對(duì)西安眾多開發(fā)區(qū)而言，資源優(yōu)化配置是當(dāng)下的重點(diǎn)任務(wù)。尤其在當(dāng)下大環(huán)境下，一個(gè)開發(fā)區(qū)能否實(shí)現(xiàn)資源的高效配置？有幾個(gè)關(guān)鍵的因素。

首先是長(zhǎng)期債務(wù)置換短期債務(wù)，低息債務(wù)置換高息債務(wù)，用時(shí)間來?yè)Q空間。其次，中央“穩(wěn)樓市”的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)跡象明顯，抓好土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)提升事宜，這對(duì)資源優(yōu)化配置將是強(qiáng)力支撐。再次，長(zhǎng)遠(yuǎn)來說產(chǎn)業(yè)培育和人口導(dǎo)入是重中之重，有產(chǎn)業(yè)就有稅源，有人口就有消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)的循環(huán)問題才能解決。

頭頂國(guó)家級(jí)新區(qū)稱號(hào)的西咸新區(qū)，其舉措動(dòng)向備受市場(chǎng)關(guān)注，特別是五大新城之首的灃東新城。就灃東新城近期的幾組數(shù)據(jù)（土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交額、城投平臺(tái)的債券發(fā)行情況、區(qū)域GDP的增速）來說，可謂是曙光初現(xiàn)，破局有望。

土地和房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)提升意味著當(dāng)下的“錢途”有望，債券能夠發(fā)行代表市場(chǎng)對(duì)區(qū)域的研判風(fēng)向轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)未來預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，短期債務(wù)有望被長(zhǎng)期債務(wù)置換……

價(jià)值區(qū)域回升

近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，開發(fā)商去庫(kù)存、降債務(wù)的背景下，拿地速度放緩后，導(dǎo)致土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，這對(duì)依賴土地財(cái)政的開發(fā)區(qū)而言，可謂是驚天霹靂。

土地賣不出去，財(cái)力缺乏支撐，配套建設(shè)、招商引資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的桎梏自然接踵而來。以灃東新城為例，早前的土地成交一度量?jī)r(jià)狂飆。

2017年的高光時(shí)刻，區(qū)域房?jī)r(jià)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米，土地價(jià)格突破千萬(wàn)/畝。然而，隨著市場(chǎng)的下行，灃東新城的土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)交易雙雙步入“寒冬”。

當(dāng)然，經(jīng)歷了土地市場(chǎng)的最好時(shí)光，最壞的“寒冬”已經(jīng)過去。

最新數(shù)據(jù)顯示：5月8日，三家央國(guó)企開發(fā)商在灃東新城同步拿地。其中，保利地產(chǎn)在灃東新城的投資不斷加碼，10.155億元拿下保利云谷和著北側(cè)75.188畝地塊，折合地價(jià)1349.32萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)8103.72元/㎡。此外，灃業(yè)地產(chǎn)以8.11億元摘得75.486畝地塊，金灣地產(chǎn)以7.56億元摘得70.277畝地塊。

這是該區(qū)域短期內(nèi)第二次土地入市，此前高科地產(chǎn)攜手越秀地產(chǎn)于4月24日以12.697億元競(jìng)得科創(chuàng)片區(qū)土地94.12畝，土地用途為住宅兼容商業(yè)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2025年前五個(gè)月內(nèi)，灃東新城土地招拍掛總計(jì)成交逾38億。

中央要求房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的利好因素下，對(duì)開發(fā)區(qū)來說要抓住這波時(shí)機(jī)，將區(qū)內(nèi)土地進(jìn)行及時(shí)出讓，既能緩解財(cái)力緊張的窘迫局面，也有利于區(qū)域房?jī)r(jià)的平穩(wěn)運(yùn)行。

與此同時(shí)，灃東新城區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)去化率也較為可觀。以灃東新城科創(chuàng)片區(qū)保利云谷和著項(xiàng)目為觀察樣本，該項(xiàng)目于去年11月以8.1億元總價(jià)摘得約60.264畝住宅用地，半月內(nèi)推出產(chǎn)品即實(shí)現(xiàn)首開88%去化率，5個(gè)月熱銷超600套。2025年五一期間單周累計(jì)成交60套，金額達(dá)1.11億。

再如去年同一時(shí)間段從灃東新城以8.555億元摘地的地建嘉信臻境，今年五一期間接待了718組客戶，成交46套，實(shí)現(xiàn)金額7900萬(wàn)元銷售額。兩大項(xiàng)目均通過快速開發(fā)與精準(zhǔn)推盤策略，在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)。

人口+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入

中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)是“企穩(wěn)”后，灃東新城的土地成交額上升，與其自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)有很大關(guān)系。自西咸新區(qū)交由西安代管后，西安與西咸新區(qū)互聯(lián)互通不斷加強(qiáng)后，與西安高新區(qū)接壤的灃東新城自然是最大的受益方，產(chǎn)業(yè)和人口外溢首選的必然是灃東新城。

第七次人口普查公報(bào)中，灃東新城常住人口為52萬(wàn)人，在西咸新區(qū)的人口占比超四成。而疫情期間的核酸檢測(cè)數(shù)據(jù)則顯示，灃東新城的實(shí)際居住人口規(guī)模在70萬(wàn)以上。根據(jù)最新披露的官方數(shù)據(jù)，目前灃東新城常住人口已達(dá)79萬(wàn)人。

從我們的觀察也能感受到，在灃東新城的三橋商圈、和平商圈、科統(tǒng)片區(qū)以及地鐵1號(hào)線、5號(hào)線灃東段，人流量始終維持高位，人口密度持續(xù)顯著增長(zhǎng)。

事實(shí)上，灃東新城一季度的GDP數(shù)據(jù)也能印證上述觀點(diǎn)。灃東新城官方公布的信息顯示，2025年一季度的GDP完成100.36億元，同比增長(zhǎng)9.8%。增速明顯領(lǐng)跑其他區(qū)縣和開發(fā)區(qū)，也有望助力西咸新區(qū)2025年邁入千億GDP規(guī)模。

此外，灃東新城一季度規(guī)上工業(yè)增加值增速達(dá)24%，并且多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目已進(jìn)入投產(chǎn)階段。例如，光電信息產(chǎn)業(yè)園預(yù)計(jì)2025年整體投用，年產(chǎn)值14億元；先進(jìn)制造專精特新產(chǎn)業(yè)園達(dá)產(chǎn)后5年累計(jì)產(chǎn)值可達(dá)53億元。

隨著秦創(chuàng)原創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)平臺(tái)總窗口的持續(xù)賦能，截至3月，灃東新城高新技術(shù)企業(yè)已達(dá)1157家，科技型中小企業(yè)1695家，技術(shù)合同交易額累計(jì)達(dá)216.77億元。

近年來，灃東新城始終堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)立區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)，累計(jì)引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)26家、中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)23家，初步形成了以高端裝備、新型儲(chǔ)能、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥、電子信息、軍民融合為主的六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈，通過培育新質(zhì)生產(chǎn)力、打造經(jīng)濟(jì)新引擎，不斷助力區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展邁上新臺(tái)階。

目前，灃東新城在科技創(chuàng)新、先進(jìn)制造、低空經(jīng)濟(jì)、新能源等多條賽道已形成差異化優(yōu)勢(shì)。

作為非公路自卸車行業(yè)的開創(chuàng)者和領(lǐng)軍企業(yè)，同力重工市場(chǎng)占有率不斷攀升，產(chǎn)品走向海外的同時(shí)，發(fā)展成為北交所上市公司價(jià)值10強(qiáng)企業(yè)和非公路寬體自卸車國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的主要制訂單位。

作為在灃東建設(shè)的全球最大電力電容器制造基地，日立能源2024年產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)了72%的大幅增長(zhǎng)，并計(jì)劃新增投資2.5億元，用于擴(kuò)建干式電容器生產(chǎn)線。

被譽(yù)為行業(yè)內(nèi)“小華為”的匯川技術(shù)，選擇在灃東投資建設(shè)西部總部及研發(fā)中心、匯川儲(chǔ)能及電源系統(tǒng)制造基地項(xiàng)目，可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值80億元，提供就業(yè)崗位1500余個(gè)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)集聚發(fā)展。另外，在當(dāng)下發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的新型儲(chǔ)能產(chǎn)業(yè)方面，灃東新城就已經(jīng)聚集了以匯川技術(shù)、綠能慧充、迅湃新能源等為代表的企業(yè)40余家，年產(chǎn)值約50億元，預(yù)計(jì)未來五年產(chǎn)業(yè)規(guī)模可突破200億元。

在氫能領(lǐng)域，就有省市兩級(jí)“氫能鏈主”企業(yè)維納氫能、估值已達(dá)6億元的氫易能源、氫能核心裝備領(lǐng)跑企業(yè)氫科未來等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，鏈上下游企業(yè)選擇在灃東新城布局研發(fā)中心或制造基地。

在低空經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，灃東已聚集藍(lán)悅控制、探索鷹航空、鯤鵬易飛等低空經(jīng)濟(jì)相關(guān)企業(yè)36家，2024年產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模達(dá)6億元。灃東還研究制定了《低空經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)示范區(qū)關(guān)于促進(jìn)低空經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展行動(dòng)方案（2024—2026年）》，提出6方面17條重點(diǎn)舉措，明晰了產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑，為搶跑新賽道提供了頂層設(shè)計(jì)支撐。

市場(chǎng)預(yù)期向好

國(guó)內(nèi)開發(fā)區(qū)發(fā)展模式的核心是“負(fù)債發(fā)展”，其基本路徑為：政府前期給筆啟動(dòng)資金→依靠市場(chǎng)行為借錢來做土地整理、市政配套建設(shè)等→將生地做成熟地之后再靠出讓土地回收資金→提升城市配套、導(dǎo)入人口、引進(jìn)產(chǎn)業(yè)、培育稅源，實(shí)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展的閉環(huán)。

過往幾十年里，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一路狂飚，一些開發(fā)區(qū)已經(jīng)功成名就，一些開發(fā)區(qū)還在半路上，雖然成立的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)十余年甚至更久，其產(chǎn)業(yè)方面的反哺能力（稅源）不盡人意，主要財(cái)力還是依靠土地市場(chǎng)和債券市場(chǎng)來平衡。

對(duì)西咸新區(qū)這種成立時(shí)間較短的國(guó)家級(jí)新區(qū)而言，土地市場(chǎng)和債券市場(chǎng)可以說決定一個(gè)新開發(fā)區(qū)的“錢途”和“動(dòng)力”問題。開發(fā)區(qū)的城投平臺(tái)是否還能正常發(fā)債？可以說這是資本市場(chǎng)對(duì)開發(fā)區(qū)未來成長(zhǎng)的提前預(yù)判。

4月21日，灃東新城下屬的灃東控股成功發(fā)行15億元信用債，創(chuàng)下西北地區(qū)AA+主體同期限債券最大規(guī)模紀(jì)錄，2.25倍超額認(rèn)購(gòu)彰顯出投資機(jī)構(gòu)對(duì)灃東新城的化債能力以及未來發(fā)展的預(yù)判和認(rèn)可。

事實(shí)上，灃東控股在4月15日成功獲批了40億元公司債額度，15億元債券僅為首期，剩余25億元公司債后續(xù)陸續(xù)發(fā)行，持續(xù)在資本市場(chǎng)發(fā)力。灃東控股在資本市場(chǎng)上展現(xiàn)的良好形象，將進(jìn)一步提升區(qū)域信用評(píng)級(jí)和融資能力，助力灃東新城加速推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

結(jié)合灃東新城“多元產(chǎn)業(yè)金融融合示范區(qū)”的戰(zhàn)略規(guī)劃，公司債的持續(xù)發(fā)行將進(jìn)一步優(yōu)化區(qū)域債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本，為打造產(chǎn)城融合新高地提供長(zhǎng)效支撐。

面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的不利因素，灃東新城在科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、區(qū)域價(jià)值提升等方面的種種嘗試或許可為我們提供一個(gè)觀察開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展的全新視角。曙光已現(xiàn)，未來可期……