地盤說

交好房子，要革了誰的命？

■撰文 | 李冠喬 ? 《地盤》特邀撰稿人

“住宅層高標準將調整為不低于3米”、“2000年以前建成的老舊小區，全部納入城市更新改造范圍”......

兩會傳來的樓市消息，猶如一枚深水炸彈。這也意味著，樓市要變天了。

過去兩年的房地產下行期，不少人遇到最大的問題，就是手里的房子想出手，不僅賣不上價，也很難賣出去。

眼瞅著好房子標準落地，以“第四代住宅”為代表的一批好產品加速入市，高公攤的房子被淘汰的速度只會越來越快。老房子或許會更難出手。

1

賠錢賣不賣？

老劉突然發消息給我：我那房子想出掉，但問了好幾個人，都說現在價格和行情都不是太理想，該咋辦？

這已經是他第7次咨詢我同一個問題了，時間跨度有三年之久。

之前問的時候，我其實都給過明確建議，那就是果斷出掉，否則以后會再難賣，尤其是沒有更合理的價格預期。

彼時，老劉惜售的心態極為明顯，總覺得賣虧了。

?示意圖

后來，我的房子出掉了，價格還算理想。我倆同一個單元，老劉的房子比我的還要大20來個平方，他當時的預期是要比我的多賣個50萬。

老劉再度問我這個問題的時候，不知道是哪種考慮，我已知他在鄭州的五套房，除了兩套自用外，其余全部空置。其中有一套還是當年的網紅銷冠，位置和配置都相當不錯。

我問他，你舍得割肉嗎？老劉說，我得再評估一下。

老劉這句所謂的“再評估一下”，實際上就是算算賬，自己還能掙多少，或者會不會真被割肉。至于說會不會再漲上去，那是有點兒想多了。

但我差不多可以猜到，他這一評估，至少是論季度的。如果他沒有看到這篇文章，下一次問我的時候，至少是在今年9月份了。

?示意圖

其實，這兩年像老劉這樣的例子有很多。

面對這樣一個復雜的市場，心態挺復雜的。沒能在最適當的時機出手，手里的房子幾乎成了燙手的山芋。盡管銀行方面已經多次下調了存量房貸利率，但他們的目的更在于獲得可觀的增值。

更可恨的是，房子一旦掛了出去，就會有中介不停給你打電話，告訴你這房子得降降才能出去。假如你同意把房價下調到一個勉強還能接受的檔位，他們還會一二再、再而三的打電話給你，說有幾個看中了房子，就是價格還得再降降。

這個時候，就算你再次降了價，恐怕也見不到他們嘴里那個所謂的買房人。

就這樣，你的預期被一降再降，同時被打擊的，還有你的信心。

?示意圖

別說，真就有人坐不住，忍不住割肉離場的。這里頭，不乏有急著用錢的主兒，也有一部分是被中介忽悠的。

所以，也就能夠理解老劉回應我的那句“再評估一下”的內在含義。

其實，對應老劉買入時的房價來說，目前的售價即便是賣不到與我同期的高位，實際上仍然是有一定的獲利空間的。

同等質素的房子啊，就怕直接拿價格來作對比，一比，心態就會崩掉。畢竟，出手的時機、環境、對象都不一樣了。

?搶到就是賺到的時代已經遠去

但從目前的行情來看，盡管心有不甘，老劉的房子還是出掉為妙。畢竟，面對來勢兇猛的第四代住宅，就得房率或者說高贈送這一項，就會讓許多二手房招架不住。

這個話題，我們此前的文章也多次說過。

比或者不比，結果都是一樣的，除非2016年那樣的市場再來一遍，垃圾盤都可以雞犬升天。這，顯然是不可能的。

2

買不買？

去年，鄭州出臺新的建筑規范后，算是給第四代住宅的全面落地加了一道護身符。從隨后的拍地就可以窺得一斑，各大品牌房企的奮力廝殺，為的就是在第四代住宅上的近身博斗。

相比傳統住宅，四代宅的好處實在太多。從高贈送和得房率來說，就已經迷倒許多人，更不用說內部空間的利用上，甩傳統住宅幾條街。

成都、西安等開始得早的城市，第四代住宅早已繁花似錦。

鄭州的招商林嶼境甫一問世就令買房人欲罷不能，中海新摘的司法警官學校地塊關于第四代的信息流出，也讓許多名單第四代的買房人趨之若鶩。

?招商林嶼境實景示范區

包括超總二期、亞星新地塊落地第四代住宅，都迅速成為區域最靚的仔。注定，第四代住宅今年會在鄭州大放異彩。

我們從前年開始，就在追逐和研究第四代住宅，也自費考察過成都、西安甚至地市的第四代行情，看到了太多第四代產品的優異表現。

比如剛剛去過的新鄉潤華森林云墅，憑借第四代產品問鼎新鄉市單盤銷冠，駐馬店旭強連續布局四個第四代項目，實現在本地市場的彎道超車……

也曾聯合徐輝設計院做過第四代住宅的專題直播訪談，與第四代住宅的操盤手做過面對面的交流。

?聯合徐輝設計論道第四代住宅

跟當年訪問金沙和冶都一樣，每一個優秀的第四代樓盤，我們都流連忘返，希望從中獲得更多的成功密碼。

隨著更多的第四代項目面世，樓市行情將出現不可逆的轉向。

開發商或者買房人，無論主動還是被動，都將被第四代住宅完美的覆蓋，這是趨勢。

前不久，豫園項目一期首個樓棟封頂，向前邁出一大步。

豫園一期賣得超出預期，說明大家對高贈送的歡迎和認可。按照預期計劃，這個項目差不多一年后就會出現在二手房市場上，到那個時候，普通二手房還有掙扎的能力和空間嗎？

?金投豫發豫園效果示意

更何況，第四代來得這么猛烈，后面的新項目排著隊呢。

這也是目前市場上的那些“老劉”們共同面對的難題：要么割肉離場，要么到時候多割一點兒。

不管怎么算計，第四代住宅普及以后，傳統住宅注定會被無情地碾壓，甚至取代。

3

勢如破竹

第四代住宅，仿佛成了大殺四方的殺手锏，迅速躥紅全國，無論南方北方，各地都在出臺相應的政策，支持第四代住宅。

有了政策的加持，技術就可以得到相應的延展與突破，新設計出來的房子比著以前著實有著不小的競爭力。

但也有不理解或者不認可， 甚至有故意黑第四代的。這里頭，有酸不溜丟的媒體人，也有沒做第四代的開發商。

黑的內容不具體說了，理由五花八門，卻沒有一個能站住腳，甚至有些為了黑而黑，還搬出來外地某第四代交付翻車的案例，試圖一竿子打翻一船人。

?好房子被權威明確

越是新事物越是受關注，往往有肯定也有質疑。

第四代住宅的確是太火了，有不同的聲音也可以理解，放大第四代住宅的所謂缺點的，一定是從內心里抵觸第四代的，要么吃不到葡萄說葡萄酸，要么自己家根本沒有第四代。

無論是買房人、媒體還是開發商，怕沒有用，黑更沒有用。

直面，才是唯一正確的選擇。

第四代住宅方興未艾就遭此毒手，不明真相的吃瓜群眾可能還真以為會有這樣那樣的問題，但你到實地去看看就會發現，第四代住宅真的是太能打了，也真的讓買房人得到應有的實惠。

?第四代住宅大露臺示意

不是說讓所有人都愛上第四代，也會有人圖便宜去買普通住宅。但第四代就一定比普通住宅貴很多嗎？未必。

關鍵是在二手房市場的較量上，第四代可是要甩出普通住宅幾條街的，而且，這一現象即將得到驗證。市場上第四代住宅越多，對二手房的沖擊就越大。

這就是那些“老劉”們應該看清楚的地方，以便于即時做出正確的判斷。如果真到了存在手里好幾年的房子越來越不值錢的時候，恐怕是哭都哭不出來了。

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