今年的深圳，屬于T0級別。

前7個月以來，在頭部城市的新房二手房成交數據中，深圳給了大家不小的震撼——

都說市場不好，深圳你咋在悄悄背刺大家伙？

新房方面，

深圳新房成交面積239萬㎡，同比增長25%。

北京的增長率與深圳相比，少了足足7個點。上海、杭州的新房成交面積更是處于負增長狀態。

深圳新房成交金額1446億元，同比增長19%。

今年的成交規模增長率僅次于北京。上海、杭州的新房成交金額亦是處于負增長狀態。

增長的成交背后，深圳的去化周期也來到了歷史低點——

當前，深圳預售住宅庫存量約為2.79萬套。

以近12個月一手預售住宅月均去化速度（月均3314套）計算，深圳新房去化周期為8.4個月。

因此，深圳不少新盤都賣得不錯——

紅山的紅山華府、大運的深鐵閱云境、光明中心區的滿京華金碩悅府在今年前7個月的開盤認購率均達到100%；民治的鵬宸云筑、前海的時代尊府的開盤認購率均在80%以上。

二手房方面，

深圳二手房成交面積336萬㎡，同比增長29%。

除了深圳以外，北京、上海、杭州二手房成交面積同比增長分別為25%、18%、17%，均被深圳拉了一大截。

深圳二手房成交金額1931億元，同比增長25%。

北京、上海、杭州依舊不是其對手。

與此同時，深圳的二手房去化周期也夠短——

截至2025年8月1日，據深圳市房地產信息平臺公開在售二手房數量統計，全市有效在售二手房源7.5萬套。

以上半年6個月的月平均去化套數5901套計算，深圳的二手房去化周期達到12.8個月。

深圳二手房成交行情向上走，不外乎兩個原因——

一、以價換量。

據統計，

7月的深圳，掛牌均價同步下滑至6.36萬/㎡，議價空間擴大至8.3%。

二手成交均價跌至5.93萬/㎡，跌破6萬大關，環比下降1.7%。

當然，這不是最主要的原因。

因為每一座城市都在以價換量。

那么，深圳成交大漲的另外一個原因就顯得非常重要。

二、深圳的新房與二手房并不割裂。

我們只需要解析深圳新房與二手房成交結構（上為二手房，下為新房），就能得到深圳與其它城市的最大區別——

1.深圳新房與二手房的成交面積幾乎處于同一區間。

新房主力成交面積為70-120㎡以下的戶型。其中，主要需求集中在70-90㎡；

二手房主力成交面積為50-120㎡以下的戶型。其中，主要需求也集中在70-90㎡。

2.主力戶型的需要在上升。

新房方面，

70-90㎡為成交主力，成交占比為36.05%，較去年同期增2.26個百分點；100-120㎡較去年同期上升3個百分點。

二手房方面，成交面積的占比變化并不大。

以上都在告訴我們一個重要信息——

深圳的新房與二手房，都是剛需市場。

這與絕大多數城市的表現都不一樣。

大多數城市，都在制造以改善、豪宅炒熱市場氛圍的假象。

杭州，新房主力戶型動輒140㎡起，總價門檻達七八百萬；成都，新房面積從過去的套均100㎡，也來到了130㎡左右。

于是，這些城市的居民都很焦慮——

新房，買不起。

二手房，被新房越甩越遠，生怕買了就被套牢。

如今，再看一眼深圳。

生活在這座城的人們，并不存在這樣的困擾。

深圳是剛需的深圳。

這座城市的基本盤，決定了其新房與二手房難以分化。

從人口的角度出發，

根據深圳市統計局發布的數據，2024年末深圳市常住人口為1798.95萬人，社區登記總人口2237.88萬人，每天實時生活在深圳人口超2300萬。

與此同時，

2024年末，深圳常住人口同比增加19.94萬人，增長1.12%。社區登記總人口同比增加74.11萬人。

這是一座高人口高流入的城市。

從土地資源的角度出發，

北上廣深四座一線城市的面積，分別是16400平方公里、6340平方公里、7434平方公里、1997平方公里。

深圳的面積，大約只有廣州的1/4，不到上海的1/3、北京的1/8。

由于土地資源緊張，深圳人均居住面積僅約20平方米，約23%的居民擁有房產。

這是一座擁擠且住房自有率極低的城市。

從土地政策的角度出發，

按照深圳的傳統習慣，其土地出讓非常克制——

2024年，深圳成功出讓的涉宅用地僅6宗，總建面約89萬㎡；

2025年至今，深圳成功出讓的涉宅用地僅9宗，總建面約65萬㎡；

同期，杭州出讓宅地總建面約553萬㎡。

深圳，不及其五分之一。

這給深圳的新房市場帶來了最直接的影響。

今年上半年，深圳全市新增一手住宅預售供應面積138.11萬㎡，同比大減44%，環比更是減少54%。

而在以上數據中，還有個盲點——

2024年，深圳6宗宅地，總建面達到89萬㎡。

2025年，深圳9宗宅地，總建面達到65萬㎡。

地越來越多，供應反而減少了？

請看今年深圳住宅用地的調整。

過去的深圳，住宅用地的容積率大多在5.0往上。

今年的深圳，出了一批容積率在5.0以下的宅地，其中甚至還有容積率在2.5的低密宅地，在深圳很罕見。

今年4月，深圳南街坊地塊首次掛牌，容積率5.7，建筑面積27.1萬方。

后來，這宗地調整后再次掛牌，容積率3.4，建筑面積14.5萬方。

隨著深圳對宅地容積率的調整，建筑面積明顯下降。

進而，

住宅的供應，還會下降。

以深超總地塊為例，

該地塊占地面積11835㎡，容積率4.4，那么預計增加住宅建面約52074㎡。

而在這宗地之前，深超總的容積率宅地高達6.0。若這塊宅地容積率為6.0，預計增加住宅建面約71010㎡。

少了18936㎡的面積，以套均100㎡，大約就是少了190套房子。

以上就是深圳的特點——

這是一座剛需之城。

由于龐大的人口以及高速的流入，深圳仍然有大量的剛需客群支持市場。

又由于土地面積小，深圳又沒有太多的住宅供應，再加之供地節奏，出讓政策的調整，讓深圳未來的供應越來越少。

這決定了市場會將更多的供應分配給更多的有需要的家庭，即剛需。

于是，深圳的新房二手房市場難以分化，二手房市場也不允許被拋棄。

深圳的新政，快來了。

回顧過去，深圳總是走在前頭。

以去年9月底的政策為例，

北京，非京籍家庭五環內購房社保年限由5年降至3年，五環外降至2年；

上海，非滬籍外環外購房社保年限由3年降至1年；持居住證積分達標且滿3年社保的家庭，可享滬籍購房待遇；臨港新片區可增購1套；

深圳，非戶籍居民在核心區域購房社保年限由3年降至1年，外圍區域取消社保限制。

很明顯，

北京、上海僅僅是降低了限購的門檻，仍然在矜持著。

深圳，率先放開了限購。

如今，政策面再次打開——

北京，限購仍然在，符合限購條件的購房者在五環外購買住房不限套數；

上海，限購仍然在，符合限購條件的購房者在外環購買住房不限套數；

北京，上海仍舊克制。

可即便如此，新政的效果已經顯現——

北京新政后第一周，二手房網簽3082套，環比增長14%；新政后第二周，二手房網簽3369套，環比增長25%。

8月26日，閔行梅隴的保利·海上印三批次開盤，項目入市均價約為8.18萬/㎡，168套房源當日售罄；

寶山楊行的金茂棠前共160套房源，均價為5.39萬/㎡，也當日售罄。

新政后首個周末（8月30日），上海二手房單日成交達1103套，創60天新高。8月累計成交19912套，環比7月增長2.97%，同比2024年8月增長11.34%。

那么，深圳呢？

一、深圳的新政，緊隨在北京、上海之后。

眾所周知，一線城市的政策發布先看北京。

有了老大哥把控方向，上海、深圳才能緊跟上。

正如此次，

北京，8月8日發布新政；

上海，8月25日發布新政。

深圳，也快了。

二、深圳的市場，最熱鬧。

每當新政到底，最沸騰的市場永遠是深圳。

以去年9月末的新政為例，

新房方面，

北京認購量環比增長48%，同比增長7%。

深圳認購量環比增長600%，同比增長300%。

二手房方面，

北京，10月總網簽突破1.7萬套，創下連續19個月新高；

上海，10月二手房成交量刷新今年單日、單周新高。

而深圳，

新增后單月成交量破萬套，占過去9個月成交總量的四成有余。

創19年來的新高。

也就是說，

這一輪，表現最好的城市還沒出手。

最后，再給大家分享一份深圳的市場報告。

深圳在這一輪行情中，房價跌了嗎？跌了多少？

深圳各區目前的成交價在什么水平？

深圳哪里的庫存量最少？

以上問題均能在這份報告中找到答案。

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