華泰小區舊改變身“香蜜湖豪宅”引爭議？深圳新世界什么來頭？

舊改十五年后，華泰小區化身“香蜜四季”，近期卻陷入爭議。

8月13日，位于深圳市福田區的新世界香蜜四季項目發布了一則“預約看房通知”，表示后臺已收到逾3800名客戶的預約看房申請。

該項目前身為華泰小區，建于1984年，占地5.5萬平方米，早在2010年，華泰小區被納入城市更新計劃，2012年，深圳新世界被確認為項目實施主體，并于2013年正式啟動城市更新。

然而，由于多種歷史遺留問題盤踞，華泰小區舊改陷入了長時間博弈，是過去十余年深圳舊改史上最難啃的“硬骨頭”之一。直至2021年2月，小區最后一棟舊樓成功拆除后，當年4月才終于啟動開工建設。

正是因此，如今變身“新世界香蜜四季”重回公眾視野，市場自然高度關注，一方面是因為福田區的新房供應一直稀缺，另一方面，作為項目開發商，深圳新世界在過往項目銷售中曾被指出有“捂盤”嫌疑，加上首批推售實際僅一百多套房源，因此這樣的排隊預約看房操作，也被業內質疑為換湯不換藥的“饑餓營銷”。

有中介人士告訴中房君，其在該項目公眾號預約看房，已排到了9月3日，但同樣總價區間的一手新房，無論是在福田區或是南山區等核心區域，均未出現如此的看房情況。

不僅如此，項目的地理位置、產品結構乃至開發商深圳新世界的背景，都讓這個歷經15年漫長拆遷與開發的舊改大盤，在一片預約看房的熱潮中，引發了市場的廣泛質疑。

01

“香蜜湖”之名與“景田南”之實

業內：項目或有誤導購房者的嫌疑

在預約排隊看房事件之前，項目最先被市場戳破的真相，是“香蜜湖”三個字。于深圳，香蜜湖代表著傳統老牌豪宅區，當前深圳官方正致力于打造“香蜜湖新金融中心”。

而“新世界香蜜四季”不僅在案名上向香蜜湖靠近，中房君發現，項目的在定位以及一系列的出街宣傳上，也均打出了如“香蜜湖新規大宅”“香蜜湖壓軸大戲”等字眼，字里行間透露出的，均是作為“香蜜湖豪宅盤”的自豪感。

對此，不少業內人士指出，實際上香蜜四季項目并不屬于香蜜湖板塊，根據深圳市規劃和自然資源局發布的香蜜湖地區法定圖則，片區范圍為香蜜路以東，北環大道以南、香梅路以西，南至深南大道。

而位于香梅路以西的華泰小區，自始至終并不在傳統意義的香蜜湖片區內，而是地處蓮花街道，屬于景田南片區。

（真正的“香蜜湖片區”，實際上在項目另一邊）

“景田板塊其實也是不錯的，但開發商刻意碰瓷香蜜湖為項目做背書，這樣精心設計的營銷手段，有誤導購房者以及市場的嫌疑”，片區中介人士表示。

中房君查詢到，根據國家市場監督管理總局發布的《房地產廣告發布規定》，第三條明確規定“房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者”，同時，深圳市市場監督管理局2022年制定的《房地產廣告合規指引》，也同樣明確規定“房地產廣告應當真實、合法，廣告主應當對廣告內容的真實性負責”，以及“房地產廣告不得含有虛假或者引人誤解的內容，不得欺騙、誤導消費者”。

更重要的是，中介人士還提醒，行政邊界決定資源分配，“一路之差”不僅片區劃分不同，往往還意味著配套資源的落差，最直接的便體現在學區資源。

據了解，新世界香蜜四季所在位置對口的黃埔中學，整體實力與排名，僅處于福田區的中等偏下梯隊。

02

背后的開發商底色：

深圳舊改玩家與爭議纏身的“雙面新世界”

項目背后的開發企業“深圳新世界集團”，是一家以舊改起家的粵系房企。

公開資料顯示，深圳新世界注冊成立于1997年，其創始人黃偉是廣東陽春人，與綠景的黃康境、京基集團的陳華被行業稱為“粵西籍深圳地產三巨頭”。

深圳新世界集團官網顯示，其總資產規模逾1000億元，布局涵蓋深圳、香港、珠海、洛杉磯等多個城市，地產開發是深圳新世界集團的核心業務，旗下從事地產開發的主力為深圳市新世界房地產開發有限公司、深圳市新世界投資有限公司（統稱為“新世界地產”）。

天眼查風險信息顯示，“深圳市新世界房地產開發有限公司”存在多項深度風險提醒，包括528宗司法案件，其中50%案件為商品房預售合同糾紛，同時該企業還有162條被執行記錄，被執行總金額2510萬元。

（截圖來源：天眼查平臺）

市場更需要警惕的，是該開發商飽受爭議的灰色過往。

首先，是深圳新世界董事長黃偉陷入爭議的“跨國行賄”事件，包括財新在內的多家媒體曾報道，黃偉曾陷入美國洛杉磯“中國地產商賄賂議員惠澤爾”一案，事件當年震驚一時。

2010年左右，中國房企掀起出海熱潮，其中不乏像深圳新世界黃偉這樣的野心家。兩年間，深圳新世界集團先后收購了洛杉磯中心萬豪酒店，以及迪斯尼附近的喜來登環球大酒店，兩次收購的總市值超過了1.5億美元，成本不菲。

（深圳新世界集團董事長黃偉，圖片來源：企業官網）

直到洛杉磯方面一份近兩百頁的調查報告，才揭開了這些高樓建設背后的隱秘角落。在兩次收購完成后，黃偉計劃著將旗下酒店進行加高，甚至建成洛杉磯市最高的大樓，而這樣的改建計劃，自然需要得到洛杉磯相關部門的批準。

于是便有了后來媒體曝光的，深圳新世界集團與洛杉磯議員惠澤爾交往密切，黃偉累計為這位“洛杉磯土地爺”花費超百萬美元的爭議事件。

2020年7月，深圳新世界集團發布聲明，否認參與行賄，稱77層高樓項目為依法依規申報，不牽扯任何非法利益交換。

然而，直至2022年，黃偉再度陷入爭議，此次則是因其出現在了深圳新世界四季山水小區的業主大會票選現場，并被業主曝光“深圳新世界老板怒砸業主投票箱”。

彼時，該小區的業主們計劃召開業主大會并更換小區物業，但根據多個業主們現場拍攝的視頻，黃偉卻在現場極力阻礙反對，并將街道辦的業主大會選票箱推倒，大喊“我扔的，我砸的”。

（四季山水業主視頻截圖）

后續，街道辦工作人員抵達現場，表示“業主大會合規合法”，而業主們為了防止選票箱再被砸，甚至在選票箱外圍用鐵管焊網進行保護。

2023年，四季山水小區正式更換物業公司，期間，還發生過舊物業公司“新世界物業”不肯撤場，新舊兩家物業共同駐守小區、僵持不下的局面。據了解，直至年末事件才得以解決，由新的物業公司全面進駐為業主提供物業服務。

03

高使用率與舊改項目的“先天不足”

包裝出來的“豪宅敘事”，能走多遠？

8月20日，在項目售樓處開放現場，黃偉在發言中提到，香蜜四季花園或定價12萬元/平方米。但如此高定價下，若回歸到項目本身，新世界香蜜四季也褒貶不一。

由于是舊改項目，高達7.6的容積率成為了項目不可避免的先天缺陷，對比今年以來深圳出讓的多塊核心宅地已均是3.1的低容積，同樣定位為核心區豪宅，香蜜四季的小區居住密度明顯高出不少。

（項目現場，中房君攝）

資料顯示，項目整個社區共有10棟建筑，其中5棟為商品房，1棟為酒店公寓，還有1棟保障房和3棟回遷房。這不僅意味著，“公寓+保障房+回遷房”占據了小區的一半房源，對于“豪宅”的純粹性和未來溢價空間，也有可能帶來負面影響。

“舊改項目中，這樣的高低配很常見，但由此帶來的居住體驗和未來二手房價，便很難和真正的豪宅相提并論”，片區中介人士向中房君表示。

產品方面，香蜜四季是目前福田區新房市場上少有的新規戶型，據了解，有部分戶型使用率高達100%，是項目受到購房者關注的一大要素。

但從戶型分布看，項目戶型設置也非常多樣且雜亂，包括有105~108㎡的三房，122~124㎡的四房，123~126㎡的四房，128~129㎡的四房，140~143㎡的四房，144~145㎡的四房，以及219~221㎡的五房，277~279平的六房，而高區甚至還有三種戶型的復式產品。

新世界項目四季的交付時間預計在2027年6月，與此同時，在多個平臺上，深圳新世界所開發的上一個樓盤“新世界臨海攬山”，在項目的交付以及后期的物業服務上，也存在著不少業主投訴與爭議。

屆時，新世界香蜜四季是否會面臨同樣的問題，抑或是將有所改善，仍待觀察，但當開發商的系列爭議新聞接二連三出現，用了15年時間才熬完舊改路的華泰小區，在深圳新世界包裝下的所謂“香蜜湖最后一張門票”的豪宅敘事，又能走多遠？