貝殼下場，廣州開發商最大的對手來了

近日，貝殼集團旗下品牌貝好家正式官宣廣州首個合作項目——越秀貝好家?嘉悅云啟。

該項目是越秀地產與貝好家戰略合作成果，是貝好家C2M模式在廣州的首秀。

在項目開發過程中，越秀地產承擔地塊的整體開發與運營，貝好家則運用C2M（Customer to Manufacturer，從消費者到制造者）理念，為項目量身定制精準的產品定位策略。

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以人定房、以房定地、以房定錢

今年4月30日，越秀地產成功競得位于廣州白云區地鐵嘉禾望崗站附近的兩宗住宅用地。在激烈的土地競拍過程中，廈門國貿地產與貝好家曾組成聯合體參與競標，但最終未能勝過越秀地產。

這兩宗地塊總出讓面積為2.24萬㎡，規劃總建筑面積約7.06萬㎡，最終成交總價達11.3億元，折合樓面地價約1.6萬/㎡。

令人意外的是，時隔兩月，貝好家以合作商的身份出現在項目案名上。

「越秀貝好家?嘉悅云啟」作為貝好家在廣州的首個C2M模式落地項目，為項目提供精準產品定位方案。

貝好家之所以能吸引越秀等行業巨頭的關注，其核心競爭力在于將C2M模式從概念轉化為實際商業價值。

以杭州沐蘭臺項目為例，今年6月貝好家杭州首個C2M模式項目沐蘭臺開盤，單月賣出183套（主城第二、錢塘第一），成為杭州最受關注的新盤項目之一，有力印證了其商業模式的可行性。

貝好家在杭州項目發揮什么作用？

該項目地塊于2024年12月31日由濱江集團、興耀房產與貝好家聯合競得，是貝好家在杭州的首個C2M模式項目。

貝好家采用創新的C2M模式，通過大數據分析和AI算法，深入挖掘客戶需求，精準預測目標客戶偏好的產品類型和價格區間。

這些數據成為項目產品定位的關鍵依據，有效提升了經營確定性。該模式開創性地實踐了“以人定房、以房定地、以房定錢”的新型房地產開發理念。

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貝好家廣州首秀能否“一炮而紅”？

那么，作為貝好家在廣州首秀的項目，越秀貝好家?嘉悅云啟能否取得矚目的成績？

嘉悅云啟項目除了貝好家帶來的C2M模式，也由項目自身的優勢。

項目地處港城發展軸與數字科創帶交匯處，該區域是廣州“北拓”的戰略核心節點，規劃定位為商務核心區和TOD產城融合示范區。

項目周邊配套設施完善，嘉禾望崗地鐵站處于城市交通樞紐核心位置，匯聚地鐵2/3/14號線多個站點，15分鐘可至白云新城，30分鐘可達珠江新城。

同時近享云門NEW PARK、山姆超市（在建中）、嘉禾金鉑、設計之都時光匯等4大繁華商圈。項目配建6班幼兒園，北側規劃配建54班學校，周邊還有省實、華新、培英、白六等眾多優質學校。

從項目配套看，貝好家的這個項目“學鐵商”都齊了，大家最為關注的價格又如何？

項目最直接的競爭對手是國貿云上和新世界云耀。從戶型及價格看，國貿云上主力戶型為85-105-123㎡三四房，均價4.1-5.3萬/㎡；新世界云耀主力戶型為105-143㎡四房，均價約5.5萬/㎡。

越秀貝好家項目占地面積約9.6萬㎡，總建面積約16.8萬㎡，兩個地塊各兩棟共4棟高層住宅。項目產品面積段為88-108-120㎡三四房，與周邊兩個項目高度重合，吹風價4萬+。

項目最終如何定價？

貝好家憑借大數據“以房定錢”策略，關系到項目的去化率，也關系到貝好家在廣州首秀成功與否。

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有錢的貝殼還在繼續擴張

貝殼旗下貝好家定位并非開發商，而是數據驅動型住宅開發服務平臺。

據@貝好家 公開信息，截至2025年5月，貝好家在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州、長沙、佛山等地落地了超過10個多種模式的住宅項目。

2023年7月，貝殼宣布啟動“一體三翼”戰略?！耙惑w”業務仍然是以房產經紀為主，其他“三翼”業務則是整裝、惠居和貝好家。

貝好家就此孕育而生。

貝好家更傾向于打造一個集合了資金、土地、開發等要素的平臺，用互聯網的思維顛覆傳統的房地產開發模式。

貝殼的客群定位是重點城市的主流改善型客戶，聚焦頭部十城的主力圈層板塊，十城分別是北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京、合肥、成都和西安。

這些動作都是貝殼一步一個腳印走出來的，說白了，就是有錢。

根據貝殼財報，2024年貝殼全年總交易額（包括二手房、新房、租賃、家裝等業務）3.14萬億元，同比增長6.6%；凈收入935億元，同比增長20.2%。

目前貝殼仍在持續擴張。截至2024年底，公司門店數量51573家，增長17.7%；經紀人數量約50萬人，比上年同期增長超過7萬人。

新房業務仍是貝殼營收蛋糕中最大的一塊。

同時貝殼財報顯示，在一定程度上2024年二手房市場存在“以價換量”的現狀，不少貝殼經紀人以更低的中介費、更高的優惠吸引購房者，這體現了樓市交易疲軟。

越秀貝好家廣州項目將取得什么成績，我們一起來見證！