泰禾黃老板壓箱底的中國院子，要被債主處置了

路數獨家獲悉，這一次，債主是東方資管。

這一次，要被處置的泰禾·中國院子，足足有51套，數量上是歷史之最。

不同于之前華融和北京國建建筑裝飾工程公司處置中國院子的方式，東方資管沒有用阿里法拍，而是選擇在天津產權交易所上進行資產推薦。

兩種方式觀感上最大的區別或許在于，前者動靜大，后者動靜小。

7月7日，天津產權交易所更新了這51套中國院子的信息。不過，頁面上沒有債主信息，也沒標明具體的價格，僅有“面議”兩字。

泰禾·中國院子之于泰禾，意義重大。

簡單來說，沒有中國院子，就沒有泰禾，它是黃老板商業帝國最耀眼的資產基石之一。

它不僅是泰禾“院子系”產品的開山之作與頂級IP，更是其品牌溢價的核心來源，曾連續四次入選“亞洲十大超級豪宅”。黃老板在內部會議中每每提及，總難掩其文化自信與珍視之情。

項目位于北京通州京杭大運河畔，容積率僅0.33，由200余套獨棟別墅組成，中式和歐式風格各半，基本為現房。

二十多年前，通過股權收購（持股約64%）獲取地塊，泰禾開啟了在北京的新征程。

即便放在現在來看，中國院子的那些中式風格別墅，也是引領性和獨樹一幟的存在，屬于能跨越地產周期的經典作品。

另一家閩系房企建發可以復制它的殼，但無法復制它的魂。

路數梳理發現，此次的51套房源，單套建筑面積（含地下不含花園）從320㎡至1837㎡不等，其中37套為毛坯，剩余的14套是精裝修，不排除就是當年的樣板房。

按當年約8萬元/㎡的期房取證價格估算，這51套房源估值約24.3億元，單套價格在2500萬~1.5億之間。若計入500~2800㎡不等的花園面積，總估值可達約62億元。

51套房源中，歐式風格29套，中式風格22套。

房源年限上，歐式風格的大部分集中在2008年和2009年取得期房銷售許可，在2009~2012年里轉為現房銷售。中式風格的則在更早的2004年集中取得期房銷售許可，在2006年、2010年和2012年三年里轉為現房銷售。

路數交叉對比北京住建局數據后，還有個更有意思的發現，51套中有25套，早在2009年~2012年就顯示“已售”。

這意味著，這25套房源很可能在當年被泰禾內部消化，捂在手上長達十年之久，成為隱秘的“家底”。

多年來，圍繞中國院子的金主爸爸們更迭不斷，包括民生銀行、中信、華融等。但東方資管，始終扮演著重量級甚至可能是最大債權人的角色。

東方資管算是泰禾的老朋友了。它也不是第一次和泰禾·中國院子有交集。

路數翻查發現，早在2012年，泰禾就曾以63套中國院子及配套物業作為抵押，向東方資產融資12億元。2018年泰禾危機初顯時，東方資管又率先與泰禾簽署了《債務重組協議》。

然而至2022年，因泰禾未能履約，東方資管訴諸法律后來勝訴，17.65億元的本金，利息跳升至16.5%。妥妥的高利貸了。

正是基于判決及抵押權的法律效力，東方資管行使資產優先受償權。也就有了這一次51套中國院子在天津產權交易所掛網。

2023年，曾有10套中國院子房源被掛上阿里拍賣進行法拍，債主是華融。最后113號樓驪宮流拍，評估價為2.5億，其余的9套基本按評估價的7折成交。華融沒能如愿回收足額的債權。

至于東方資管的51套中國院子債權，看上去是留了一定的安全墊。

從華融到東方，在金主爸爸們的賬簿上，中國院子剝落了所有情懷與文化的光環，回歸了抵押品最原始的本色：

就是拉丁諺語里那句，貨幣沒有臭味。

除了中國院子，泰禾也有項目在被處置中。泰禾始終沒有等來它的白衣騎士。

這次，泰禾又多了一位對它失去耐心的債主，它叫東方資管。

在不遠的未來，泰禾眼下所經歷的境遇，也許會被大部分出險房企重復。

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