連續(xù)9次輸血萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“萬科”）了，深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“深鐵”）已經(jīng)掏出了近260億的真金白銀。但是萬科9月的銷售額只有91.8億元，依然同比下降了45.16%，環(huán)比降幅只比8月收縮了2.58個百分點，而同期百強房企9月環(huán)比增長11.9%。

在市場還沒有止跌回穩(wěn)的情況下，萬科的虧損仍然在加大。那么深鐵能夠憑借一己之力，拯救大兵萬科嗎，亦或是沒有救得了萬科，反而把自己拖累至死？

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深鐵輸血260億

9月17日，萬科披露稱，公司第一大股東向公司提供不超過20.64億元借款，用于償還公司在公開市場發(fā)行的債券本金與利息，借款利率為LPR減66個基點，目前為2.34%，借款期限不超過3年。

這是深鐵集團年內(nèi)第九次向萬科提供股東借款。據(jù)萬科公告，加上本次借款，深鐵向萬科提供的借款累計達到259.41億元。

來自深鐵的借款有望幫助萬科緩解在公開市場的債務壓力。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，萬科在公開市場的境內(nèi)債務金額為279億元，其中2025年9月份到期債券本息合計為20.64億元，和本次萬科向深鐵借款金額相同。未來12個月內(nèi)，兌付高峰發(fā)生在2025年12月份，萬科將有本息合計58.71億元的債券到期。

深鐵一直向萬科輸血，其意一是向市場釋放對萬科的信心，二是希望市場得以好轉(zhuǎn)，萬科能夠靠自己的造血來償還債務。但是，2025年半年報顯示，萬科的凈虧損額119億元。

顯然，萬科還在財務的泥潭中越陷越深。為了避免因債務違約而引發(fā)的一系列負面影響，萬科除了有深鐵的借款以外，正通過新增融資、大宗交易、推進存量盤活及回款等多種方式獲得流動性支持。

新增融資方面，萬科發(fā)布的2025年半年報顯示，上半年合并報表范圍內(nèi)新增融資和再融資249億元。

大宗交易方面，上半年萬科通過開展大宗交易，完成13個項目交易，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育等業(yè)態(tài)，簽約金額64.3億元。

推進存量盤活及回款方面，萬科開發(fā)業(yè)務體量龐大，在近幾年高速發(fā)展的過程中，沉淀了部分難以短期變現(xiàn)的資源，面對當前形勢，盤活這部分資源對萬科來說格外重要。今年上半年，萬科通過推進存量盤活，實現(xiàn)回款57.5億元，近三年累計盤活項目64個，涉及可售貨值約785億元。

就連曾被萬科創(chuàng)始人王石稱之為“偉大事業(yè)”的松花湖冰雪業(yè)務，如今也被萬科變賣了。

萬科從2011年接手松花湖冰雪基地項目，為項目投資了400億元。但是該項目一年的收入只有2-3億元，如果以這個計算，要100年以上才能收回成本。而且公開的數(shù)據(jù)顯示，該項目2016-2017年每年凈虧損分別為-0.81億元、-0.46億元。

如今，萬科已經(jīng)悄然將該項目變賣，沒有公布交易細節(jié)，也沒有公布價格。看來，萬科實在是忍受不了。

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萬科拿地銳減

深鐵今年9次為萬科輸血，就是希望能夠恢復購房者對于萬科的信心。

但是今年房地產(chǎn)市場依然沒有能夠走出頹勢。2025年1-9月，TOP100房企銷售總額為26065.9億元，同比下降12.2%，降幅較1-8月收窄1.1個百分點。

但是在百強房企中，保利發(fā)展前9個月的銷售額已經(jīng)突破了2017億元，位居首位。其中9月單月，TOP100房企銷售總額環(huán)比增長11.9%，建發(fā)、濱江、金茂、保利置業(yè)等房企銷售表現(xiàn)較為強勁。

而9月，萬科的銷售額為為?91.8億元?，同比下降45.16%，顯然相較行業(yè)下跌得更多。

明眼人都知道，深鐵是希望通過為萬科輸血，讓萬科能夠靠自身的造血渡過難關。但目前看來，一是房地產(chǎn)市場還沒有止跌回穩(wěn)，二是萬科相對于其他行業(yè)龍頭來說，下跌幅度依然過大。

再者說，今年前9個月，萬科的銷售額依然有1002.9億元，位列行業(yè)第六名，但是今年前9個月，不完全統(tǒng)計，萬科拿地的數(shù)量僅有7塊。

2025年9月30日，萬科在蘇州拿地，耗資11.55億元，萬科持股53%。此前，2025年5月，萬科開啟與地方平臺合作模式，接連在鄭州、成都、武漢拿地。在鄭州，萬科聯(lián)合體5.28億底價吃下城改地塊；在成都，注資1.57億控股拿地平臺；在武漢，萬科聯(lián)合湖北長投競得武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)17C1沌口片區(qū)住宅地塊。7月2日，萬科參股的石家莊萬科潤德璟翠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成功摘得石家莊3宗住宅用地，共計斥資8.94億元。

拿地前后不足30億，也就說，接下來萬科在核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊不多了，這也將影響接下來萬科的銷售。

再者說，如果接下來銷量還不能穩(wěn)住，那么銷售一直疲軟的萬科會不會拖垮深鐵？

3

深鐵咬牙硬撐

今年以來，出手拯救萬科的深鐵借給萬科近260億，那么深鐵自身情況如何呢？它還能源源不斷地拿出真金白銀來嗎？

公開財報顯示，深鐵其實也不富裕:上半年其營收只有約為72.84億元，同比減少21.67%，受萬科的影響，上半年凈利潤虧損約為33.61億元，虧損額度同比收窄約4.32億元。這說明，深鐵是咬著牙在支持萬科。

深鐵集團曾是全國地鐵行業(yè)盈利標桿， 2019年-2023年深鐵集團分別實現(xiàn)凈利潤116.67億元、111.02億元、28.90億元、8.66億元、7.89億元，過去五年利潤總額為273.14億元。

然而，2025年4月29日，深鐵集團2024年合并報表范圍內(nèi)，發(fā)生虧損334.61億元，背后是因2024年萬科494.78億元虧損拖累，過去5年273億利潤一夜清零，可謂是一年回到解放前。

深鐵咬牙的目的是希望撐到地產(chǎn)回暖的時候，能夠從萬科身上把錢再賺回來。

但是，值得注意的是深鐵集團對萬科的持續(xù)性輸血，將在未來收獲怎樣的成果，還有待觀察。現(xiàn)時，深鐵集團要面對的問題（萬科、債務、虧損、毛利下降），還有地鐵建設與地產(chǎn)收益的錯配問題，都考驗深鐵集團的處理能力。

目前，深鐵也許冀望政府出房地產(chǎn)政策，推動房地產(chǎn)市場復蘇，實現(xiàn)房價止跌回升。短期內(nèi)，通過技術溢價、政策支持提升，把地鐵周邊房價提升去，以解燃眉之急。萬科自然會好轉(zhuǎn)，深鐵也會迎來轉(zhuǎn)折點。但這一切能夠如愿嗎？

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