關于“一房兩賣”情形下合同效力與房屋歸屬的法律分析

一套房產兩家售，黑心商賈施詭計。

簽訂合約須謹慎，產權歸屬需明確。

若遇紛爭莫慌張，法律利器護權益。

[案情簡介]

2017年1月12日，案外人柳某委托原告張三購買涉案房屋，并通過原告張三的銀行賬戶，向被告公司銀行賬戶支付了全部購房款項，被告公司向柳某出具了相應的收款收據。

2018年8月3日，被告公司與第三人李某簽訂了涉案房屋的《商品房買賣合同》；2018年8月3日，被告公司為李某辦理了涉案房屋的合同網簽手續。

2018年10月6日，柳某委托原告從物業公司處領取了涉案房屋鑰匙并向物業公司交納了物業管理費、房屋維修基金、辦證費用、天然氣開通費用、裝修保證金等費用，之后柳某委托原告對涉案房屋進行了裝修。2019年1月22日，柳某與原告協商一致并簽署了《房屋更名申請承諾書》，約定將涉案房屋的購房主體變更為原告，原告當日向柳某支付了全部的涉案房屋價款。同日，原告與被告公司簽訂了《購房確認書》，約定原告購買涉案房屋，并載明購房價款、交付時間等合同條款。

庭審中，人民法院查明原告對涉案房屋占有、使用、入住至今，但被告未與原告簽訂正式的《商品房買賣合同》，也未為原告辦理房屋不動產所有權變更登記。

[法院判決]

人民法院經過審理，依照《中華人民共和國民法典》第五百零二條第一款、第五百零九條、第五百七十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十七條的規定，判決如下：

被告XX公司于本判決生效之日起十五日內協助原告張三辦理涉案2204號房的不動產權屬證書。

[張曉彬律師評析]

“一房二賣”是指在房屋買賣過程中，出賣人違背誠實信用原則，將同一房屋出售給兩個或兩個以上不同的買受人，并與他們分別簽訂房屋買賣合同的行為。這種違約行為必然會損害未能獲得房屋的買受人的合法權益，進而擾亂正常的市場秩序。

在現實生活中，業主為了追求利益最大化，“一房二賣”的現象并不罕見。面對“一房多賣”的困境，房屋買受人在發現“被坑”時應如何應對？本文將重點探討“一房二賣”合同的效力問題、購房人房屋所有權的權利保護順位如何確定，以及如何有效規避“一房二賣”行為的主要方法。

一、“一房二賣”涉及多個房屋買賣合同的效力問題。

根據《民法典》規定，民事行為成立的基本條件需同時滿足主體適格、意思真實、內容合法等三大要件。物權變動則遵循“合意+公示”原則，即除了當事人就債權達成合意外，還必須履行交付或登記等法定要式手續。

在簽訂房屋買賣合同過程中，若不存在《民法典》第一百五十三條所規定的“違反法律、行政法規的強制性規定以及公序良俗”的情形，或第一百五十四條所規定的“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益”的情形，則一房多賣過程中簽訂的所有房屋買賣合同均應視為有效合同。

二、關于“一房兩賣”情況下不同購房人權利保護順位的問題。

《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第15條規定：“審理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。但惡意辦理登記的買受人，其權利不能優先于已經合法占有該房屋的買受人?！?/p>

“一房數賣”雖然可能導致多個合同有效，但房屋本身僅有一套。當多個買受人均主張房屋所有權時，確定誰能夠取得該房屋的所有權，需明確權利保護的不同順位。

司法實務中，通常按照以下順序確定房屋權屬的最終歸屬：已辦理所有權轉移登記手續的＞已實際占有的＞合同履行程度較深的。具體分析如下：

1. 已經辦理房屋所有權轉移登記手續的買受人為第一順位權利人。

房屋一旦完成過戶登記手續，其所有權在法律意義上即已轉移，并產生法律效力。在確定房屋歸屬時，已完成過戶登記的買受人作為第一順位權利人，通常無異議。

2. 若均未辦理房屋所有權登記手續，合法占有房屋的買受人為第一順位權利人。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條關于“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用”的規定，房屋買受人在房屋轉移占有后即享有合法占有權，這既基于合同約定，也符合法律規定，應獲得優先保護。因此，多個買受人在簽訂房屋買賣合同后，若均未辦理過戶登記，應由實際合法占有該房屋的買受人優先取得房屋所有權。

3. 根據合同履行的先后順序確定優先權利人。

若多個買受人在簽訂房屋買賣合同后，既未辦理房屋所有權轉移登記，房屋也未實際交付，需綜合考慮房屋買賣合同的整體履行情況來認定優先權利人。這包括合同簽訂的先后順序、支付購房款的先后順序、實際支付購房款的金額及比例、預售合同是否登記備案等；特別是確定房屋買賣合同成立時間時，需綜合考慮主管機關備案時間、購房合同簽訂時間及簽約經過等情節。

三、如何規避和應對“一房二賣”情形？

廣大購房者在購房過程中，需注意以下幾點，以維護自身合法權益：

首先，完善合同風險條款。購房合同中應明確約定過戶期限、違約賠償等條款，最大限度避免“房財兩空”的風險。

其次，堅守“登記生效”原則。及時辦理過戶登記手續，以降低房屋交易風險。

第三，及時鎖定物權。通過實際入住、繳納物業費等行為強化占有事實，增強對自身合法權益的保護。

第四，及時向登記機構申請預告登記。這可以有效保障將來實現物權，但需注意預告登記九十日的“有效期”。

最后，增強法律意識。在遭遇惡意違約時，注意及時固定證據，并尋求法律救濟，切實維護自身合法權益。

[法律規定]

《中華人民共和國民法典》

　第二百零九條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020修正)》

第八條：對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》

十六、 一房數賣中買受人的權利順位：一房數賣中的數個買受人均要求繼續履行房屋買賣合同的，應當依據《全國民事審判工作會議紀要》第二部分第（二）方面、《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第13條的規定確定權利保護順位。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權利不能對抗在先查封房屋的買受人；辦理商品房預售合同備案或房屋網簽手續買受人的權利，不能對抗合法占有房屋的買受人。

[案例來源]

咸寧市咸安區人民法院（2024）鄂1202民初90X號民事判決書