買老破小還要拼手速！這類房子為什么紅了？

你敢信，一套主城老破小二手房剛掛出，超10組買家趕往小區跟業主談價？

9月中旬的一天晚上7點，鏈家經紀人黃先生拍下了這樣一張照片：一套位于萬象城板塊的2樓套一出售，總價50萬。“房東約好當天18：30可以看房，當我帶著業主趕往時，樓下已經擠滿了購房者。”

排隊看房子現場

低總價、近地鐵的老破小要靠“搶”

總價50萬，旁邊就是萬象城，距離地鐵500余米，加上該小區已經進行了整體的外部翻新，戶型也很方正，在這套房子的介紹里有這樣一句話“裝修好租金2000左右，回報率4.8%。”

長天路8、10號院實拍圖

越來越多人盯上老破小，看中的正是低總價撬動核心區域一套房的價值。一位專賣老破小的經紀人訴發哥，低總價的二手房在當前十分搶手，“樓層好的小戶型，幾乎出來一套賣一套。”

張女士就是一位老破小買家，去年，她以60萬的的總價買下了撫琴一套老破小，目前正在裝修改造。她盯上老破小的的原因在于：這些年，經過價格回調，老破小的房價已經處于低位——“單價1萬左右買成都一環，這個價格已經非常穩了。”

幾年前的老破小卻不是這樣的價格，張女士曾在雙慶路買了一套老破小，房價95萬元，裝修10萬元，最終她這套房子賣了75萬元。“現在看來，老破小的價格已經到了底部。”

張女士的體感也得到了數據驗證：據第三方平臺統計，2025年成都一季度各區二手房漲幅榜，各區排名第一的小區中9成是老小區。

誰買走了老破小？

價格企穩的老破小，也迎來了它全新的客戶群體。

此前，大多數人關于老破小的印象是低總價安家成都的選擇，但事實并非如此，老破小背后，有越來越豐富的購房群體。

1、低總價自住

越來越多年輕人盯上老破小。

他們看中老破小的理由是：地段好、總價低、有很大的改造空間。

在社交媒體上，可以找到許多爆改老破小的案例，加上窗外的樹景，能夠帶來更好的景觀效果。

某老破小改造案例

而從價格來看，老小區能與旁邊的電梯房形成至少1萬的剪刀差。這對于年輕人來說，是一個有效降低生活壓力的選擇。

2、高回報出租

另一部分人，選擇老破小，則是看中了低總價高租金的優勢。

張女士算過這樣一筆賬：60萬的二手房，首付只需要不到10萬，月供在2000元左右，裝修如果有風格，便能輕松實現租金覆蓋月供，甚至超過月供。

搶萬象城的購房者們也是看中這一點——萬象城旁的老小區并不缺租客，達到2000元左右的月租金也不難。

今年8月，李女士看中了金象花園二期一個套一二手房，但這套房子很快便被別人搶走，貝殼APP顯示，這套房子掛牌僅8天，帶看僅一次，成交總價53萬元。中介告訴李女士，這套房子出售后，又很快被業主租了出去，月租金2600元，回報率達到5.8%。

金象花園二期近期的成交情況

圖據：貝殼APP

3、優質學區

還有一類老破小，在市場上一直都處于領先狀態——帶優質學區的老破小。

買老破小掛學位早已不是新鮮事，在成都，價格最頭部的老破小們都有一個重要標簽“學區房”。

去年，上翔街21號一套面積僅13.64㎡的房源成交，成交總價為108萬，成交單價達到79179元/㎡。而該小區去年一共成交了5套二手房，均價達到接近6萬元/㎡。

上翔街21號小區歷史成交

這類學區房的成交邏輯并不在于它的戶型、位置，反而越小戶型越暢銷、單價越高。

多個帶青二學區的老破小二手房單價都遙遙領先：人民中路一段5號院，被稱作是“實小劃片范圍內規模最大的多層樓盤”，去年一共成交了18套二手房，貝殼APP顯示，今年1月至今，已經成交15套房源——均價達到約4萬元/㎡，最高的一套單價達到6萬元/㎡。

全國老破小走紅，你看好這類房子嗎？

不只是成都，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京等一線和強二線城市的二手房都迎來了成交爆發。

據鏈家統計，從2020年開始，上海二手房300萬總價以內的成交占比逐年上漲，到2024年，300萬總價以內的成交占比已高達48%，為近幾年以來的最高值——而在上海，這一總價段的房子，主要是老破小。

購房者向老破小傾斜，很大一部分原因是因為老破小的價格回調到位。首付10萬不到就能買到成都的一套二手房，且周邊各項配套都很完善。這類房子，價格穩定，后期也方便出租，甚至老破小還有兩個增長機會：安裝電梯和城市更新。

但仍然有人對老破小并不認可，這類聲音認為：首先，裝修上，由于線路老化，老破小需要花費更大的裝修成本；其次，后期居住方面，沒有小區環境停車位有限等問題都導致老破小居住并不如普通商品房便捷；最后，雖然目前老破小的價格已經探底，但其后期增長能力有限，幾乎沒有太大的溢價能力。

對于老破小，你看好嗎？

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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