開發商戶型越多，死的越快！

如果你去參觀一個樓盤，發現這個樓盤的戶型非常非常多，而它又只是一個普普通通的樓盤，又不是什么超級大盤。

你可以在心底下個90%概率的結論：

這個樓盤很難賣的好。

成功的樓盤路徑都出奇的一致，失敗的樓盤則五花八門、看的人眼花繚亂。

為什么會有這么多戶型？

開發商不知道什么戶型好賣，也不知道什么戶型難賣，索性就把所有的戶型都安排上。

你客戶總要買房的嘛，那我把所有面積段都安排，總有一款適合你的嘛。

這種情況就說明，開發商對自己的土地質素根本就不清楚，不知道自己的土地其所面向的產品方向，核心區有核心區的賣法，郊區有郊區的賣法，魚有魚路，蝦有蝦道。

而且即便是同一個面積，其不同的戶型，所面臨的客群是截然不同的。

比如建面99㎡，可以做一房，這個在城市極核區很常見，通常是在超高層住宅里，其購買邏輯是資產的保值增值邏輯，普遍都能以租養貸。

做兩房一衛，這種是相對比較早的戶型了，房間數量不多但面積都很大，而且廚房和餐廳等公共空間的面積也都很開闊。

做三房兩衛，這個是相對改善點的戶型，普遍是大橫廳、大主臥、小次臥，有一定的舒適度。

做四房兩衛，非常非常剛需的戶型，3個次臥面積都非常小，絲毫沒有居住舒適度，而且還普遍都是橫廳。

犧牲居住空間、來撐住面上的公共空間，本末倒置，是一款非常垃圾的戶型。

還有一種情況是，開發商內部已經分裂了，有想要快速賣完的A領導，有想要保住利潤的B領導，而且誰都說服不了誰。

老板為了保持團隊內部面上的和氣，最后就妥協了，既有快速走量的剛需產品，也有價格奇高、保住利潤的改善產品，啥戶型都安排上了，最后項目就成了一個四不像。

你不會選擇在一個平價超市里去買奢侈品，也不會在2元店里淘到精品好貨，2元店有2元店的經營邏輯，奢侈品店也有他們的銷售玩法。

買得起豪宅的人，不會買這樣的樓盤，因為不想跟剛需客群住在一堆，每天各種事兒多不說，還沒啥圈層。

而普通的剛需客，又會覺得這個樓盤價格明顯要比周圍其他小區要貴，感覺不值，同樣總價在其他小區可以買到的面積更大、房間更多。

一道選擇題，不管你是選A、B、C還是D，都有25%的答對概率。

但如果你把ABCD全都填上去了，那你100%是錯的，房子100%賣不動

因為它是單選題。。。。。。

把所有戶型都安排上的樓盤，大概率是不尊重產品的，也不重視產品的研發。

喝著茶、瞇著眼從公司產品庫里，挑一些其他城市賣的好的戶型，讓設計把強排弄出來，只要不太犧牲容積率，最好是把容積率全都占滿，就ok。

在這些開發商眼中，覺得如今是渠道的天下，做啥產品都一樣，反正賣不動，最后中介傭金點位給到位就行了，中介就嘩啦嘩啦的上客了。

確實，在如今大部分郊區里，大量的小區，可能有70%以上的客戶都是由中介帶過來的，而且是哪個樓盤傭金高就帶看哪個樓盤。

在被渠道綁架的當下，不管是五花大綁、還是輕攏慢捻，選擇一種自己相對喜歡的姿勢，躺下去，然后活下去，也很重要。

傳統的百貨商場已經關的關、倒的倒，他們的時代已經過去了，一個戶型吃遍天的時代也已經過去了。

沃爾瑪在節節敗退，但它旗下的山姆店卻突飛猛進！

開發商們，關了你的戶型百貨超市吧！

已經沒用了。

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