重慶物業江湖真相：降費博弈！

01.

今天借中鐵建花語佰驪社區，央企物業公司撤退這個事情，來聊一聊這兩年重慶物業降費的事情。同時，聊一聊重慶物業這個江湖。

我個人想的，可能跟有些所謂主流的意見不一樣。一切就像電影，比電影還要精彩。

02.

先說中鐵建花語佰驪。這個社區在巴南融匯半島，2019年建成。2025年5月10日這天，中鐵建物業公司公告宣布，他們接下來將正式退出這個社區的物業服務。

這個事情是很奇怪的。

為啥？按照傳統經驗，物業公司進入社區那可是一塊穩定的香餑餑。前幾年爭奪社區物業的新聞，那可是多姿多彩千奇百怪。那么，為何現在開發商，即便留下罵名也要撤離自己開發的住宅社區呢？

這背后，當然我們會關注到重慶物業降費的是與非。

03.

現在，我們聊一聊本人之前所在社區，更換物業的故事。

前幾年，經濟與地產形勢還行。重慶有家物業聲名遠揚的公司，謀求香港上市。如你所知，上市就要把殼做大，要做大殼，你就得尋找更多的社區資源。

于是，重慶好些社區，居民就突然覺醒了般，申請要成立業主委員會。業主委員會成立的第一件事情，甚至唯一的事情，就是想盡一切辦法換掉原來的物業公司，迎來新的物業公司。

如何評價業主委員會的成員？

我個人不成熟的認識，業主委員會成員，大部分都是好人，都是熱心為社區做貢獻有公益心的人，值得大大的贊。但是，這里面也不排除個別壞人，他們不是為了社區業主公益事業付出，而是為了謀求個人私利。

你會問，一個社區業主委員會有啥私利？

以本人之前社區為例，一位姓李的護士出身的骨干，她自稱是業主精神領袖，而團結起來的人，有人甚至辭去自己原本工作，專門投身到業主委員會籌備事情上來。有傳說，聲名遠揚物業公司為了進來，給了他們60萬。這當然沒有證據。

由于人們對之前物業公司不滿意，終于通過法庭官司，最終成功成立業主委員會，成功將原來物業公司趕走，換來聲名遠揚新物業公司。新物業公司比之前更好了嗎？反正，我沒覺得，我也沒看到其他業主有更好反應。都咪一鳩樣。

而之前上躥下跳那些業主委員會成員，突然消失，再沒聲音。

當時，還有外面朋友發本小區更換物業的文章給我看，說是社區居民覺醒里程碑事件，建議我關注。我笑而不語。

大部分業主，僅僅是因為對之前物業不滿，而被帶節奏而已。

另外聊個現象，就是地產與物業紅火時代，物業與街道社區社區居委會基本都維持良好關系，社區業主要想正當成立業主委員會，也會非常曲折。居委會與街道一方面覺得麻煩，另一方面也不想打破他們個人之前的良好合作關系，你懂的。

04.

我為什么要花大篇幅講述這個故事？

首先這是個真實故事，時間并不遙遠，也就兩三年前。但是，物業服務這塊業務從之前的趨之若鶩，到現在唯恐避之不及，這背后究竟發生了什么？

誰對？誰錯？

05.

我們再回到中鐵建花語佰驪。

即將撤退的物業，在公告里面說了五個事情，首先是將物業服務工作移交街道，其次是解決物業費多退少補，其次是大修基金，欠費等事項。

中鐵建物業為何要撤離花語佰驪？

我們了解大概就這幾個原因：

首先是，社區不大，5萬多方，所以物業收費總價不高。其次是，很多業主欠費不交，本來收入就不高就不怎么賺錢，你一拖欠就要虧損。再加上，這兩年重慶堪稱如火如荼的物業降費事件。

中鐵建物業撤離花語佰驪，這個事情對不對？

如果真要掰開來說，還有點意思。首先，開發商是開發商，物業公司是物業公司，而現實是，物業公司與開發商基本都是同一個集團公司下面的不同板塊。所以，從法律意義上說，開發商把房子營造完畢交到業主手上之后，與開發商就沒一毛錢關系。

而現實是，之前是開發商在開發，隨后就是開發商自己的物業公司在服務。先前營銷宣傳時候，基本都會說，我開發商是誰，有多牛逼有誠意，我物業公司是誰，有多純潔多善良。

還有另外一個現實情況，先前地產形勢比較好的時候，開發商需要他之前的業主，當好他們的傳聲筒，當好他們的業務介紹人，會努力把之前的業主伺候好，形成人所共知的：老帶新。是的，老帶新都從普通名詞演進為專用名詞。

現在地產形勢實在不咋地，生存艱難，大家就沒更多金錢與更多心思，討好老業主了。形勢逼人。

所以，中鐵建物業撤離花語佰驪，從法律上看，她當然沒有任何問題。

06.

如果我們要為中鐵建物業說兩句好話，也是可以的。

首先，很多業主舍不得他們走，證明他們的工作做得還不錯。其次，這兩天有自媒體現場考察，發現物業上班干活該咋地咋地，并沒啥懈怠，同時，你很多業主欠費，人家也很難。

另外說句，中鐵建在成都干得好像還非常OK，排名城市第一。而在重慶，西派城在重慶一線品質樓盤里面，算是比較穩的站住了腳跟。

07.

同時，撤離小區，不僅是中鐵建物業，現在卻有明顯蔓延趨勢。比如中航小鎮與茶園楓丹江嶼，以及西永水印三生，都發生物業退場事件。

物業為啥退場？無它，不掙錢爾。

08.

2024年，重慶發布修訂版本的《重慶市住宅物業服務等級標準》。規定了一級二級三級四級范圍內的服務標準，以及收費指南。改革了超最高等級服務收費價格形成機制，制定了未裝飾裝修和使用住宅物業服務收費政策。

這個政策引起了廣泛影響，受到居民非常熱烈歡迎。當然，除了重慶，國內很多城市都有類似行動。

09.

中國城市化進程大發展，使得樓市發展，也使得物業大發展，如今，存量地產時代以及存量物業時代，也就是擠泡沫的時代。

擠泡沫當然有陣痛。

但是，昨天還紅紅火火的物業公司，今天似乎就成為了過街老鼠，值得我們小心謹慎對待。人性幽微，降費可以是市場行為，但切莫演繹為全民狂歡。

而中鐵建花語佰驪的故事，不過是告訴我們，即便正確，也要保持警覺。

（這就是看上去有點狂歡的社區，但不是花語佰驪。）