金茂從“活下來”到“活得好”

走過行業至暗期的中國金茂（下稱“金茂”）正在努力調整姿態，蓄力上沖。

近日召開的中期業績發布會上，金茂董事會主席陶天海坐鎮現場，他總結了金茂過往兩年的成果，“2023年到2024年，全體員工強化危機意識和使命感，進一步地推動自我革命，公司完成了活下來的目標”。

金茂管理層在業績發布會上

會上陶天海定調，金茂未來的戰略是“從活下來—活得好—活出彩三步走規劃”。

很明顯，“活下來”的目標金茂已經達成，從今年開始，其正式邁入“活得好”階段。

在這一階段，金茂仍將會面臨一些挑戰，持續筑底的新房市場、行業利潤率的修復、運營力及投資力的把控等。這些問題脈絡交織、相互影響。業績會上，以陶天海為首的領導班子直面上述困局，一一拆解。

這些信息里，蘊藏著一個嶄新的金茂，它的輪廓已經被構建出來。

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銷售增幅第一

今年上半年，金茂實現營收251億元，同比增長14%；歸母凈利潤10.9億元，同比增長8%，毛利同比提升14%至40.59億元。期內整體毛利率為16%，其中開發毛利率同比提升1個百分點，實現良性增長。

新房市場表現更為亮眼。前6個月，金茂實現簽約銷售額534億元，同比增長20%，在Top10的房企中保持增速第一；行業排名首次躋身前十，位列第九。

鮮少有房企能夠在行業整體銷售承壓的背景下取得這樣的增長，金茂是如何做到的？關于這個問題，陶天海在業績會上直言，金茂對房地產市場、城市項目、競爭格局等有著精準研判，并基于此制定銷售策略。

按其所言，金茂總體的銷售策略是新項目力爭實現穩價提量，做好產品引領；老項目堅決去化，爭取量價平衡。

從分類別來看，新項目通過產品引領打造爆款紅盤。報告期內，金茂的公司住宅平均簽約單價2.6萬/平方米，較2024年（2.2萬/平方米）、2023年（2.1萬/平方米）提升顯著，價格增幅分別達18.2%和24%，穩占高端改善型需求市場。

同時，“金玉滿堂”四大產品線共有4府、5璞、2滿、3棠集中推出，多個項目首開告罄，平均開盤當天去化率達到了81%。

比如，上海潤雲金茂府首開當日售罄；長沙湘江金茂府首開114套房源售罄，成為6月長沙單盤銷冠；璞系項目代表作西安璞逸東方首開搖號熱銷13億，鄭州璞逸云湖首開成為當地豪宅銷冠；滿系代表北京金茂滿曜自開盤以來蟬聯朝陽區普宅網簽套數冠軍；棠系項目成都東城金茂曉棠上半年六開六罄，成為該城現象級紅盤。

西安金茂璞逸東方實景圖

下半年，金茂還有不少新項目推出，尤其在北京、上海等一些標桿項目，過去的一周，上海璞元首開以及金茂棠前三開三捷，都取得了售罄的業績。

存量項目的計劃是，通過多措并舉加速去化，尤其是加速一些尾盤現房項目的清盤，這是金茂下半年重中之重的任務。

金茂高級副總裁張輝就此給出了詳細的作戰計劃，他說去年6月開始，管理層推進“奮進計劃”，計劃用三年時間來解決公司80%存量的問題，2025年是“奮進計劃”的第一年，“我們正在按全年處置35%的目標在推進”。

具體舉措包括，其一、針對市場開發邏輯成立、有一定支撐的項目積極和政府溝通，爭取更好的規劃條件，重新調整項目凈利潤；其二，部分項目利用“以老帶新”，用增量帶動存量的解決；其三，對于條件不優、開發價值不高的土地，則暫緩開發，進行收儲或再拿新資源。此外對部分存量項目重新定位，使其更加符合客戶需要、產品力更好。

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利潤保障在線

深耕高端項目多年的金茂最為擅長打造精品住宅，以往的操盤經驗使其沉淀了足夠多的樣本數據，深諳客戶喜好，把握市場需求。在當前行業“好房子”概念的追逐下，金茂先發優勢明顯。

早在2009年開始涉足住宅開發以來，金茂就在行業中率先提出了科技住宅概念。過去這么多年來，其產品從金茂府的1.0進化到金茂府的3.0，到2024年又發布了“金玉滿堂”全新的產品線，可以說，“金茂人”對好房子的研究一直在路上。

依據“好房子”導向，2025年金茂進一步深化了對“好房子”產品體系的研究，依托“金玉滿堂”四大產品線，從產品設計、精益建造到品質交付，提供全周期高品質的居住體驗來構建行業的產品標桿。

北京金茂滿曜實景圖

陶天海指出，目前金茂的產品系里有三個突出特點。一是科技內涵，他強調科技不是炫技，最主要是圍繞居住的舒適、健康；二是因地、因人來建造“好房子”，不是簡單的模仿復制；三是有完善的社區會所和商業配套，滿足人民對美好生活的期待。

優質土地的集中入市也將為金茂的“好房子”提供加成。張輝說，上半年，在利好政策影響、止跌企穩預期延續下，內地土地市場供應了一批區位更好、素質更高的優質土地，市場競爭激烈。

經過精密研判后，金茂在上半年獲取了16宗土地，皆位于北京、上海、杭州、成都等核心城市的核心地段，這之中有12塊土地通過合作來降低風險。新增項目中，有些已經完成了首開，兌現了可研承諾，“這些地塊的凈利率兌現的結果來看應該都超過了預期”。

上述項目兌現會為金茂鎖定未來數年的利潤空間，形成良性循環。

在張輝看來，上半年，金茂很好地完成了投資要求，在組織架構優化后的14個地區公司中，對相對缺貨的區域完成了布局，比如廣州、合肥等。投資也更加聚焦，上半年66%的投資聚焦在北京和上海，實現了重點戰略性城市的補倉。

通過下半年的投資，金茂的存貨結構可以進一步優化。截至6月末，公司擁有總土儲2700萬平方米，可支撐未來兩年的銷售。其中一二線城市貨值占比達到88%，按區域劃分的話，華東和華北占比近乎70%，較2024年底提升了6個百分點，“整個區位能級還是比較高的，結構也比較新”。

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繼續修煉“內功”

整體而言，通過極致地做優增量、極致地盤活存量，金茂能夠實現資產負債表和損益表的優化，從而活得更好。積極創收之外，金茂也在苦修“內功”。今年以來，公司整體運營及成本管控能力大大提升。

成都東城金茂曉棠實景圖

據悉，金茂今年新開盤的項目，平均開盤周期達到4.8個月，開盤去化率平均達到了81%，真正實現了快開盤、開好盤。努力之下，公司股東現金流回正周期平均達到8.9個月，經營性現金流回正周期達到了11.4個月，整體現金流回正周期進一步縮短。

在這個基礎上，金茂還提出了更高的挑戰目標——“雙十”目標，即經營性現金流回正周期達到10個月回正，實現資金的再投入、再生產，加速周轉，加快財務報表的修復。

費用管控方面，經過兩年的大組織變革，金茂管理單位從43個降至20個，還成立了費用管控專班。2024年，金茂的管理費用同比下降了15.9%，今年上半年又在這個基礎上再度壓降了5%，銷售費用也同比下降了15%。

債務管理意識依舊十分“在線”。業績會上，金茂首席財務官喬曉潔表示，近年公司一直堅持“降短期、升長期，降境外、升境內”的思路，也取得了比較好的成果。

上半年，金茂成功發行多筆債券，發行成本屢創新低，多個自持物業融資實現突破，新項目的開發貸成本大多為自律下限。業績期內，公司內外新增融資平均成本僅2.7%，較2024年底下降69個基點，再創新低。

另外喬曉潔也強調，上半年雖然獲取了16宗土地，但公司堅守的底線不會改變，即不會使用大幅擴大債務規模的方式新增投資，而是通過資金周轉、加快回流來完成投資。因此，金茂的債務規模一定是穩中有降。

另外，金茂對大宗資產的處置也擬定了非常清晰的思路，會抓住窗口期進行出售和置換，而對暫時不具備處置條件的則做好經營提升，其他的則視情況通過政策性轉型突破，享受政府回購，定制開發等方式，實現現金流回流。

記者 劉一飛

編輯 曾莞