一線城市的稀缺豪宅新盤，正在強勢反攻。

剛剛過去的5月，上海開出了9個日光豪宅，5月27日更是上演“魔幻一幕”，一天就有3個新盤日光。

圖表源自：網易房產

淘哥研究上海日光新盤，發現具有幾個共性：

1、地段核心。全部都位于徐匯、黃浦、陸家嘴等含金量很高的中心區域，9個日光盤中，6個新盤備案均價都在10萬+/平，最高達到16.8萬/平。

2、供應稀缺。2024 年上海土地出讓面積同比下降約 57.5%，其中核心區地塊更是稀少，高端豪宅“賣一套少一套”。

3、品質出色。“好房子”標準落地后，上海新一代豪宅的品質和戶型遙遙領先，產品號召力很強，精準命中新一代豪宅買家需求。

上海樓市作為目前全國樓市的風向標和領頭羊，給深圳買房帶來什么啟示？淘哥認為，可以用一個公式總結：深圳買對房子=買強勢核心區+買稀缺+買品質標桿。

01.

南山粵海街道

全國最強中心

遵循買房公式，第一個問題：深圳最強區域是哪里？

過去40多年，隨著深圳一路向西，南山已經成為深圳毋庸置疑的城市之巔，看兩個硬核數據。

1、2024年，南山以9500億的GDP總量斷層領先深圳，是第二名福田的約1.6倍。

當福田、龍崗、寶安還在激烈爭奪第二名的歸屬之時，南山已經以“傲視群雄”的姿態成為難以超越的深圳第一強區。

2、深圳最新房價地圖，南山掛牌均價9.2萬/平，比第二名福田高出1.7萬/平，依然是斷層領先。

年度GDP和房價斷層領先的南山已經強的離譜，更離譜的是，南山近一半GDP竟然都由一個街道貢獻——2024年，粵海街道GDP高達4500億。

粵海街道到底是什么樣的存在，為何這么牛？粵海街道是南山十大街道之一，位于南山中部，面積僅約14.23平方公里，還不足南山的8%。

這里是南山科技園所在地，聚集了最先進的產業集群：電子信息技術與通信產業、數字產業、生物醫藥與健康產業等，催生了騰訊、華為、大疆、阿里巴巴、百度、邁瑞醫療等上百家熠熠生輝的龍頭企業，被譽為“中國硅谷”。

毫不夸張地說，走在粵海街道，隨便一抬頭，可能就會看到一家上市公司的總部。

頂級產業之外，粵海街道還匯聚了頂級城市配套，國際奢侈品牌扎堆入駐的萬象城，華南區首店集聚的萬象天地，舉辦過眾多巨星演唱會、知名演出的深圳灣體育中心、保利歌劇院，展示深圳國際形象與窗口的深圳灣人才公園……

隨著經濟、城市實力的躍升，粵海街道孕育了名震全國的豪宅區（后海-深圳灣）， 涌現了深圳灣 1 號、悅府、潤璽等頂級豪宅，房價天花板高達30萬+， 締造了無數樓市神話。

很多2010年之前在這里買房的人，財富普遍翻了6-10倍，實現了人生階層的超級躍升。

左圖：2007年后海房價，紅框為濱海之窗二手評估價（1-2萬/平）；右上圖：深圳灣龍頭盤最新掛牌價31萬+/平；右下圖：濱海之窗二手掛牌價14萬/平

這樣一個粵海街道，堪稱中國的奇跡、世界的焦點。

圖源翰熙典居筆記

其實，粵海街道不僅是深圳最牛街道，還是全國最強中心。

《2024活力街道500強暨中部100強、西部100強榜單》顯示，粵海街道位于榜首，是全國經濟、創新、消費活力最強的街道。

然而，這還不是粵海街道的全部實力，作為南山雙核之一深灣CBD的核心引擎，粵海街道還擁有非常廣闊的成長空間。

根據南山2035年國土空間規劃，深灣CBD是南山雙核之一，將科技園、后海、深圳灣三大總部基地連成一片，打通南山最頂級的生態、市政、文娛資源，是全國最有可能成為媲美曼哈頓、東京灣的國際一流海灣CBD。

目前，深灣CBD正在開啟新一輪蝶變，3月和5月，“非洲手機之王”深圳傳音和無人機龍頭企業大疆先后在深圳灣拿地，要打造全球總部；被譽為“新十大文化設施之一”的深圳灣文化廣場即將開館試運營；全新地標綜合體翰熙典居面世……

深圳灣文化廣場效果圖

深灣CBD價值深度兌現之下，作為核心引擎的粵海街道，價值預期自然也會再上新臺階。

此外，隨著經濟高速增長時代落幕、深圳城市化進程從爆發式向平穩式過渡，作為全國最強中心的粵海街道，大概率將成為深圳的終極價值高地，后來者很難再超越，是深圳買房確定性、安全性最強的區域。

02.

粵海街道時隔10年終于上新

雙地鐵TOD地標綜合體

回到深圳買房公式的第二個關鍵因素：稀缺。

其實稀缺和核心地段往往是一體兩面，比如剛剛提及的翰熙典居，就是粵海街道10年才等到的一個全新地標綜合體，上一個還要追溯到2014年入市的華潤城。

雖然一線城市核心地段普遍存在供應稀缺的現象，但像粵海街道這樣“10年等一回”，算是極致稀缺的存在了。

除了區域供應賦予的第一重稀缺，翰熙典居的地段還賦予了項目第二重稀缺。

翰熙典居位于粵海街道中心、深圳大學和騰訊濱海大廈旁，這個位置，首先是深圳經濟命脈濱海大道和南北科創主軸南海大道交匯的地理十字軸心；其次是南山科技園高新企業密度最高的科創之心；再次是后海、深超總、前海、留仙洞總部基地交匯的總部之心。

位置示意圖

地理核心+科創之心+總部之心，三心匯聚、深灣CBD極核之處的翰熙典居，是真正眾星捧月的存在，深圳最優質、最高端的配套幾乎全部觸手可及。

翰熙典居總建面超50萬平，涵蓋住宅、酒店、商業、辦公等多重業態，與地鐵9號線、15號線（在建）交匯的深大南站無縫接駁，是城市核心少見的TOD綜合體大盤。

項目自帶約5.7萬平未來潮流街區和1所幼兒園，周邊匯聚南二外學府一小、南二外學府中學、深圳南山中加學校等優質學府，海岸城、萬象城、萬象天地等眾多網紅商圈，保利劇院、深圳灣體育中心、深圳灣文化廣場（在建）等9大文體地標，以及深圳大學杜鵑山、文山湖、深圳人才公園、15公里深圳灣濱海長廊等優越生態資源。

住在這里，享受的是效率與繁華兼得的國際生活。

位置及配套示意圖

更別致的是，翰熙典居還擁有深厚的文化底蘊。

不僅由擁有數百年歷史的桂廟新村舊改而來，本身就是深圳文脈的延續，還規劃了一座天橋直達“中國十大最美校園”深圳大學。（注：該天橋為方便深大師生進出而設置，后期具體人員進出管理以深圳大學有關規定為準）

如果說，深灣CBD的優質城市配套是由區域的所有豪宅共享，那這種文化基因，則是獨屬于翰熙典居的印記。

淘哥認為，區域供應稀缺+地段稀缺的雙重稀缺加持，以及獨特文化印記的賦能，會給翰熙典居帶來兩大優勢。

1、更好的流通性。

擁有稀缺競爭力的翰熙典居就像限量版奢侈品，可與之匹配的競品少之又少，相對于同質化嚴重的普通豪宅，翰熙典居未來的流通性會更好。

2、更高的價值穿透力。

記住：稀缺擁有最強硬的價值穿透力，稀缺程度越高，價值穿透力就越高。

稀缺度按照層級劃分，就像一個金字塔，處在頂端的稀缺豪宅，已經超越了周期影響，不管是牛市、熊市，都能實現價值最大化。

03.

大師高定品質

新規后產品

深圳2025必買豪宅

最后看深圳買房公式的第三個關鍵因素：品質標桿。

作為深圳核心地段的新一代TOD綜合體大盤，翰熙典居從外至內都散發著新標桿氣質。

實拍圖

翰熙典居三個地塊采用圍合式布局，這種設計手法可以盡可能增加中心園林的面積，達到保證每棟建筑都能擁有良好的通風采光和景觀視野，還能最大程度隔絕外界噪音，營造私密、安靜的居住感受。

從設計視角轉向視覺呈現，翰熙典居住宅塔樓采用幕墻集成系統，用公建化系統門窗和金屬幕墻構建出簡潔干練、歷久彌新的建筑立面，一眼望過去，就是地標豪宅的風范。

效果圖

園林設計也彰顯了項目地標豪宅的地位。

不僅打造五重立體景觀，并在空中花園打造300多平的無邊際泳池、銜接星級酒店配套，營造出酒店式高端人居享受。

更驚艷的是，還沿白石路和項目規劃路，打造了口袋櫻花公園和景觀櫻花大道，待春天到來，櫻花盛開如粉色海洋，想必翰熙典居將會成為深圳熱門打卡地，并成為社交平臺的熱門詞條——。

效果圖

一體化設計交付的公區，更是呈現了一個新標桿豪宅的范本。

翰熙典居的電梯轎廂、電梯廳、地下車庫、地下車庫大堂、首層入戶大堂、架空大堂等公區，裝修設計全部由全球知名設計機構CCD操刀，就算是有“審美潔癖”，也能被其充滿藝術氣息的美感折服。

已經實景呈現的電梯廳，地面和墻面全部采用大板通鋪的巖板，大氣高級。

住宅首層入戶大堂，地面采用歐洲灰石材、左側墻面為深色木飾面、右側為萊姆石石材，往電梯廳內側的墻面精選佛羅倫薩灰石材，每一個切面，都是一張高級海報、盡顯高雅格調。

實拍圖

聚焦于室內空間，新規設計的翰熙典居，相較于上一代地標豪宅，實現了更加舒適開闊的人居享受。

項目首推主力戶型建面約105-140平，淘哥實地參觀了樣板間，設計確實可圈可點。

105A1戶型，雙龍抱珠、3房2衛、入戶帶玄關，陽臺開間高達6.5米、面積超10平，客餐廳面積約23平，主臥套房有約16平，空間利用的恰到好處，三代同堂也能保持相對獨立的生活空間，住著很舒服。

120B戶型，同樣尺度開闊、舒適宜居，有兩個很大的亮點，一是書房擁有270度無敵景觀視野。

二是主臥高達30多平，設有起居室、主衛、衣帽間、獨立觀景陽臺，注意這個衣帽間和景觀陽臺，進深1.6米、開間超4米，可以根據人生階段性需求，改成辦公區、兒童房、電競房等，非常靈活，是一個生命周期很長的多變戶型。

建面約140平戶型，一個南北通透、三面采光、私享獨門獨戶前廳，擁有約32平大橫廳、近40平大主臥、270度寬幕飄窗次臥的奢享戶型，終極改善首選。

出色戶型設計帶來的舒適空間享受之外，翰熙典居還匹配了高奢交付標準。

主客臥系統門窗采用雙銀LOW-E中空夾膠、三層鋼化超白玻璃（深灰色），隔音降噪、節能環保、透光率高。

高端定制裝甲入戶門一派豪氣，定制玄關柜收納功能強大、經久耐用，自然肌理木飾面 +巖板打造的電視背景墻和 多層實木地板鋪陳的客廳及臥室，盡顯溫潤。

實拍圖

廚電、五金衛浴也都是只有一線豪宅才會選用的國際品牌。

實拍圖

以上提及的高品質用材只是翰熙典居眾多奢裝的一部分，如果親臨現場，更能真切感受到項目的地標豪宅氣質。

畢竟翰熙典居集占據全國最強中心粵海街道極核、雙地鐵上蓋TOD大盤、10年一遇、極度稀缺、新規高定品質于一身，這種完美符合深圳新時代買房原則的豪宅，會給你帶來超乎想象的回報。

目前，翰熙典居已經開放展示中心和創意樣板間，很快就會入市，淘哥強烈建議有購買改善豪宅計劃的粉絲朋友，一定要保持高度關注。