房產的錯配問題

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正文：最近直播和線下咨詢中，發現不少朋友，都存在錯配問題，忍不住發一篇推文，友情提示一下，主要集中在：

1.“低總價預算”選高價區的問題

2.“強學區需求”選不確定學區問題

3.新房需求選無價值板塊問題

4.撿漏需求選“假筍盤”問題

咱們展開說說。

1.“低總價預算”選高價區的問題

這個問題的關鍵，是買房者很清楚自己的選擇有問題，但又陷入“我別無選擇”的自證陷阱內。

我舉個例子，下圖的這種房子：

表面看起來，沒有什么硬傷，既不是那種七八十年代的特老房產，還帶電梯，戶型不說多好，也算南北通透，勉強算個帶客廳的二居室，一家三口人，住起來也說得過去，而這價格，還只是掛盤價，實際成交價，還要再低些。

您再看下它的位置：

你肯定會說：“嚯，好近呢”。

確實好近，近到了你推開窗，央視大褲衩就在你鼻子旁邊。

按常理來說，這樣的房子，是不是周邊上班族上車盤的首選？

而實際情況卻是，我見過無數發給我這種房子鏈家給我的人，都不在附近上班。

最驚悚的是，你去看它的成交，整整三個月里，就只有1套。

你不看這些細節，很難發現問題。

為什么這么“周全”的房子，沒人要呢？

我的結論是：它是一件“奢侈品”。

你不要光看國貿CBD有很多高收人群，這種兩百多萬的二居室，根本就沒在所謂的高收入群里“視野里”，而對于穩定的中等收入人群，他們想得反而清醒“我知道我要通過通勤時間，來換取環境的舒適或更大的居家空間”，他們也壓根不會考慮，最后只有低收入但表面光鮮的小白領。

他們整天研究的，是哪里的一居室租金又降了，我要不要舍棄一個月租金，把住所換過去。他們有錢或許舍得在二奢直播間下單一款名牌包包，但他們絕不會舍得花二百多萬，買這么一件奢侈品。

這就好比，你去一個二線城市買套房，當地人都不要，你卻覺得它真香，當地人笑而不語。

那三個月里，只賣了唯一的一套房子，就是上一個你。

其實買房并不復雜，不要總覺得自己很聰明，又發現了寶藏，你能發現的寶藏，當地人不比你多無數次機會發現么？

高價區的高價房，是平價品，因為那是“正配”；

高價區的低價房，是奢侈品，當然就是“錯配”。

同樣的情況，我發現最近比較多的，還有花400-500萬買清河的“新海淀人”，更可笑的是，這里有80%的人，并不在清河上班，因為清河的上班族，都去買了霍營的次新房和回龍觀的新房。

各種錯配不止這些，這里就不再舉例了。

2.“強學區需求”選不確定學區問題

很多家長認為，人口少了，上學的人少了，我隨便選一個學區，一定就能上學了。

這句話，只能對一半。

對于幾年后上學的，你現在買強學區優質校，現在買屆時能上的概率確實極高。

但這其中的另一半，有大量的明年上學的家庭。

網絡上，很多“學區房專家”，還有中介獻殷勤告訴你：

“姐，放心吧，我這有數據，明年大概率能上”。

我岔開一句講，你知道，最近幾年二手房中介糾紛和投訴中，最多是什么么？

是兇宅？是產權不清晰？是錢款不安全？還是一房多賣？

至少在北京，但凡現在能在強監管下能活下來的中介店，都不會有這種低級錯誤發生了。

真正出問題的，是某些中介為了成交拍胸脯告訴你“這個小區肯定能上XX小學”。

最后結果出來，嘿，你去了另外一個學校。

你明明花大幾百萬，卻上了一個你不想孩子去的學校，你當然不爽，遇到不好說話的，這就是糾紛。

這種問題，其實家長們根本不是不懂，但是從心理學角度講，人們會天然屏蔽自己不喜歡聽的話。

這就有點像，要求越高的女孩/男孩，碰到渣男/渣女的概率就越大，因為當ta的要求高到了，現實情況無法滿足的時候，只有編織出來的假話，才能讓ta圓夢，只不過總有夢醒的一天。

有人會逼問我“你別光說風涼話，你能不能給我一些學校的名字，我買了就能上的。”

我告訴你一個最簡單的方法就好了，別聽什么學區專家的，它告訴你能上的，你稍微深入研究下就知道了，它僅僅是在附近開了個中介店，它中介店范圍內維護的樓盤，它都告訴你能上。

中介同理。

別瞎做夢，如果明年上學，至少西城海淀，很多一流二類小學都不敢保證100%能上，然后中介告訴你，他們店維護的這個樓盤對口一流一類，就能上？

你一個碩士畢業生，那點僅剩下的邏輯思維能力，現在看都還給導師了。

當然了，這里要加一個，喜歡賭的人另算，比如70%的概率能上，你能承受30%是壞結果，那就無所謂了，前提是你知道的是30%而不是被說謊的5%。

3.新房需求選無價值板塊問題

這里不討論新房溢價問題，也不討論某些板塊未來規劃問題。

這里直接講的，是完全沒有爭議的“無價值板塊”。

我說幾個最簡單的情況。

第一，新房周邊有二手房，而二手房門口，連個中介店都開不起來的。

第二，新房賣了幾年，把名字都“賣改了的”。（縵合北京這種特殊樓盤就別算在內了，當然了，就算在內，也是不值得買，只是那個板塊還可以。）

第三，城六區之外新房3-5公里內都沒有地鐵且沒有在3-5年內都不可能有地方規劃的。

第四，特殊情況，北京在2017年前后，有一波特殊房產出現，那就是限競房，你要知道，限競房是需要下本后5年才能交易的，恰逢最近幾年這些大批量限競房解限，你未來的對手，是極其確定性的“這些解限的二手限競房”。

4.撿漏需求選“假筍盤”問題

我以為這種問題，只能出現在小白身上，我通過大量線下咨詢發現，我錯了。

很多買賣過不止一套房的朋友，還會出現這樣的問題。

這個問題解決起來，其實不難，因為集中出現這樣問題的小區，往往都是成交量小，近期沒什么參考價格的小區。

比如去年7月出現了一套同戶型成交1300萬，再就沒有同戶型了。

最近突然中介告訴你，“哥，這有套房子，價格香到爆炸，便宜350萬賣，您要不要來看看？！”

問題來了，請問，950萬的價格，你撿了多大漏？

答案是，很可能你要多花20萬。

因為它的市場價，只有930萬。

你買了這套房，很有可能，會上那種專門發“房價暴跌”的博文里“北京某某小區房價暴跌350萬！”

如果這套房子別人要去買的話，標題都得變成“北京某某小區房價暴跌370萬！”

就算930萬，你覺得很便宜么？

其實也就算一般，在北京，比最高點跌幅超過28.46%的房子，那不是有成千上萬套嘛？！

因為像這類房子，本來它就是輪動式下跌中，比較靠中后段下跌的，所以去年7月份的時候，很可能是最高點，而急速下跌期中，它又沒有成交，使得很多人荒唐地認為“這個小區真抗跌了”。

記住我直播時說的：沒成交不代表不下跌，有時候沒成交反而更可怕。

它影響會更深遠，這會導致它未來止跌企穩的時間會無限期推后，甚至更大的影響是，等市場上行期快結束了，政策轉向變成了打壓房地產的時候，它才開始漲，沒等漲咋樣呢，市場因為政策打壓涼了......

真正的筍盤，是反復琢磨對比后，在這個價格基礎上，再去算折扣的。

現在北京的市場里，二手房根本沒有所謂任何筍盤，記住我的形容詞“任何”。

原來有些人靠全款砸房東，確實能便宜十萬二十萬甚至大幾十萬，是因為那時候銀行都是爺，你辦一套貸款流程下來，一兩個月過去了。

現在呢？

最快的，我見過3天的。

現在銀行不是爺，是......

對于著急用錢的房東來說，3天和1天的區別，是不值幾十萬的。

二手房市場里，真正想便宜，目前只能是法拍房，不過法拍房風險可大可小，不是我們這種專業團隊全程主導，也都是在“賭命”，這是后話了，不是本篇重點，以后有機會講。

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