6月30日，上海第五批次土拍落錘定音。

作為上半年土地市場的收官之戰，本批次共出讓5宗宅地，總攬金125.7億元。

建發，總價72.89億元競得靜安大寧地塊，樓面價81665元/㎡，溢價率29.63%。

綠城成為大贏家，總價20.66億競得嘉定地塊，樓面價29227元/㎡，溢價率19.08%。

同時他們還以9.22億元競得周浦地塊，樓面價3.37萬/㎡，溢價率19.9%。

保利發展，底價6.9784億元競得松江洞涇地塊，樓面價19993元/㎡。

閔房集團，底價15.97億元競得閔行旗忠地塊。

五大板塊冷熱分化明顯，既有168輪激烈鏖戰，也有底價平穩托底。

今天，總爺就和大家聊聊，這輪土拍釋放出怎樣的信號。

01

168輪角逐，建發拿下大寧純宅地

作為本批次唯一的中環內地塊，靜安區N070402單元081a-08地塊以56.23億元的起始總價領跑。

地塊出讓面積約3.64公頃，計容建面8.93萬方。

這是近兩年來靜安區規模最大的純住宅用地——無商辦配建、無風貌保護附加要求，開發條件純粹。

如此優越的區位與稀缺的純住宅屬性，自然引來群雄逐鹿。

保利發展、中海、建發、招商，以及華潤&越秀聯合體共5組競買人同臺競價。

經過168輪激烈拉鋸，最終建發房產以總價72.8934億元成功摘得，溢價率29.63%，成交樓面價81665元/㎡。

從地段稟賦來看，這宗地的優勢很明顯。緊鄰汶水路及中環高架，臨近南北高架，距軌交1號線汶水路站約1.3公里，距7號線行知路站約1.5公里，周邊還有在建的20號線。

商業配套方面，2公里范圍內大寧音樂廣場、上海久光中心、大寧國際商業廣場環伺。

另外，大寧公園、第十人民醫院、上海馬戲城等公共設施一應俱全，宜居屬性極高。

今年以來，大寧板塊的熱度居高不下，從大華靜安年華到中建玖上瑯宸都備受矚目。

建發拿下此地塊，無疑將在上海核心區再落一子，高端產品線值得期待。

02

綠城雙響，一天之內拿下兩宗地

綠城，無疑是這次土拍最大的贏家，一天之內，將嘉定、周浦兩宗地全部收入囊中。

兩宗地合計成交金額近30億元，展現出極強的拿地決心與節奏把控力。

嘉定區JDC1-1902單元F13A-04、F14A-01地塊，金茂、建發、綠城3家房企參拍。

最終，綠城以20.66億元成功競得，成交樓面價約29227元/㎡，溢價率19.08%。

該地塊位于嘉定新城，東至啟鵬路、南至雙丁路、西至永盛路、北至希望路，由F13A-04和F14A-01兩幅純住宅用地組成。

其中，F13A-04地塊容積率2.2，建筑限高60米，適合打造高層公寓；

F14A-01地塊容積率1.3，建筑限高30米，更適合開發低密度洋房或類別墅產品。

高低迥異的產品組合，為綠城提供了充足的操盤空間。

區位優勢同樣顯著，地塊位于萬科理想之地東北側、瑞金醫院北院正東側，步行到11號線嘉定新城站約1公里，屬嘉定新城核心地段。

早在2023年8月，綠城就曾在南翔拿地，即后來的綠城·留香園，首開即爆。這次攜成功經驗重返嘉定，足見其深耕區域的決心。

浦東周浦地塊，在下午壓軸登場，共吸引了六組競買人參拍，分別為象嶼集團&清能、華潤置地、國貿地產、綠城、招商蛇口、越秀。

經過89輪激烈拉鋸，最終由綠城競得，成交總價9.22億元，樓面價33657元/㎡，溢價率19.9%。

周浦板塊本身居住氛圍成熟，生活配套完善。

地塊周邊有周浦萬達廣場、綠地繽紛廣場、綠地樂和城三大商業廣場，構成核心商業矩陣。

同時，地塊北面和西面有六灶港水系環繞，疊加1.8的低容積率，具備打造濱水生態住宅的條件，有望為區域增加新的高品質住宅供應。

嘉定、周浦的“雙響炮”背后，是綠城對上海改善市場的重倉押注。

03

底價落子，保利摘得洞涇1.05低密地塊

保利發展以底價6.9784億元，拿下松江洞涇低密純宅地，樓板價19993元/㎡。

該地塊容積率僅1.05，計容建筑面積約3.5萬平方米，建筑限高27米，天然具備打造低密舒適產品的條件。

值得一提的是，地塊與保利·西郊和煦一二期連片開發，原生水系貫通，整片濃蔭墅區的生態尺度、圈層純粹度將再度升級。

這是保利在松江的第五次拿地，此前開發的保利西郊和煦及領墅，均持續熱銷。

2004年，保利進入上海的第一站，就在松江洞涇。

加上更早的保利十二橡樹，以及位于松江新城的保利西子灣，保利在松江的深耕版圖進一步夯實。

未來，保利將在這片低容積率的土地之上，持續打造低密墅居新作。

04

深耕旗忠，閔房集團15.97億托底拿地

閔行區旗忠森林體育城01單元13A-13地塊，由閔房集團以底價15.97億元托底獲得。

這是馬橋時隔六年再次推出的純宅地，樓面價25340元/㎡。

地塊占地面積約5.73萬㎡，容積率1.1，緊鄰旗忠網球中心，屬于閔行南部稀缺改善住區。

片區已五年無新增住宅供應，后續將規劃建設疊拼、聯排高端低密產品。

地塊東側在售的閔房尚園占地3.9萬㎡，首開即罄且觸發積分制，容積率1.05，產品形態為疊墅+聯排，目前已經是第四次推盤。

尚園一期的熱銷驗證了板塊購買力，新地塊后續極有可能打造閔房尚園二期，且樓面價比一期更具優勢。

兩幅地塊東西相鄰、一路之隔，整體開發體量近10萬㎡，實現了從單一項目開發到片區連片統籌開發的跨越式升級。

05

低密時代正式開局，迎來產品力大考

上海第五批次土拍，表面看是125.7億的成交金額，深層則是供地邏輯的質變。

本輪5宗地塊容積率整體走低，閔行旗忠1.1、松江洞涇1.05、嘉定新城組合地塊2.2/1.3、周浦地塊1.8——

標志著低密產品，成為今年改善市場的核心供給力量。

對房企而言，低密意味著更大的產品發揮空間，也意味著更嚴峻的產品力競爭。

對購房者而言，未來改善市場的選擇將更加多元，疊墅、洋房、聯排等低密產品供應量將顯著增加。

建發入局大寧、綠城落子嘉定和周浦、保利深耕洞涇、閔房托底旗忠，每一宗地的歸屬，都在為下半年上海樓市的格局埋下伏筆。

誰能率先交出叫好又叫座的作品，下半年見分曉。

對于本輪土拍，大家怎么看？歡迎點贊、留言一起討論。