北京
本文來自一次討論，由于最近沉迷于其他事情，簡單整理如下：
2025年7月30日的重要會議沒有提房地產，是否意味著房地產政策的退坡？
房地產作為相當長一段時間內的第一支柱產業，在歷次宏觀調控中都占據重要篇幅，4月會議提到：“持續鞏固房地產市場穩定態勢”，本次會議沒怎么提房地產。
有的人解讀為政策退坡。
我卻覺得恰恰相反，房地產已經不需要救了。
回答問題都要結合當前的背景。
現在的很多地方都跟2016年很像
首先，房價回到了2016年，
北京二手房價格較高點下跌30%，回到2016年的水平。
上海、廣州、深圳、香港都很相似。
庫存也來到了高點。
2025年6月末，全國住宅待售面積40821萬平米，接近2015-2016年庫存高峰。
銷售來到低點。
2025年上半年， 新建住宅銷售面積38358萬平米，下降3.7%。低于2015-2016年的水平。
2015-2016年，面對房地產庫存，不知道哪個大聰明給出了漲價去庫存的方案，這個方案精準拿捏了人性，所有人都認為房價永遠漲。
之后，房地產開始了一波轟轟烈烈的上漲。
從金融視角看，
這波上漲無非就是居民部門通過負債的方式為經濟發展加杠桿，間接向其他部門輸血輸血。
這波上漲的結果非常惡心，
居民部門背負了巨額負債，政府部門背負了巨額負債，房地產企業負債到倒閉，大家都背負了一屁股債。錢去哪里了呢？
當前，時代又到了另一個岔路口，
我們面臨的還是同樣的問題：如何解決庫存？
從另一個視角看，房地產的屬性決定了其價值。
居住是房地產的基礎屬性，
在基礎之上，房地產還有金融屬性。
因此，如果構建房地產的價格函數，應該是：
房地產價格=居住屬性價值*杠桿率。
居住價值是房屋的基本價值，決定了價格的中樞，在此基礎上，杠桿率決定了房地產價格的波動率，價格圍繞中樞做多大程度的波動。
當聊到房地產，大家都在說：
短期看政策、中期看經濟、長期看人口。
我覺得恰恰是反過來，
人口決定了房地產具備基本價值，
但是價格的波動范圍，仍然由金融屬性決定。
如果有人跟你講，未來人口少了，房地產一定會下行，這個邏輯確實無懈可擊。
但是，看問題的維度單一了。
下行期，所有因素都可以被解釋為利空，
同樣，上行期，所有因素都可以被解釋為利好，
這個原理在所有金融市場都是通行的。
你看看海外的房地產市場的走勢，看看東京、紐約、倫敦房價的走勢就知道了。
這是一個壞的時代，也恰恰是一個好的時代
我記得我買房的時候，恰恰是15-16年附近，北京房價突飛猛進。
印象很深的是，豐臺那邊，即使是有缺陷的房子，單價都到6-7萬一平。
當時在城區位置稍微還可以點的地方，300萬買不了一居室，500萬買不了兩居室。
對年輕人，個人努力是無法實現居者有其屋。
而現在，300萬可以上車小兩居，還是三環附近。
對于普通人來說，兩個人努力能買得起房了。
雖然現在大家沒啥心氣了，但是，從我們祖輩父輩至今，
這是第一個可以選擇躺平的時代，是一個更加自由的時代，是一個選擇更加多元化的時代。
從投資角度而言，
租金回報率已經可以達到2%，
在存款利率接近0的時代，在國債收益率只有1%多還瘋搶的時代，
如果房貸利率繼續下行，
投資風口轉向房產，是否就是一件不可能的事情？
不管是投資也好，其他事情也罷，
在我們不長的生命旅程中，
對錯不重要，判斷也不重要，重要的是與市場同頻，才可以獲得獎勵，
僅此而已。
看到有人發了一份04年的報紙，現在看看，滄海桑田。
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