現(xiàn)在買(mǎi)房人還有安全感嗎？

尹先生在北京花費(fèi)6680多萬(wàn)元，全款買(mǎi)了一套別墅，本想著能夠住進(jìn)去享受一下生活，卻遭遇奇葩事情：因?yàn)楹辰獬伺c開(kāi)發(fā)商華垣公司的房產(chǎn)，要求退還7700萬(wàn)元的房款，竟然請(qǐng)求北京市順義區(qū)法院查封華垣公司價(jià)值7700萬(wàn)元的資產(chǎn)，可是卻查封了尹先生全款購(gòu)買(mǎi)的別墅。

尹先生于是對(duì)北京順義區(qū)法院的查封執(zhí)行提出了書(shū)面異議，但卻被法院一審駁回。尹先生不明白，為什么神仙打架，凡人要遭殃。

他的這棟別墅可是位列政府保交樓白名單上的，為什么還會(huì)遭遇這樣的結(jié)果，于是于近日向北京市第三中級(jí)人民法院提交上訴狀，請(qǐng)求駁回一審判決，維護(hù)尹先生的合法居住權(quán)。

1

全款買(mǎi)房卻被無(wú)端查封

尹先生是一名外籍人士，在中國(guó)工作。2022年11月，他從華垣公司認(rèn)購(gòu)了一套順義區(qū)的房產(chǎn)，總價(jià)6680余萬(wàn)元，雙方簽訂了《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》，隨后支付了全款，辦理了網(wǎng)簽備案。

然而2024年9月，尹先生在銀行偶然間發(fā)現(xiàn)，一名胡姓女士因與華垣公司存在民事糾紛，因而請(qǐng)求順義區(qū)法院查封了尹先生從華垣公司購(gòu)買(mǎi)的這套別墅。執(zhí)保案號(hào)為（2024）京0113執(zhí)保458號(hào)。

面對(duì)飛來(lái)橫禍，尹先生滿(mǎn)肚子委屈，于2024年11月對(duì)于上述查封提出了書(shū)面異議。尹先生本以為，可以順利地解除查封。沒(méi)有想到，順義區(qū)法院于2024年12月作出（2024）京113執(zhí)異945號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，駁回了尹先生的異議請(qǐng)求。

尹先生大惑不解，因?yàn)楦鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情況且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)該予以支持：

（一）在人民法院查封前已經(jīng)簽訂了合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

在尹先生看來(lái)，他解除查封的請(qǐng)求，具有充分的事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以支持，于是向順義區(qū)人民法院提起執(zhí)行異議之訴，將胡女士告上法院，要求解除對(duì)所購(gòu)房屋的查封。

然而始料未及的是，今年10月23日一審的判決下來(lái)后，結(jié)果卻讓他再次大跌眼鏡。

順義區(qū)法院依然不支持尹先生提出的解除查封的請(qǐng)求，駁回了尹先生的全部訴訟請(qǐng)求。

2

神仙打架百姓遭殃

尹先生不理解，他明明全款買(mǎi)了房，而且已經(jīng)辦理了商品住宅的網(wǎng)簽備案，符合《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條關(guān)于商品房銷(xiāo)售需簽訂書(shū)面合同并載明用途的規(guī)定，房屋用途為“居住”的性質(zhì)已通過(guò)法定形式予以固定。

為什么還在他人為了向房屋開(kāi)發(fā)商追索債權(quán)時(shí)，把他的房屋作為標(biāo)的物查封了，典型的神仙打架，百姓遭殃。

一審時(shí)，即使他聲稱(chēng)已經(jīng)繳納完全部的購(gòu)房款，案涉房屋系用于居住，且名下也沒(méi)有其他用于居住的房屋，完全不符合查封條件，應(yīng)當(dāng)予以解封。應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十八條及《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“高院規(guī)定”）第二十九條之規(guī)定提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求停止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行，解除查封，保障自身的合法權(quán)益。

然而，一審時(shí)，被告胡女士辯稱(chēng)，尹先生不享有高院規(guī)定第二十九條規(guī)定的排除執(zhí)行的權(quán)利，其主要理由如下：

一、原告購(gòu)買(mǎi)的案涉房屋系高端獨(dú)棟別墅，明顯超出了日常基本需求，第二十九條規(guī)定立法目的是保障消費(fèi)者的生存權(quán)，本案涉房屋建筑面積達(dá)600多平方米，明顯超出通常認(rèn)知中的基本生存所需要的房屋，顯然尹先生不屬于該條文意圖保護(hù)的對(duì)象；

二、原告提交的證據(jù)6、7顯示原告名下在北京還有另一套房屋，此房屋性質(zhì)為公寓，類(lèi)型上是屬于住宅，70年產(chǎn)權(quán)。原告名下有另一套可居住的房屋，就不符合“高院規(guī)定”第二十九條規(guī)定的第二項(xiàng)情形,不享有排除執(zhí)行的權(quán)利；

三、原告現(xiàn)有證據(jù)中，房款支付憑證中沒(méi)有原告作為付款人的憑證，不能直接證明原告全額支付案涉房屋房款；

四、（2024）京0113執(zhí)異945號(hào)民事裁定書(shū)中顯示，關(guān)于案涉房屋占有使用情況，原告稱(chēng)買(mǎi)的是精裝修的，案涉房屋尚未交付給原告使用，關(guān)于至今未辦理過(guò)戶(hù)登記的原因，原告稱(chēng)擔(dān)心開(kāi)發(fā)商無(wú)力交付房屋所以沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記，通過(guò)該民事裁定書(shū)能證明在法院查封之前，原告沒(méi)有占有案涉房屋，也因其自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記，因案涉房屋為現(xiàn)房，具備過(guò)戶(hù)條件，從原告簽訂購(gòu)房合同至房屋被查封近一年半的時(shí)間，原告未辦理過(guò)戶(hù)事宜，也沒(méi)有提交過(guò)證據(jù)材料證明其向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)提交過(guò)過(guò)戶(hù)材料或向第三人（華垣公司）提出過(guò)辦理過(guò)戶(hù)的手續(xù)，原告的主張不符合“高院規(guī)定”的情形；

五、根據(jù)《民法典》第二百一十七條規(guī)定，案涉房屋登記在第三人（華垣公司）名下，法院查封是依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記公示信息判斷，符合法律規(guī)定，查封合法有效。

因而不能排除法院的執(zhí)行和查封，請(qǐng)求法院駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。

雖然，華垣公司幫助尹先生辯稱(chēng)，尹先生已經(jīng)支付了全部房款，查封前已經(jīng)簽訂了合同，也進(jìn)行了網(wǎng)簽，同時(shí)華垣公司也已經(jīng)按照合同將房屋裝修至80%，應(yīng)保護(hù)原告的物權(quán)期待權(quán)。

再者，華垣公司所處項(xiàng)目已進(jìn)入了北京市政府白名單，根據(jù)白名單的一些保全措施的通知，原告涉案的房屋屬于白名單通知的第三條，該房屋是利用白名單建設(shè)資金需要為其新建，應(yīng)該不得采取保全，如已經(jīng)采取保全的應(yīng)當(dāng)解除。

但是，一切都沒(méi)有改變一審法院判決。順義區(qū)法院依然駁回了尹先生的全部訴訟請(qǐng)求。

3

奇葩操作傷及無(wú)辜

對(duì)于一審判決，尹先生表示很無(wú)奈，不得以只能繼續(xù)向北京市第三中級(jí)法院提起上訴。

在上訴狀中，尹先生認(rèn)為：

其一、《規(guī)定》第二十九條并未對(duì)“居住”作面積或價(jià)格限制，立法目的是保護(hù)購(gòu)房人對(duì)房屋的物權(quán)期待權(quán)，而非僅針對(duì)“普通家庭日常居住”的狹窄范疇。若以面積、價(jià)格作為排除適用的標(biāo)準(zhǔn)，將導(dǎo)致法律對(duì)“居住權(quán)”的保護(hù)范圍被不當(dāng)限縮，違背《民法典》中“保障民事主體合法權(quán)益”的最基本原則。尹先生購(gòu)買(mǎi)別墅的目的系滿(mǎn)足家庭自住需求，其名下也并無(wú)其他居住性質(zhì)的房屋，符合“用于居住”的法定要件。一審以“面積過(guò)大超出普通家庭日常需求”否定其居住屬性，混淆了“基本居住保障”與“居住功能”的概念。

其二、一審對(duì)“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的事實(shí)認(rèn)定過(guò)于片面，上訴人名下的公寓，該房屋土地用途為“商業(yè)金融”，規(guī)劃用途為“寫(xiě)字樓”，實(shí)際用于出租辦公，租金收益亦來(lái)源于商業(yè)用途。一審法院未審查規(guī)劃文件及實(shí)際使用情況，僅以“權(quán)利性質(zhì)為商品房”即認(rèn)定“具備居住屬性”，屬于事實(shí)嚴(yán)重認(rèn)定錯(cuò)誤。同時(shí)，該房屋無(wú)法用于居住。一審法院以“可通過(guò)收回自住”為由否定其非居住屬性，屬于脫離客觀事實(shí)的主觀臆斷。

其三、一審法院認(rèn)為“允許購(gòu)買(mǎi)600余平方米別墅的買(mǎi)受人排除執(zhí)行將損害債權(quán)人權(quán)益”，本質(zhì)是混淆了“生存權(quán)”與“物權(quán)期待權(quán)”的保護(hù)邏輯。《規(guī)定》第二十九條的核心是基于物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先性，而非僅僅保護(hù)“弱勢(shì)群體”。上訴人已全額支付房款并完成網(wǎng)簽備案，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十五條，“第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封”。

對(duì)此，尹先生希望北京第三中級(jí)人民法院依法改判支持上訴人的一審全部訴訟請(qǐng)求。

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣認(rèn)為，這個(gè)案件真的是很奇葩。事情糾紛起源于胡女士解除了與華垣公司的購(gòu)房合同，要求退還7700萬(wàn)元，實(shí)際上應(yīng)該請(qǐng)求法院查封她原先購(gòu)買(mǎi)的房屋，可是卻申請(qǐng)法院查封了尹先生的房屋，這讓尹先生很受傷。

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