壹

滾滾長(zhǎng)江東逝水，浪花淘盡英雄。熱銷喜訊連波起，新盤馬上來，盡在“豐海朝”。

沒錯(cuò)，在小陽春“成色十足”之后，北京樓市又將迎來新一波的高潮，即眾多新盤將要鏖戰(zhàn)“新賽季”。

如果說，小陽春期間，以和樾玉鳴、和樾望云、海開·頤海澐頌為代表的海淀樓市，成為市場(chǎng)炙手可熱的所在。那么，接下來市場(chǎng)主角當(dāng)屬“豐海朝”，皆因都有“當(dāng)家花旦”要登場(chǎng)。

海淀戰(zhàn)隊(duì)

朱房雙雄，大招待發(fā)

不得不說，今年海淀樓市，真的不是一般的強(qiáng)。

一方面，宅地供應(yīng)高潮迭起，樓面價(jià)蹭蹭往上漲。從朱房0029地塊樓面價(jià)8.92萬/㎡，到朱房0030地塊樓面價(jià)9.5萬/㎡，再到樹村地塊樓面價(jià)的10.23萬/㎡，不斷刷新著北京樓市的紀(jì)錄。

另一方面，新盤火爆熱銷勢(shì)頭，從年初開始一直未停歇。

1月13日，保利建工·嘉華天珺首開，熱銷31.6億元，開盤當(dāng)天認(rèn)購(gòu)率達(dá)78.5%。

3月16日，海開·頤海澐頌首開，熱銷72.5億元，成交606套。

3月21日，和樾望云、和樾玉鳴攜手同天開盤，最終和樾望云熱銷85億元、和樾玉鳴熱銷67億元。

從目前的網(wǎng)簽成績(jī)來看，這幾個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽成績(jī)都不俗，也由此證明了，只要海淀好地段項(xiàng)目一出手，熱銷業(yè)績(jī)就沒跑。

2025年海淀入市新盤網(wǎng)簽情況一覽表

在上述四個(gè)項(xiàng)目接連上演“達(dá)人秀”之后，朱房雙雄將成為“接棒者”。不過由于海淀樓市的特殊性，這兩個(gè)項(xiàng)目是“嘴真緊”，截至目前除了知道0029地塊案名為臻澐，0030地塊案名疑是建發(fā)·海晏，這兩個(gè)已經(jīng)報(bào)完規(guī)的項(xiàng)目，目前戶型諜照尚未流出，并非項(xiàng)目不想亮肌肉，而是“想說不能說”，懂得都懂。

根據(jù)市場(chǎng)流傳的各種“大道消息”、“小道消息”，臻澐戶型面積段約為129~265㎡，建發(fā)·海晏戶型面積段約為180~330㎡，預(yù)計(jì)5月上旬都會(huì)開放售樓處和樣板間，屆時(shí)產(chǎn)品力到底如何，便能見分曉了。

朝陽軍團(tuán)

多元置業(yè)需求，全包圓

進(jìn)入2025年，朝陽區(qū)一改去年僅有3個(gè)新項(xiàng)目入市的低調(diào)，大步快跑的加入新盤爭(zhēng)霸賽。

小陽春期間，位于小紅門的中海時(shí)光之境實(shí)現(xiàn)首開13.6億元，位于十八里店的中海朝陽ONE首開27.3億元，為今年的朝陽樓市開了個(gè)好頭。

緊隨其后，朝陽將有3個(gè)新項(xiàng)目，大概率都會(huì)在5月開盤，它們有著共同的特征，便是地段位置都“很打眼”。

首先出戰(zhàn)的便是位于酒仙橋的中海萬吉玖序，目前售樓處和樣板間都已開放，豪sir也第一時(shí)間進(jìn)行了探盤，實(shí)話實(shí)說這一次中海就是為了在北京樓市樹立頂豪標(biāo)桿而來。

從戶型尺度來看，項(xiàng)目面積段在168~372㎡，主打就是所有空間尺度都豁達(dá)。其中面積最大的372㎡戶型，更是一層一戶，總共只有22套。

在精裝品質(zhì)上，亦是很投入，以249㎡樣板間為例，運(yùn)用了大量的奢石、奢皮、奢木、奢板、奢玉、奢布等材料，讓整個(gè)空間呈現(xiàn)法式藝術(shù)氛圍；廚房電器的油煙機(jī)、燃?xì)庠睢⑾赐霗C(jī)、蒸箱、烤箱、冰箱、電磁爐、升降油煙機(jī)均為德國(guó)頂級(jí)品牌嘉格納；南向全景落地窗采用的是YKK系統(tǒng)窗，其保溫隔音性能達(dá)到“好房子”的超高品質(zhì)；客廳和主臥配置的大金空調(diào)配備AI風(fēng)口，能自動(dòng)檢測(cè)過人不吹風(fēng)，讓人擁有更好的體感溫度。

另外，保利＋金茂拿下的三間房地塊，亦是整裝待發(fā)。

由保利開發(fā)的三間房006地塊，案名為保利朝觀天珺，面積段在89~175㎡，滿足剛需到改善的全維置業(yè)需求，據(jù)悉最高的使用率能到100%。

由金茂開發(fā)的007地塊，是金茂“滿系”產(chǎn)品在北京的首秀，據(jù)說案名為金茂滿曜，戶型面積為115~157㎡。

隨著這三個(gè)項(xiàng)目的相繼登場(chǎng)，想要在朝陽置業(yè)的購(gòu)房人，又有了新選擇，可以好好挑了。

豐臺(tái)陣營(yíng)

亮出主城這張牌

論到北京樓市最卷的地方，豐臺(tái)若說自己是第二，別的區(qū)域沒人敢說自己是老大。

原因嚒，大家都懂。一方面每年新盤咔咔上，另一方面大量庫(kù)存待清理，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比紅海還艱難，導(dǎo)致新項(xiàng)目不斷卷產(chǎn)品，順銷盤時(shí)不時(shí)推特惠房博銷量。

進(jìn)入2025年，豐臺(tái)卷的局面沒有改變，但好地方的新項(xiàng)目確實(shí)是多了起來，涵蓋二環(huán)到四環(huán)的主城區(qū)。包括位于三環(huán)東鐵營(yíng)的金茂璞逸豐宜，位于四環(huán)豐科園的北京隅·西頌，位于二至三環(huán)之間麗澤商務(wù)區(qū)的中海麗金府和中海麗澤叁號(hào)院。

除了主城地段很顯著之外，這幾個(gè)新盤在好房子領(lǐng)域，亦是把高得房率這張牌亮了出來。譬如，這四個(gè)項(xiàng)目南側(cè)都有封閉陽臺(tái)＋花池，北側(cè)都有設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送，得房率90％起步，就問你服不服。

別問豐臺(tái)新房得房率為何這么高？問就是，競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)太卷，必須得有點(diǎn)東西來吸引購(gòu)房人，所以豐臺(tái)新房的空間黑科技不斷迭代，達(dá)到NEXT LEVEL。

不過，對(duì)于那些前兩年面市，還在順銷的豐臺(tái)項(xiàng)目來說，則是更加頭痛了，為了吸引購(gòu)房人，“價(jià)格戰(zhàn)”不打不行，打了又會(huì)面臨老業(yè)主撥打“12345”的問題，不是一般的難。

貳

從目前的局面來看，下一個(gè)階段的競(jìng)爭(zhēng)局點(diǎn)，當(dāng)屬“豐海朝”，且是豪宅產(chǎn)品為主打。

都是城六區(qū)，都是好房子，如何能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上脫穎而出，有以下兩個(gè)問題待解決。

問題一

開盤價(jià)如何定？

眾所周知，自去年以來，北京新供應(yīng)的宅地，基本上都沒有規(guī)定銷售指導(dǎo)價(jià)，當(dāng)定價(jià)權(quán)回歸開發(fā)商自身后，首開價(jià)格如何制定，關(guān)乎全局。

皆因，如今定價(jià)不只是看所屬區(qū)域的新房二手房?jī)r(jià)格，還得看同時(shí)段其他同緯度新盤的價(jià)格，畢竟現(xiàn)在千萬級(jí)以上的購(gòu)房人，在買房置業(yè)這件事上同樣小心謹(jǐn)慎。

最近，豪sir就跟一位操盤手深聊了一番，他表示現(xiàn)在的購(gòu)房人，看十個(gè)項(xiàng)目，甚至更多的盤，才會(huì)確定心儀房子的入選名單，接下來再進(jìn)行一輪比產(chǎn)品力、比生活配套，更重要的是比價(jià)格，只有確定“買得值”，才會(huì)考慮出手。而在同一區(qū)域，有多個(gè)項(xiàng)目門對(duì)門時(shí)，這種比較會(huì)更明顯。

所以，下一階段將開盤的各大新盤，在首開價(jià)格制定上，確實(shí)要好好琢磨再琢磨，不僅要向內(nèi)看，更要向外比，皆因現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，不僅是區(qū)域同儕，還有他區(qū)高手。

問題二

如何在市場(chǎng)留下深刻記憶點(diǎn)？

今年以來新盤不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品力迭代提升快，說實(shí)話各家產(chǎn)品都很用心，滿配精裝、超高得房率已是標(biāo)配。

但也導(dǎo)致了一個(gè)新問題，就是基本面都很好，第一眼觀之都不錯(cuò)，但是多個(gè)項(xiàng)目看完后，再一回想，沒有啥記憶點(diǎn)。

當(dāng)你的項(xiàng)目沒有記憶點(diǎn)，而其他項(xiàng)目有記憶點(diǎn)的時(shí)候，購(gòu)房人在心里的置業(yè)權(quán)重，會(huì)更偏向于有記憶點(diǎn)的項(xiàng)目。

根據(jù)豪sir最近的探盤感受來說，有兩個(gè)項(xiàng)目在樣板間打造上，做好了這門功課。

一個(gè)是中海萬吉玖序，位于餐廳旁的可升降高顏值石材島臺(tái)確實(shí)是頭回見，另一個(gè)是北京隅西頌的客廳電視背景墻，沒有采用市場(chǎng)上常見的奢石、巖板，還是選用貝母，讓人印象深刻。

對(duì)于，馬上將亮相樣板間的新盤，真的請(qǐng)?jiān)凇坝洃淈c(diǎn)”這件事上，多下下功夫。

還是那句話，只有“念念不忘，才有回響”。

至于接下來的豐海朝“三國(guó)殺”，是海淀繼續(xù)上演天選劇本，還是朝陽大展魅力，亦或豐臺(tái)高唱?jiǎng)鸥瑁磺辛艚o市場(chǎng)票房來佐證。

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北京豪宅項(xiàng)目

東城區(qū)：｜ ｜

西城區(qū)：｜｜

朝陽區(qū)：｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜

海淀區(qū)：｜｜｜｜｜

豐臺(tái)區(qū)：｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜

石景山區(qū)：｜｜｜｜｜｜｜

通州區(qū)：｜｜｜

門頭溝區(qū)：｜｜｜｜

大興區(qū)：｜｜｜｜

昌平區(qū)：｜｜｜｜｜｜

順義區(qū)：｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜｜

房山區(qū)：

懷柔區(qū)：

密云區(qū)：｜｜｜

平谷區(qū)：

外埠項(xiàng)目

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