好房子總有人買(mǎi)單！

2025年龍華首個(gè)“日光”盤(pán)誕生——紅山華府開(kāi)盤(pán)90分鐘即售罄。

其原因也簡(jiǎn)單：地理位置優(yōu)越，被大家譽(yù)為紅山片區(qū)最后一塊新盤(pán)寶地，疊加深高北學(xué)區(qū)資源與稀缺小戶(hù)型設(shè)計(jì)，成為市場(chǎng)競(jìng)相追逐的焦點(diǎn)。

然而，紅山的故事遠(yuǎn)未結(jié)束。近日有網(wǎng)友爆料，開(kāi)市客周邊有地塊動(dòng)工，疑似新地王項(xiàng)目即將浮出水面。

為此，上周壹地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)實(shí)地探訪，具體詳情我們一起往下看。

01.

已經(jīng)開(kāi)挖
紅山新住宅來(lái)了？

從網(wǎng)友所爆料的位置信息分析，該地塊處于新區(qū)大道與人民路的交匯地帶，且恰好位于開(kāi)市客的正前方位置。

通過(guò)查閱詳細(xì)規(guī)劃“一張圖”可知，在開(kāi)市客正前方存在兩個(gè)地塊：

如圖所示，地塊一，當(dāng)前以灰色標(biāo)識(shí)呈現(xiàn)，被標(biāo)注為發(fā)展備用地塊；地塊二，以綠色標(biāo)識(shí)標(biāo)注，被定義為農(nóng)林和其他用地。

▲圖源詳規(guī)一張表

而所謂的“發(fā)展備用地”是指：目前不屬于發(fā)展用地，但未來(lái)可能根據(jù)城市發(fā)展的需要調(diào)整為建設(shè)用地的地塊。

這些地塊通常用于未來(lái)的城市擴(kuò)展和發(fā)展，可以根據(jù)需要調(diào)整為工業(yè)、商業(yè)、居住等用途的建設(shè)用地?。

這也就意味著，地塊一在未來(lái)的規(guī)劃用途上一切皆有可能。

▲圖源詳規(guī)一張表

經(jīng)壹地產(chǎn)實(shí)探發(fā)現(xiàn)，該地塊目前正處于土地平整的施工階段，現(xiàn)場(chǎng)可見(jiàn)多臺(tái)挖掘機(jī)同時(shí)作業(yè)，進(jìn)出泥頭車(chē)則頻繁出入負(fù)責(zé)運(yùn)輸。

此外，有網(wǎng)友爆料稱(chēng)，地塊門(mén)口樹(shù)立的牌子為卓越柏奕府的廣告，推測(cè)該地塊可能屬于卓越集團(tuán)，或是卓越皇后道項(xiàng)目的二期用地。

▲圖源壹地產(chǎn)實(shí)拍；圖二深圳大漂亮聊房（左右滑動(dòng)）

對(duì)此，壹地產(chǎn)也做了進(jìn)一步核實(shí)。

首先，從“卓越深圳地產(chǎn)設(shè)計(jì)部”2014年公眾號(hào)的推文中可以看到，當(dāng)時(shí)的卓越皇后道確實(shí)規(guī)劃了兩期項(xiàng)目。

其次，一位接近卓越地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步證實(shí)，當(dāng)前正在施工的地塊為皇后道二期項(xiàng)目（項(xiàng)目命名以開(kāi)發(fā)商實(shí)際公布為準(zhǔn)）。目前項(xiàng)目戶(hù)型尚未最終確定，但預(yù)計(jì)將于明年正式推向市場(chǎng)。

由此也能推測(cè)，該地塊基本能確定有居住用途。

▲圖源壹地產(chǎn)&卓越深圳地產(chǎn)設(shè)計(jì)部；盜圖必究

值得注意的是，該地塊目前小學(xué)和初中均被劃分在龍華實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。從龍華實(shí)驗(yàn)的中考成績(jī)來(lái)看，該學(xué)校也稱(chēng)得上是一匹黑馬。2024年的十大率在26.8%，高分段比例接近高新中學(xué)、寶中初中部，達(dá)到深圳前15級(jí)別。 （學(xué)區(qū)劃分以當(dāng)年教育局劃分為準(zhǔn)）

地理位置優(yōu)越，也有優(yōu)質(zhì)學(xué)校在側(cè)，它會(huì)不會(huì)成為紅山下一個(gè)日光盤(pán)呢？我們拭目以待。

▲圖源學(xué)區(qū)地圖

02.

3大樓盤(pán)動(dòng)態(tài)更新
龍華版的“華潤(rùn)城”也來(lái)了？

除了紅山有的新的動(dòng)態(tài)之外，上塘、大浪的新盤(pán)動(dòng)靜也不小。

像塘城壹號(hào)、深鐵瓏境二期、卓越珺奕府二期相繼爆出入市的消息，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。為此，我們實(shí)地探訪了番。

▲圖源釘圖

卓越珺奕府二期

進(jìn)度：主體出地面多層

戶(hù)型：建面約83-114㎡3-4房

卓越珺奕府 布龍路與和平里西北側(cè)，緊鄰深鐵瓏境和港鐵天頌，周邊生活配套醇熟，且距離地鐵4號(hào)線龍勝站約500米，交通出行十分便捷。 （百度地圖測(cè)距）

該項(xiàng)目一期于 去年3月面市， 采用“同戶(hù)型分段一口價(jià)”的定價(jià)策略 ，即 約410萬(wàn)內(nèi)任選80平、455萬(wàn)內(nèi)任選89平，去化效果不錯(cuò)。

據(jù)悉，二期產(chǎn)品相比1期做了迭代升級(jí)，實(shí)用率最高能做到93%。4月14日取證也已經(jīng)取證，預(yù)計(jì)19號(hào)開(kāi)盤(pán)，本次推出建面約83-114平的3-4房，綜合下來(lái)約8.76折，折后均價(jià)5.19萬(wàn)/平。

目前，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度顯著，一期1-2棟主體結(jié)構(gòu)已全部封頂，二期主體已建至地面10余層。

▲壹地產(chǎn)實(shí)拍

深鐵瓏境二期

進(jìn)度：主體已封頂

戶(hù)型：建面約85-110㎡3-4房

深鐵瓏境與卓越珺奕府 僅一河之隔。

該項(xiàng)目整體規(guī)劃為三期開(kāi)發(fā)，1期洋房+小高層已經(jīng)交付入住。2、3期都在建設(shè)中，其中2期是2棟商品房+1棟人才房組成，3期為5棟商品房組成，相對(duì)一期來(lái)說(shuō)，二三期在裝修上做了升級(jí)。

從建設(shè)進(jìn)度來(lái)看，目前建筑主體已經(jīng)封頂。網(wǎng)傳2期或?qū)⒈驹氯胧校淄?棟，面積段在85-111平的3-4房戶(hù)型，因?yàn)?期有商品房和人才房組成，所以網(wǎng)上吹風(fēng)價(jià)比一期便宜近2萬(wàn)/平，總價(jià)可能在400萬(wàn)出頭。

▲壹地產(chǎn)實(shí)拍

塘城壹號(hào)

進(jìn)度：主體出地面40+層

戶(hù)型：建面約67-125㎡2-4房

該項(xiàng)目位于龍華上塘片區(qū)，就在上芬站邊上，是名副其實(shí)的地鐵口物業(yè)，隔壁就是54班九年制華東師范大學(xué)附屬龍華學(xué)校，配套非常豐富。

據(jù)悉，塘城壹號(hào)原屬于恒大岳盟工業(yè)區(qū)城市更新單元，2016年5月納入《2016年深圳市城市更新單元第三批計(jì)劃》成功立項(xiàng)，由于特殊原因，后由人才安居+深業(yè)+萬(wàn)科+特區(qū)建工集團(tuán)共同出資組建。

近年來(lái)，該項(xiàng)目多次傳出即將入市的消息，最近又有人傳出項(xiàng)目或?qū)⒃诒驹氯胧校平婕s67-125㎡的2-4房，總價(jià)約390萬(wàn)就能上車(chē)。壹地產(chǎn)實(shí)地探訪，目前項(xiàng)目主體建筑已建設(shè)至40余層，現(xiàn)場(chǎng)有人員施工。

▲壹地產(chǎn)實(shí)拍

上塘村城中村改造單元

進(jìn)度：發(fā)布了龍華上塘村城中村改造單元規(guī)劃（A）招標(biāo)公告

總拆除建筑面積：約51.8萬(wàn)平

該舊改項(xiàng)目是龍華區(qū)首個(gè)城中村改造試點(diǎn)項(xiàng)目，在塘城壹號(hào)的正對(duì)面。

根據(jù)招標(biāo)公告顯示來(lái)看，本項(xiàng)目主要以居住和工業(yè)功能為主。因土地利用率較低，建設(shè)年代較早，建筑物老化明顯，村民改造意愿強(qiáng)烈。項(xiàng)目總拆除新建范圍約30.2公頃，總拆除建筑面積約51.8萬(wàn)平方米，現(xiàn)狀容積率1.72，現(xiàn)狀私宅424棟，商業(yè)辦公7棟，廠房161棟。 （來(lái)源深圳公共資源交易中心公告公示）

從改造范圍來(lái)看，該舊改項(xiàng)目很可能是前幾年被業(yè)界譽(yù)為的龍華版“華潤(rùn)城”。（此信息具體以官方信息為準(zhǔn)）

▲本次上塘村城中村改造單元初步擬定拆除新建的范圍（僅供參考，最終以官方確定范圍為準(zhǔn)）

實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，目前居民生活如常，部分居民樓出現(xiàn)墻體表面脫落現(xiàn)象，要開(kāi)拆還有待時(shí)日。

▲壹地產(chǎn)實(shí)拍（左右滑動(dòng)）

03.

小結(jié)

當(dāng)然，作為深圳新房供應(yīng)“大戶(hù)”，龍華今年入市項(xiàng)目數(shù)量頗為可觀。

據(jù)壹地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，除開(kāi)上述項(xiàng)目之外，今年預(yù)計(jì)還有15個(gè)樓盤(pán)或?qū)⒓油?入市。

從項(xiàng)目進(jìn)度來(lái)看，鵬宸云筑、鴻榮源觀城動(dòng)作最快。其中，網(wǎng)傳鵬宸云筑預(yù)計(jì)加推1棟，4月底拿證，5月初開(kāi)盤(pán)，面積段位81-91-107-126平的3-4房；鴻榮源觀城官宣4月19號(hào)開(kāi)樣板房，網(wǎng)傳預(yù)計(jì)5月左右拿證開(kāi)盤(pán)。

從片區(qū)的角度來(lái)看，觀瀾片區(qū)最卷，預(yù)計(jì)有10個(gè)盤(pán)將要推出，估計(jì)又要卷出花了。

最后，這么多樓盤(pán)中有你感興趣的嗎？歡迎留言互動(dòng)。

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