很難有全國性規模經濟效應的行業在一個區域內的規模經濟。???????????

當然，萬物云也成功地把很多公司帶到了溝里。大寶總說，2023年后，很多跟風進入城市環衛的同行，大多數都陷入了現金流的壓力中。

6，科技狠活。

打好AI這張牌，科技狠活能上全上。

核心是，基于AI大模型，把以往的作業能力數據植入，一通計算，抽象出降本增效的能力。

物業畢竟是個勞動密集型行業，技術卷出成本節約，是一種明牌。?????????????

當天，萬物云隆重推出了一個叫「靈石」的邊緣服務器，這個黑乎乎的硬件大家伙，已經在上千個小區開始部署，解決客服、預警、分配、作業，甚至協助能源管理等。?????????

一個多月前，我跟董小姐在深圳采風。

朱保全有讓項目經理每天寫管理日記的習慣，其中一個內容就是，長賬期物業費的收繳。當時他告訴我，積累下來竟然有數十萬字，在AI大模型的加持下，這些工作日志，已經被進化出「如何更有效地收繳物業費」的能力。

你看，精明如他，從不做虧本買賣。

7，頭牌玩家。

社區商業是這次我去聽他演講的初心，也是最熱資產話題之一。??????????

兩三個月前，我肯定不曾想到，萬物云一個輕資產大玩家，會投身風險重重的重資產賽道。而且，居然選擇了社區商業。???????????????

但是，認真想想，又很有合理性。?

社區住戶足夠熟悉，商業模式符合蝶城+戰略，社商低效資產眾多，市場對手空白、不太能打，加上萬物云現金流又足夠好，適時助攻母公司，完美。?????????????

于是，萬物云許了一個超大杯的夢想。

「與高和資本聯手，共同創設社區商業基金，裝入持重資產，“蝶城+社商”模式下，做社區商業的頭牌玩家。」

8，平臺氣質。??????????

那天聽完演講，一個感受是，此刻的萬物云，才真正表現出了平臺公司的氣質。??????????????

平臺就是它的管理場景，平臺上的消費者就是你我他。

不管你是個人，還是商戶，還是企業，總有一個你掏錢的理由。??????????????????????????

地產行業最頭部的平臺公司是貝殼，貝殼有個著名的理念，服務要崛起，首先服務者要崛起。翻譯過來就是，好的服務者，才能創造好服務。?????????????????

萬物云有個家裝業務——研選家——是在社區與蝶城的底盤上進行的。朱保全說，家裝通常售后不滿意，根源是工人不好好干，工人不好好干，根源是他們通勤幾十公里，當然心情不好。蝶城戰略可以讓一個工人就在區域內作業，這是材料本質解決之前的唯一解。??????????????????????????????????

你看，超級玩家，在底層認知里，都心意相通。

9，角色切換。

萬物云正在進行創建以來最大膽的身份更新，從物業管理向資產管理升維。

在我看來，兩個最有代表性的動作，一個是社商投資，立志當頭牌玩家，另一個是企業服務與能源管理。????????????????????????????????

當然，沒有科技投入，沒有AI加持，也許這一篇章要么推遲發生，要么不會發生。????????????

科技投入是它角色變化的底牌。如果說，前幾年空間科技還是個故事，那么現在，空間科技是真正的劇本了。??????????????????????????????????????????

所以，我有一點點理解他的清高了。??

10，最大遺憾。

寫到這里，第五季JUMP大會演講，沒有邀請到朱保全來演講，太可惜了。但是，也有收獲。

朱保全已經答應，不管刮風下雨，他確定會做第六季JUMP大會的第一位返場嘉賓。

大物業行業，短短三五年，完成擴張、崛起到回歸，光顏失色。但是，好的演講，會讓一個傳統的行業二度性感。??????????????

好的演講，也是不直播的。

這里，我摘錄當日朱保全演講的幾個觀點，供大家參考。????

1，一個市場有競爭才會讓頭部企業轉向生態，一個沒有競爭的市場不能稱之為市場。

2，物業行業，勞動密集型，并不存在全國性的規模經濟。從2021年開始，我們就不再公布管理面積，并認為，真正的效率來自局域網的規模效率。

3，萬物云是一個科技愛好者，在科技的投入上，與其等死，不如找死。自2012年開始，每年營業收入1%-2%的錢投到科技上，現在每年幾個億。

4，靈石，會成為未來十年中國物業行業一個發生質變的科技產品。

5，2.5元的物業費是一個市場分水嶺。朝2.5元往上走，空間會越來越窄，往下走，你的空間才會越來越大，萬科物業打算彈性定價，定價菜單化。

6，同濟大學的一位教授說，企業財務報表里面管理費的部分扣除工資，其他的都可以做外包服務。今天在企業服務個領域，除了物業管理，我們還正在為大量企業做人力資源外包、財務外包和IT代碼外包，中國一汽全國的HR平臺是由萬物云在做。

7，一個物業企業要想做好，第一，必須能夠提供兩項以上的服務，而不是單一服務，否則定價能力極差。第二，如何形成你的高密度服務集群。

8，過去，只要拿到一個物業管理項目，你幾乎就沒有被替代的可能，它是一個現金流機器。但是今天出租率嚴重下滑，是一次換血的好機會。幫業主方節約成本、提高出租率，才是本質。只有從物業管理人視角向資產管理人靠齊，才能得到資產管理人的共鳴，才有機會把歷史上的產業園、寫字樓、CBD里面的標志性建筑重做一次。

9，輕資產公司的全球化，并購是必經之路。但是，經過這一輪洗禮，物管行業才真正走向市場，不是說不能做并購，而是做真實的并購。并購整合，至少要有一到兩樣直搗黃龍的武器。????????????

10，萬物梁行，并購整合非常成功。萬物云與陽光智博的交易，出價有得有失。如果地產行業不出問題，價格并不高，但是出了問題，價格就高了。單純從存量市場看，陽光城的住宅物業團隊、項目、客戶系統已經全部整合在一起。除了有合同、收入，還剩下來一支原來萬物云沒有的業務——商業管理，尤其是社區商業。所以，并購的整合非常成功。

11，站在收購的視角看，帶資進場是特別便宜的收購。如果萬科物業具備讓一個物業項目的續約率達到97%以上的時候，所有的收購都是便宜的，因為持續的現金流對于今天的時點來說，并不貴。但是，必須重視破窗理論，要解決破敗的問題，需要資金做冷啟動，必須要通過一個快速的決策機制來做冷啟動，改善環境之后，人心向上。

12，業委會要做法院，不能做法官。重新定價需要業主大會決定。物業公司要做到“質價相符”。?????????????????

13，關于物業費限價，政府都是好心，但是最后，還是物業公司跟業委會達成共識的過程，什么樣的價格對應什么樣的標準。在保持服務底線的前提下，形成一套對話級的定價機制，保持物業行業的毛利還是有可能的。???

14，如果不主動換軌道，未來市場不一定有機會了。更重要的是能力要換軌道。這個行業很大的一個問題是，這個能力建得越強，你做別的事情的能力就越差。

15，未來三年，萬物云構建三個能力。第一，從物業管理轉向資產管理的能力，第二，從物業管理轉向能源管理的能力，第三，從人管人到事管人的能力。希望在傳統組織里面，萬物云能夠成為人工智能應用的先鋒。

最后，安利兩件大事。???????????

第一，董小姐開了自己的視頻號，歡迎關注。?????

第二，JUMP大會第五季的報名正在持續加熱。?????????????

12月27日，周五下午一點，蘇州洲際酒店，我們不見不散。

下圖是海報，掃碼即可報名。

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