最近，位于上海寶山的中環置地中心·望雲TOD，即將迎來整座大盤的第14次推盤。

要知道，在上海曇花一現的紅盤很多，高開高走、持續熱賣的卻屈指可數——

14次開盤、銷售破2000套，從去化速度到操盤節奏，外環內有且只有華潤置地做到。

作為2024年上海年度銷冠，2025年上半年外環內銷售套數、面積雙冠王，中環置地中心連續霸榜20個月。

尤其是在競爭近乎慘烈的700-1200萬總價段，他們依舊拿下今年1-9月的銷售金額、套數、銷售的三冠王寶座。（來源克而瑞）

如果僅僅將其定義為一座創紀錄的紅盤，那么真低估了它的影響力。

在總爺看來，即便是放眼全國，中環置地中心都算的上一個「超級操盤樣本」，傲人業績只不過是“戰略定力”的正向反饋。

如果我們深度挖掘，會發現華潤置地的不同，他們為板塊、城市帶來了更多改變——

僅用2年時間，在南大這片充滿想象力的土地之上，從造城者到合伙，完成了一場令人驚嘆的「邏輯閉環」！

首先基于對這片中環罕見成片開發土地的理解，他們斥資百億拿地，并成為板塊的破局者，以「超級紅盤」引領市場。

緊接著市場重新認識南大，板塊一躍成為上海頂流，他們成為城市合伙人，以「綜合賦能」加速催化。

隨著寶山萬象匯、走馬塘公園一期持續落地，TOD+PARK構建起板塊價值底盤，他們又要以「絕對標桿」封藏南大。

面對中環置地中心口碑與業績的雙豐收，或許我們應該深度思考一個問題：

華潤置地究竟做對了什么？

01

板塊破局者，「超級紅盤」引領市場

板塊的破局，離不開「超級紅盤」的引領，不得不佩服華潤置地的決心和魄力。

彼時的南大板塊，位列上海五大重點整體轉型區域之一，仍處于"酒香巷深" 的爆發前夜。

"南大究竟能走到怎樣高度？"不僅購房者心里沒底，不少房企也持觀望態度，直到華潤置地以雷霆之勢打破僵局。

2023年起他們斥資116億拿下6幅地塊，從市場聚焦南大，到客戶重新認識南大，再到最后用真金白銀投票——

華潤置地在其中扮演著關鍵的「破局者」角色，而這一切都建立在"規劃先行、產品為王、節奏精準"的三重邏輯之上。

1）第一步：頂層規劃重塑，「超級TOD」改變生活方式

在華潤置地的操盤邏輯里，板塊破局的核心絕非單一住宅開發，而是以片區統籌思維重構區域價值。

所以大家驚喜地發現，中環置地中心從一開始就跳出了傳統住宅的局限，以百萬方TOD復合生活場為基底，徹底顛覆市場認知。

早在2008年“南山模式”在深圳落地，華潤置地以“街區+MALL”的全面賦能，通過約283萬㎡舊改讓昔日城中村蛻變為深圳一張名片。

這次在寶山南大智慧城，華潤置地再造一座約百萬方超級TOD，中環置地中心"Mall+商街+公園"的配置，精準切中城市需求。

在華潤置地的規劃重塑下，南大一躍成為上海頂流板塊，片區統籌模式下的全新生活方式，為板塊聚集更多人氣和活力。

2）第二步：驚艷實景呈現，「超級卷王」帶來產品驚喜

如果說頂層規劃是破局的 "藍圖"，那么實景呈現就是打動客戶的 "鑰匙"。

2024年2月，中環置地中心?潤府示范區開放，作為北上海首個全維實景示范區，當天便驚艷市場。

他們對建筑進行全面「美學重構」，云端塔冠造型搭配黃金天幕流光，270°無柱轉角的創新巨幕視野，讓改善客戶贊不絕口。

更讓總爺驚喜的是空間「降維打擊」，創新打造的五奢體系，首次將豪宅標準降維到改善樓盤，帶來一場全面產品洗禮。

"顏值與實用并存" 的實景呈現，讓中環置地中心迅速打響「超級卷王」名號，更讓南大板塊首次進入跨區域改善客群的視野。

3）第三步：操盤節奏把控，「超級紅盤」持續創造爆點

在如今的市場行情下，持續的熱度絕非偶然，而是精準操盤的必然結果。

華潤置地通過"高頻推售、階梯展示、持續發聲"的策略，始終保持市場高關注度，也創造了"十三開十三捷"的紅盤神話。

一方面是快節奏、高頻次地推盤，潤府拿地113天開放售樓處、154 天開盤；更是拿地僅45天開樣板房、88天開盤。

潤府7個月破百億，成為當年上海唯一銷售超1395套的項目；望雲組團則延續紅盤勢頭，創造外環內最快破2000套紀錄。（來源克而瑞）

另一方面是示范區展示面的擴大，有節奏地制造市場爆點，潤府從會所到泳池、架空層、車庫陸續開放，維持著超級紅盤熱度。

望雲"雲境美學生活館"的開放，則再次將熱度推向高點，自然生態的松弛、國際海派的經典、生活場景的互動，形成深度融合。

從統籌規劃破局，到超級紅盤爆火，他們在這片充滿想象力的土地之上，完成了一場看似不可能的“操盤奇跡”。

但如果僅僅關注業績本身，那真的是低估了華潤置地的雄心，站位城市合伙人的他們，還有更大的目標需要實現。

02

城市合伙人，「綜合賦能」加速催化

過去大家常用“共建者”，來描述開發商與城市的關系，本質上是對其更高的賦能期待。

但隨著城市更新進入 "精細化運營" 階段，在總爺看來，城市需要的不僅是共建者，更是能共擔責任、共享成長的 "城市合伙人"——

華潤置地在南大的實踐，正是這一角色的最佳詮釋，通過綜合賦能的「催化劑」，他們不斷將板塊推上新的高度。

從寶山萬象匯的快速開工建設，到參與走馬塘水岸公園一期建設，華潤置地展現出獨一無二的全鏈條競爭力。

1）導入萬象匯高端資源，完成最重要的「商業拼圖」

對于崛起中的南大板塊而言，高端商業的缺失，始終是制約板塊的短板。

在總爺看來，區別于其他開發商，華潤置地不僅帶來了住宅，更以萬象匯這一北上海「超級商業旗艦」，補全板塊關鍵拼圖。

首先是商業體規模夠大，一座約16萬㎡的立體之城，動線串聯商業街區、購物中心、地標辦公、軌交站點、公園綠地。

其次是創新性和功能性夠強，挖掘寶山百年工業文脈與科創新興區雙重屬性，規劃了高線公園、空中連廊、空中露臺等特色空間。

另外他們將城市體驗與自然元素相融，商業MALL+商業街區BLOCK組合，合計約700米動線賦予其強大的吸引力。

而華潤置地真正值得尊敬的是，不同于很多開發商賣完住宅再造商業，中環置地中心住宅和商業幾乎做到了同步建設。

2024年3月潤府首開，同年8月28日豐翔路TOD商業綜合體奠基典禮便盛大舉行，較常規流程至少提前6個月開工。

華潤置地的高效執行力，為板塊注入極大信心，客戶看到了商業帶來的生活方式變革。

2）參與走馬塘公園建設，構建更完善的「生活底盤」

萬象匯解決了 "城市活力" 問題，走馬塘水岸公園一期的深度參與，則回答了 "生活品質"的命題。

這座約10萬方濱水公園，絕非傳統意義上的綠化，而是一座 "功能多元的綠色綜合體"。

公園內將設置近2000方嬉水樂園、近5000方兒童游樂場地，同時包含步道系統、露天劇場、市集廣場等空間，讓公園承載更多功能，成為中環置地中心業主的“后花園”。

隨著南大中央公園開放，"公園城市" 理念深度植入板塊，構建起更完善的生活底盤。

3）一切為了更好的上海，與城共生的「城市合伙人」

從商業地標到生態公園，華潤置地的城市賦能，早已超越常規開發范疇。

在總爺看來"城市合伙人"的核心要義，在于"與城市發展同頻共振"——

既懂城市的需求，又能提供匹配的資源與執行力，更能著眼長遠價值而非短期利益。

正是 "一切為了更好的上海" 的魄力，再加上強大的資源整合能力，加速了板塊崛起的進程，也為上海 "北轉型" 提供了標準樣本。

過去大家常以“南山模式”為代表，討論華潤置地片區統籌模式，未來“南大模式”會成為他們的一張新名片，南大也將成為上海中環耀眼的明星片區。

03

持續領跑者，「標桿之作」絕版封藏

如今當我們重新審視南大，會發現整個板塊在華潤置地的帶領下，已然完成褪變。

而在總爺看來，他們對板塊最大的貢獻，在于對市場信心的提振，更多開發商敢于參與南大建設，共同托舉板塊價值。

在其帶動下土拍愈發炙手可熱，此前中建八局豪擲81.95億元拿地，未來雙TOD聯動，共同助推板塊升級。

盡管競品不斷涌現，板塊熱度水漲船高，當大家討論南大板塊，第一個想到的依舊是華潤置地和中環置地中心——

伴隨時間推移，作為持續領跑的「標桿之作」，中環置地中心的影響力只會不斷放大

這樣案例并不少，蟠龍天地之于大虹橋、華潤置地中央公園之于南翔，已取證即將收官的望雲TOD，勢必成為板塊具備封藏價值的資產。

1）強勢「品牌勢能」加持，超級紅盤的底氣

在競爭激烈的上海樓市，品牌勢能往往決定市場地位，而這種勢能的建立，離不開持續的業績驗證與口碑積累。

中環置地中心用超2000套的銷量、霸榜20個月的紀錄，構筑了難以撼動的品牌壁壘，也因此牢牢掌握板塊的定價權。

這種持續的熱銷并非偶然，而是品牌信任度的直接體現，再加上領先產品與TOD開發的結合，構建了難以超越的"資產護城河"。

2）核心「配套資源」環繞，生活方式獨特

如果說品牌勢能是 "軟實力"，那么核心配套資源就是 "硬支撐"。

尤其是即將加推的望雲TOD收官之作，占據板塊核心區位，軌交、商業、生態三大資源的高度聚合，形成了全能生活方式。

交通層面，這是15號線豐翔路站上蓋真TOD，通過地下通道實現 "地鐵-商業-住宅"無縫銜接，惡劣天氣也無需擔心出行。

商業層面，約16萬方寶山萬象匯近在咫尺，下樓即可滿足所有需求，這種"家門口的商業地標" 體驗在上海極為稀缺。

生態層面，這里幾乎是“住在公園里”，走馬塘水岸公園、南大公園、南大中央等多個公園環繞。

300米內解決通勤、購物、休閑需求，"高濃度生活" 場景構建了獨一無二的生活方式。

3）領先「絕版產品」加推，最后上車機會

隨著望雲 TOD 迎來收官批次，中環置地中心的產品稀缺性愈發凸顯。

收官加推的約108㎡三房、約165㎡四房，依舊領跑整個板塊，也是最后的上車機會。

作為首改客群首選，108㎡三房堪稱"空間魔法" 的典范，三開間朝南+巨型寬面陽臺，兼具了尺度感與舒適度。

對于家庭客群，約165㎡“公園頭排全景艙”戶型提供了終極解決方案，類一梯一戶+四開間朝南+IMAX級寬廳，打破了傳統空間界限。

配置品牌全面對標頂豪，衛浴采用杜拉維特臺盆、漢斯格雅花灑五金，廚房配置博世廚電四件套，大戶型更是甄選嘉格納冰箱。（或同等檔次品牌）

審美則貫徹獨創的“五奢體系”，定制皇家孔雀巖板、水紋夾絲玻璃、仿洞石巖板、灰色皮革等材質，步入樣板間高級感撲面而來。

回顧中環置地中心的兩年歷程，從板塊破局到城市賦能，再到標桿封藏，華潤置地完成的不僅是一個超級大盤的開發，更是一場 "營城邏輯" 的實踐——

它證明了行業早已告別粗放時代，真正的競爭力在于對城市的深刻理解、對生活方式的精準把握，以及“城市合伙人”的長期主義。

當其他房企還在糾結于短期去化時，華潤置地已經通過"造城者-合伙人-領跑者"的邏輯閉環，在南大書寫了城市更新的新范本。

南大的故事還在繼續，而華潤置地用兩年時間證明，最好的"城市合伙人"，從來都是既成就項目，更成就板塊和城市。

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