張三（化名）之夫、李四（化名）之父李五（化名）前于2003年1月25日與松滋市某村民委員會簽訂《租賃合同書》，約定村委會將原油廠1760平方米土地及地上房屋、圍墻、電焊機租賃給李五（化名）前使用20年（2003年1月25日至2023年1月25日），合同明確約定期滿后房屋、圍墻和電焊機一臺歸乙方所有，租金2萬元一次性付清。李五（化名）前去世后，案涉標的物由張三（化名）、李四（化名）占有。2025年，村委會以合同未經村民會議決議、違反《土地管理法》相關規定為由，訴至法院請求確認合同無效、返還標的物，且最初主張不支付任何補償。

▌爭議焦點：

1.案涉《租賃合同書》是否因未經村民會議決議而無效；

2.合同到期后，土地可收回的情況下，依合同約定歸乙方所有的地上房屋等是否應返還及原告是否應給予補償。

▌核心爭議：

1.合同效力及條款履行：原告主張合同因未經村民會議三分之二以上成員或代表同意而無效，且要求返還包括地上房屋在內的標的物；被告認為合同合法有效，且合同明確約定租賃期滿后地上房屋等歸乙方所有，即使土地到期可收回，地上房屋也應依約歸屬己方。

2.補償問題：原告起初以合同無效為由拒絕支付任何補償；被告主張依合同約定地上房屋歸己所有，且自身對房屋進行了修繕投入，應獲合理補償。

▌法律適用難點：

需結合合同簽訂時間及約定，判斷合同中關于地上物歸屬條款的效力；參考相關案例中關于未通過村民大會的租賃合同效力認定規則，以及合同條款對當事人權利義務的約束。

▌當事人認知：

張三（化名）、李四（化名）認為合同明確約定地上房屋期滿后歸己方所有，這是合法權利，原告無權要求返還，即使返還也應基于房屋價值給予補償；村委會認為合同程序違法，可收回全部標的物且無需補償。

▌期待結果：

1.張三（化名）、李四（化名）希望依據合同約定確認地上房屋歸屬，或在返還時獲得與房屋價值相應的補償；

2.村委會希望無償收回包括地上房屋在內的全部標的物。

經法院主持調解，雙方達成協議：

1.確認于2025年7月17日解除案涉《租賃合同書》；

2.張三（化名）、李四（化名）于2025年7月20日返還租賃的原油廠1760平方米土地及地上所有房屋、圍墻；

3.村委會于2025年8月15日支付張三（化名）、李四（化名）補償款80000元；

4.村委會自愿放棄其他訴訟請求，案件受理費100元由村委會承擔。

2025年8月24日，張三（化名）、李四（化名）確認收到該80000元補償款。

1.程序準備：接受張三（化名）委托后，梳理《租賃合同書》等證據，明確其中“期滿后房屋等歸乙方所有”的約定；申請證人出庭作證，申請調取江書前向鄉土管所繳納1300元的票據，佐證合同履行及標的物情況。

2.庭審質證與辯論：緊扣合同中地上房屋永久歸乙方所有的核心條款，結合相關案例中關于合同條款效力的認定，主張即使土地到期可收回，地上房屋也應依約歸屬被告，原告要求返還房屋缺乏合同依據；強調被告對房屋的修繕投入，反駁原告“零補償”主張。

3.調解推動：以合同約定的地上物歸屬為關鍵籌碼，與原告溝通，闡明其要求無償收回房屋違背合同約定，促使原告認識到應基于房屋價值給予補償，最終達成80000元補償的調解協議。

1.《中華人民共和國民法典》第四百六十五條（合同效力）、第五百零九條（合同履行）；

2.《中華人民共和國民事訴訟法》第九條（調解原則）；

3.相關案例中關于租賃合同條款效力及履行的相關裁判規則。

附：法院判決書（節選）

來春雷律師代理被告方

（為保護當事人權益、尊重律師知識產權，轉發請全文轉發

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▌專業領域

在企業訴訟、仲裁、重大民商事爭議解決等方面具有獨到思路，業務范圍涉及建設工程與房地產、公司股權、金融借貸、婚姻繼承、勞動糾紛、征地拆遷等領域，在商事投資、股權爭議、企業家權益保護、股權激勵制度的構建與實施、公司頂層架構設計、股東投資風險防范和控制、公司日常法律風險防范、重大刑民交叉案件、涉經濟類刑事案件等領域均有豐富經驗。

▌執業領域

來春雷律師，畢業于中國政法大學研究生院，全日制研究生學歷，獲得法學碩士學位。

擔任過中學教師，九年政府機關工作經驗，對于政務文化和政府體系運轉程序有一定的了解。

參與處理過民商事糾紛逾三百余件，實踐經驗豐富，擔任過天津市某大型國企法律顧問。

曾任九三學社天津市委參政議政專家、市委法律專委會委員。對于房地產相關爭議和征收拆遷領域有獨到見解和辦案思路。

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