如果你去參觀一個(gè)樓盤，發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤的戶型非常非常多，而它又只是一個(gè)普普通通的樓盤，又不是什么超級(jí)大盤。

你可以在心底下個(gè)90%概率的結(jié)論：

這個(gè)樓盤很難賣的好。

成功的樓盤路徑都出奇的一致，失敗的樓盤則五花八門、看的人眼花繚亂。

為什么會(huì)有這么多戶型？

開發(fā)商不知道什么戶型好賣，也不知道什么戶型難賣，索性就把所有的戶型都安排上。

你客戶總要買房的嘛，那我把所有面積段都安排，總有一款適合你的嘛。

這種情況就說(shuō)明，開發(fā)商對(duì)自己的土地質(zhì)素根本就不清楚，不知道自己的土地其所面向的產(chǎn)品方向，核心區(qū)有核心區(qū)的賣法，郊區(qū)有郊區(qū)的賣法，魚有魚路，蝦有蝦道。

而且即便是同一個(gè)面積，其不同的戶型，所面臨的客群是截然不同的。

比如建面99㎡，可以做一房，這個(gè)在城市極核區(qū)很常見(jiàn)，通常是在超高層住宅里，其購(gòu)買邏輯是資產(chǎn)的保值增值邏輯，普遍都能以租養(yǎng)貸。

做兩房一衛(wèi)，這種是相對(duì)比較早的戶型了，房間數(shù)量不多但面積都很大，而且廚房和餐廳等公共空間的面積也都很開闊。

做三房?jī)尚l(wèi)，這個(gè)是相對(duì)改善點(diǎn)的戶型，普遍是大橫廳、大主臥、小次臥，有一定的舒適度。

做四房?jī)尚l(wèi)，非常非常剛需的戶型，3個(gè)次臥面積都非常小，絲毫沒(méi)有居住舒適度，而且還普遍都是橫廳。

犧牲居住空間、來(lái)?yè)巫∶嫔系墓部臻g，本末倒置，是一款非常垃圾的戶型。

還有一種情況是，開發(fā)商內(nèi)部已經(jīng)分裂了，有想要快速賣完的A領(lǐng)導(dǎo)，有想要保住利潤(rùn)的B領(lǐng)導(dǎo)，而且誰(shuí)都說(shuō)服不了誰(shuí)。

老板為了保持團(tuán)隊(duì)內(nèi)部面上的和氣，最后就妥協(xié)了，既有快速走量的剛需產(chǎn)品，也有價(jià)格奇高、保住利潤(rùn)的改善產(chǎn)品，啥戶型都安排上了，最后項(xiàng)目就成了一個(gè)四不像。

你不會(huì)選擇在一個(gè)平價(jià)超市里去買奢侈品，也不會(huì)在2元店里淘到精品好貨，2元店有2元店的經(jīng)營(yíng)邏輯，奢侈品店也有他們的銷售玩法。

買得起豪宅的人，不會(huì)買這樣的樓盤，因?yàn)椴幌敫鷦傂杩腿鹤≡谝欢眩刻旄鞣N事兒多不說(shuō)，還沒(méi)啥圈層。

而普通的剛需客，又會(huì)覺(jué)得這個(gè)樓盤價(jià)格明顯要比周圍其他小區(qū)要貴，感覺(jué)不值，同樣總價(jià)在其他小區(qū)可以買到的面積更大、房間更多。

一道選擇題，不管你是選A、B、C還是D，都有25%的答對(duì)概率。

但如果你把ABCD全都填上去了，那你100%是錯(cuò)的，房子100%賣不動(dòng)

因?yàn)樗菃芜x題。。。。。。

把所有戶型都安排上的樓盤，大概率是不尊重產(chǎn)品的，也不重視產(chǎn)品的研發(fā)。

喝著茶、瞇著眼從公司產(chǎn)品庫(kù)里，挑一些其他城市賣的好的戶型，讓設(shè)計(jì)把強(qiáng)排弄出來(lái)，只要不太犧牲容積率，最好是把容積率全都占滿，就ok。

在這些開發(fā)商眼中，覺(jué)得如今是渠道的天下，做啥產(chǎn)品都一樣，反正賣不動(dòng)，最后中介傭金點(diǎn)位給到位就行了，中介就嘩啦嘩啦的上客了。

確實(shí)，在如今大部分郊區(qū)里，大量的小區(qū)，可能有70%以上的客戶都是由中介帶過(guò)來(lái)的，而且是哪個(gè)樓盤傭金高就帶看哪個(gè)樓盤。

在被渠道綁架的當(dāng)下，不管是五花大綁、還是輕攏慢捻，選擇一種自己相對(duì)喜歡的姿勢(shì)，躺下去，然后活下去，也很重要。

傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)已經(jīng)關(guān)的關(guān)、倒的倒，他們的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，一個(gè)戶型吃遍天的時(shí)代也已經(jīng)過(guò)去了。

沃爾瑪在節(jié)節(jié)敗退，但它旗下的山姆店卻突飛猛進(jìn)！

開發(fā)商們，關(guān)了你的戶型百貨超市吧！

已經(jīng)沒(méi)用了。

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