原本石榴叔是想寫一篇文章，好好聊聊國慶期間樓市的情況，數據說明一切，但看了一圈，沒有一家中立的自媒體敢寫，也可能是被刪了，所以還是放“16號內參”吧，有些情況很明朗了，交易策略就是堅決！

過去這兩個月，接觸了太多的房主，不管有沒有賣掉，沒有一個不痛苦，不僅僅被市場一次又一次的教育，還被中介一次又一次的PUA，搶奪絕對定價權。

9月中旬的時候，上海中介自曝內幕，花200元雇人帶看，把掛牌339萬房子最后砍到280萬低價，搞崩房東心態，為后期帶真客戶談價做鋪墊。還得意的表示，老板一個月收了50套房子，50萬肯定能賺到。

我想說，真實情況比這個還離譜。

01

第一個案例，太典型了。

一客人6月份的時候就把房子掛牌，鐵了心要賣，缺錢是一方面，另一方面是發現小區掛牌量越來越大，房子越來越不好賣。

這套房子算是次新房，170平，沒住過人，當時購買就是純投資，也是網紅盤，搖號才有購房資格。

5月份有一套同戶型成交，730萬，最早掛牌就是參照這個價格，740萬，留了一點砍價的余地。

誰知道7月和8月帶看很少，就別提砍價的了。期間小區有其他戶型成交，單價從每平方4.29萬降到4萬。

9月初，中介建議降價到670萬，客人也同意了，帶看終于出現，有一家報價645萬，都快到要見面談的階段，買家突然消失。

過了兩周，區域另一家中介突然聯系客人，之所以突然，是因為之前并沒在這家掛牌，知道他們壓價“狠”厲害，手段多。

拿到門鎖密碼帶看之后，告知買家只愿意出620萬，各種缺點羅列一堆。

過了幾天又來電話，說有其他買家報價625萬，想約出來面談。

開始客人是不愿意的，但是禁不住中介軟磨硬泡，最后談的時候，偷偷拍了一張買家照片給之前中介看，才知道和之前報價645萬是同一個人。

談判從晚上8點耗到快12點，客人精疲力盡最終簽字。

后來我們從側面了解，這種中介之間撬單今年不少，都是聽買家說快成交了，然后許諾能以更低的價格能拿下房主。

在贏得信任后，先讓買家消失，再對房主發動“總攻”，徹底打破心理防線。

有些帶看還可以的新小區，中介都瞄著，玩惡性競爭，最低成交價幾十萬幾十萬的降，有些就是用這種手段，而且無解，因為總有房主扛不住，一旦再有一套以接近價格成交，價格錨點就坐實了。

02

第二個案例是老房子。

兩個月前，客戶想把父母接到身邊，又怕有婆媳矛盾，所以準備在附近買一套小房子。

最早也是想長租的，但老年人不愿意，總覺得不是自己家，有些房子也不愿意租給老年人，怕什么，你們懂。

周圍電梯房看了，戶型都很大，總價不便宜。最終我們把選擇范圍縮小到有物業，小區干凈，管理規范的老小區，位置也算核心，關鍵是配套好，附近就有菜市場和三甲醫院，地鐵口不遠，要求采光不錯，有院子的一樓。

肯定有人質疑這樣的選擇，殊不知這種房子現在市場很大，優點大于缺點。

邏輯很簡單，把居住屬性放在第一位，就是面向老年人，二樓都不能買。即便日后賣不掉（概率很低，如果買公寓才是真的賣不掉），也不缺租客，租售比很高。

話說，住三樓以上的老人，腿稍微有點不舒服，誰不想搬到一樓住？添點錢，位置不挪，生活質量提高不是一點兩點。

最后成交的時候，還有房蟲想來搶，因為這套房子沒有裝修，價格厚道，掛牌半個月成交。客戶準備花十五萬裝修一下。話說房蟲如果插一手，花個兩三萬裝修，轉手賺個五萬，問題不大。

現在買房子目的性要明確，所見即所得是最好的，不要抱有任何幻想。

03

第三套是學區房。

今年石榴叔很少寫學區房的文章，因為市場已經完成了割裂，想買的密切關注，他們要的是教育的確定性和安全感，不想買的再跌也不會買，不糾結了。

這個客戶是9月份來找石榴叔咨詢的，二胎家庭，兩個孩子相差2歲，妹妹上小班，哥哥上大班。

我給的方案是既然決定買學區房，最好買雙學區，一次性解決小學和初中，三房是必須的，如果有老人幫忙帶孩子，前期可以住在一起，后期孩子要有獨立房間了，可以在小區里短期租個房子。

居住屬性一定要考慮到位，因為這套房子有可能要住一輩子，要有這個心理準備。

預算足，肯定是什么都要好，預算不足，優先初中學區，要買一線，小學學區可以弱一些，總之房子居住屬性不能太差。

有人可能會提出，買個小房子掛學籍呢？這個要問孩子媽媽了，我接觸的大量客戶中，女性普遍不能接受長達十年的租房生活，覺得沒有安全感和歸屬感。

這套房子在國慶節期間簽約了，買賣雙方都很痛快，為什么？

因為學區房市場已經透明化，掛牌超過六個月沒有成交的房子都有故事，中介早就“攻”了好幾輪，要么價格難談，要么房子太大，有硬傷。

初中學區只要過硬，小區好一點，戶型好一點，裝修好一點，價格不離譜的，1-2個月肯定成交，現在的買家和絕大部分賣家都對市場非常了解，買家到了不買不行的時候，賣家也想早出手，中介反復教育。

這兩年教育有一個新趨勢，政府出手了，花點錢找門路，或者通過優錄上好學校的門被逐漸關小。

從最近接觸的客戶看，大家的心態已經發生了很大改變。

想賣的，加了不少杠桿的投資客，開始變得非常著急，主要帶看在消失，很容易被中介PUA到，情緒被影響。

用老錢買房的，或者公積金覆蓋房貸的，不少把房子下架，準備長租。說白了，房價漲和跌，對他們的生活沒有影響。

中介呢？越來越急。