重慶
01
不是吧，重慶新房庫存竟然告急了？
這不是危言聳聽，而是正在發生的事實。
根據銘騰機構發布的數據，截至今年上半年末，重慶中心城區的新房涉宅類有效中期庫存已降至2357萬方。
而其中開工在售的有2100萬方。
圖源銘騰機構
要知道，在過去三年重慶中心城區每年的新建商品住宅成交面積也就在500-600萬方左右的水平。
這2100萬方的庫存夠賣差不多4年了，哪里來的警報？
你先別急。
要發現市場的真相，不只要看總量，更重要的是看結構。
雖然中心城區總體庫存并不算低，但核心區的整體庫存就只有400萬方左右。
僅占總體庫存的17%，還不到兩成！
圖源銘騰機構
從這張圖可以明顯看出，這2100萬方的新房總體庫存大部分都存在于蔡家、水土、空港、中央公園、悅來、禮嘉、大渡口、界石等區域。
而核心區的新房庫存非常少。
在核心區的所有板塊中，只有南坪和大楊石兩個板塊的新房庫存在100萬方以上。
而在南坪，光是和黃御峰一個項目就占了150萬方的份額，其它所有項目加在一起也不過20萬方左右。
所以核心區真正庫存量大的也就只有大楊石一個板塊。
觀音橋、渝中半島、彈子石三個板塊目前庫存量在50萬方左右，而其它核心板塊要么庫存在30萬方以內，要么干脆就沒有供應。
如果你看明白了當前重慶新房庫存的結構，你就明白：
重慶核心區，真的很快就要無房可賣了。
02
以上只是單純從數據上分析。
那從現實的樓盤銷售情況來看，是不是這么回事呢？
我們來看看上半年重慶住宅銷售TOP20的樓盤名單。
圖源銘騰機構
在上半年重慶賣得最好的20個樓盤中，核心區樓盤有10個，占比剛好一半。（沒有算禮嘉的4位，如果算上禮嘉，將達到14個）。
再看看核心區各個樓盤的具體表現。
觀宸，雖說今年出現了不少負面的聲音，但絲毫不影響這個單套總價幾大百萬的樓盤上半年賣到全重慶第四。
見山臺，渝中斷供7年的巔峰之作，首開去化率就超過了60%。
聯發觀音橋，嘉禧聽說是賣完了，嘉樾的小高也清盤了，嘉和府一期也快要賣完了。
國瑞浩月府，2022年拿地，三年不到基本清盤。
璞印金開，從首開到基本清盤只花了不到半年的時間。
……
總體來講，雖然當前樓盤仍處于深度調整過程中，但是核心區的樓盤基本上都還賣得不錯。
要想在核心區買到心儀的好房子，還真的要下手快才行。
03
不管你認為當前重慶房子的庫存量是大還是小，一個不可否認的事實就是：
重慶新房庫存一直在持續縮減。
根據重慶銳理機構發布的數據，重慶預售存量的去化周期已經大幅縮短至了7個月，在全國15個重點城市中排名倒數，遠遠低于北上廣深等一線城市，也低于成都、西安、武漢、南京、蘇州等熱點的二線城市。
圖源銳理數據
縮減的不光是中期庫存，還有遠期庫存。
一方面，土地供應急劇縮減。
2022年，467萬方；
2023年，295萬方；
2024年，135萬方；
2025年上半年，108萬方。
圖源克而瑞
另一方面，重慶正式啟動了史無前例的大規模土地回收。
其中重慶中心城區的回收土地共計36宗，土地面積2712畝，涉及居住用地的建筑規模約385萬方！
相當于過去兩年重慶中心城區新增住宅用地之和的90%。
從2022年開始，土地供應大幅縮減，減少源頭供應；
從2024年開始，政府大批量收購存量商品房，減少中短期庫存；
從2025年開始，政府開始大規?；厥臻e置土地，減少遠期庫存。
這就是一套去庫存的組合拳，會讓重慶樓市的“新房荒”逐漸成為常態。
而首當其沖的就是核心區。
重慶總體庫存量目前還有不少，但核心區的新房庫存已經拉響了警報。
畢竟想在觀音橋和兩濱一嘴買房的人，不大可能跑到空港、蔡家、水土、龍興去買房。
近郊新區的庫存量并不會影響到核心區新房的銷量。
當核心區的新房庫存告急，重慶房價一定會率先從核心區開始發起反攻。
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