10月份住房租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)整體并不好，如10月全國(guó)及上海的租賃房房租CPI指標(biāo)同比均下降，上海租賃房房租CPI同比為負(fù)0.1%；上海租賃住房活躍度環(huán)比下跌，同比遠(yuǎn)低于去年同期（上海租賃住房活躍度是同策研究院聯(lián)合數(shù)聯(lián)天下通過人口大數(shù)據(jù)及網(wǎng)絡(luò)行為大數(shù)據(jù)，建立租房客戶尋找房源的活躍度指數(shù)），10月上海租賃指數(shù)同比下跌14.1%，環(huán)比下跌4.5%，租賃市場(chǎng)總體需求連續(xù)下滑。這兩個(gè)數(shù)據(jù)表現(xiàn)都意味著上海租賃住房市場(chǎng)正式進(jìn)入淡季，但是市場(chǎng)也并非沒有好消息，有些結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)仍值得關(guān)注。

01

冷熱分化：散租市場(chǎng)掛牌量下跌VS保租房人才房大量入市

10月上海庫存租賃房源約4.27萬套，環(huán)比下跌3%，各房型掛牌套數(shù)均環(huán)比下跌，70平米以下的主流面積段掛牌套數(shù)環(huán)比下跌3.8%。由于市場(chǎng)上“邊租邊賣”或“由售轉(zhuǎn)租”的房源明顯變少，所以10月份房東掛牌量下降基本是自然的交易節(jié)奏，一方面由于三季度旺季時(shí)房源消耗較多，四季度剩余房源變少，一方面房東刻意控房，順應(yīng)市場(chǎng)“10月份開始市場(chǎng)租客變少，11月份之后更難租”的趨勢(shì)，將租房時(shí)間控制在旺季掛牌。

相比之下，集中式公寓新增入市項(xiàng)目大幅上漲，10月新增15個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)供應(yīng)13052間，創(chuàng)下今年新高，新增項(xiàng)目中超過72%房源為保租房或帶有保租房性質(zhì)的人才房，涵蓋白領(lǐng)公寓、服務(wù)式公寓及產(chǎn)業(yè)園配套公寓等多種類型，徐匯區(qū)多個(gè)高端服務(wù)式公寓入市，城投寬庭“寬嵐”系列高端租賃產(chǎn)品也首次亮相。此外，15個(gè)項(xiàng)目中有3個(gè)房間數(shù)超過1000的大型公寓項(xiàng)目，最大的珠溪花園項(xiàng)目為華為新開業(yè)人才公寓，項(xiàng)目體量達(dá)到5800套。

02

租金承壓：散租市場(chǎng)租金下跌VS集中式公寓壓力加大

10月上海散租租賃市場(chǎng)成交量大幅下滑，成交3.70萬套房源，套均租金4576元/月，租金坪效2.05元/平/天，環(huán)比下跌2.7%，租賃房源議價(jià)幅度上升至8.31%，中心城區(qū)租金總體小幅下降，普遍維持2.7-3.0元/平/天，郊區(qū)租金率先下跌，普遍在1.4-2元/平/天，遠(yuǎn)郊在0.7-0.8元/平/天。

集中式公寓運(yùn)營(yíng)壓力加大，但并沒有加大促銷力度，以維穩(wěn)為主。10月上海機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓平均掛牌價(jià)格約3.3元/平/日，掛牌價(jià)環(huán)比下跌2.9%，扣除議價(jià)空間后，上海長(zhǎng)租公寓的實(shí)際價(jià)格為3.1元/平/日，環(huán)比微跌2%。根據(jù)同策調(diào)研的萬間長(zhǎng)租公寓，10月空置率22%，環(huán)比9月增加3個(gè)百分點(diǎn)，來訪客戶總量同可租房源的比為1.3，相比9月數(shù)據(jù)下降0.3，反應(yīng)新增客戶數(shù)量出現(xiàn)下滑、而可租房源量增加。但相比年底時(shí)熱衷促銷優(yōu)惠來看，10月運(yùn)營(yíng)企業(yè)總體價(jià)格基本維穩(wěn)，議價(jià)空間環(huán)比只增加0.3個(gè)百分點(diǎn)。

03

區(qū)域分化：浦東、閔行、松江交易活躍VS青浦租金或進(jìn)一步下跌

分區(qū)域來看，16個(gè)區(qū)中僅5個(gè)區(qū)供求比在1之下，多數(shù)區(qū)域供大于求，面臨租金下行壓力。從成交與掛牌套數(shù)來看，10月浦東新區(qū)、閔行區(qū)、松江區(qū)租賃房源供應(yīng)套數(shù)及成交套數(shù)均位居前三，說明這三個(gè)區(qū)域租賃需求最為活躍，而其他區(qū)域并不理想。

多數(shù)區(qū)域成交租金下滑，中心城區(qū)租金總體小幅下降，郊區(qū)租金下跌明顯，尤其是青浦區(qū)，去年受華為搬遷影響，青浦區(qū)掛牌租金明顯上漲至2.24元/平/天，但是10月青浦區(qū)供求比已經(jīng)達(dá)到1.46，僅次于長(zhǎng)寧區(qū)，掛牌租金下滑至2.13元/平/天，再加上本月華為5800套人才公寓開業(yè)入市，或加劇青浦區(qū)租金進(jìn)一步下跌。

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