剛剛，上海今年第九輪土拍結(jié)束，總成交金額約173.3億，2幅地塊溢價(jià)成交，7幅地塊0溢價(jià)。

從過程到結(jié)局，可以說全是意外：

民企佳運(yùn)，董事長(zhǎng)親自坐鎮(zhèn)，土拍現(xiàn)場(chǎng)舉牌82輪，以24.75億總價(jià)、溢價(jià)15.76% ，拿下浦東川沙地塊。

民企大華，今年第三次出手上海拿地，以總價(jià)11.42億、樓板價(jià)3.7萬/㎡拿下高境地塊，殺回大本營(yíng)。

中海地產(chǎn)，撿了大漏。保利置業(yè)現(xiàn)場(chǎng)棄權(quán)，中海以總價(jià)21.77億，樓板價(jià)6.88萬/㎡成功抄底。

中國(guó)金茂，寶山再次拿地，鎖定雙軌交地塊，樓板價(jià)3.7萬/㎡，斥資37.26億深耕區(qū)域補(bǔ)倉。

寶業(yè)集團(tuán)，擊敗象嶼聯(lián)發(fā)聯(lián)合體，以總價(jià)17.3億元摘得

青浦徐涇

，樓板價(jià)3.16萬元/㎡，溢價(jià)率5.17%。

除了這幾塊高關(guān)注地塊，楊浦五角場(chǎng)、青浦新城、奉賢新城、嘉定新城四塊地，全部由區(qū)域房企底價(jià)獲取。

有人殺紅了眼，有人撿漏，還有人默默托底。

01

今天創(chuàng)造意外的第一個(gè)主角，不是央企，也不是國(guó)企，而是一家民企，叫佳運(yùn)置業(yè) 。

這兩年，民企敢拿地的太少了，敢搏命的更少，這次的佳運(yùn)，可以說是真刀真槍在 “肉搏”。

川沙地塊地位置不錯(cuò)，就在2號(hào)線川沙站旁邊，西側(cè)就是百聯(lián)川沙購(gòu)物中心，住宅部分容積率2.0，出讓面積約4.19公頃，條件引來了象嶼、陸家嘴參與競(jìng)爭(zhēng)。

但誰也沒想到，最后殺紅眼的卻是佳運(yùn)。

話說今年的象嶼，感覺是有點(diǎn)水逆在身上的，在上海的投拓之旅，非常不順。5月鮑軼群被調(diào)離，換來吳杰后，情況依舊沒有太大改觀，到目前為止，在上海收地僅兩塊。

好幾次都是因?yàn)閷?duì)手太強(qiáng)。

這次招商、華潤(rùn)這些往年的 “大胃王”沒參拍，結(jié)果又冒出來了佳運(yùn)......最后一塊地，象嶼也參加了，最終被寶業(yè)截胡。

說回川沙地塊土拍，現(xiàn)場(chǎng)的情況很有意思。

據(jù)說，主持人話音剛落，佳運(yùn)董事長(zhǎng)就開始出價(jià)，而且是最少見的、董事長(zhǎng)親自遞材料、現(xiàn)場(chǎng)舉牌。

這一舉，就是82輪 。

什么叫搏命？這就是搏命。

最后，佳運(yùn)以24.75億的總價(jià)拿下，溢價(jià)率干到了15.76%，樓板價(jià)接近3萬/㎡。

有人可能會(huì)問，這家民企憑什么？

這是一家深耕上海的 “隱形地主”，以前的佳運(yùn)·瑞璟灣、佳運(yùn)匯龍府、口碑都不錯(cuò)、尤其是綠化。

聽說這位董事長(zhǎng)是個(gè)細(xì)節(jié)控、連小區(qū)里的羅漢松、橄欖樹、都要自己去國(guó)外挑。

更狠的是，他們拿地幾乎全用自有資金，不加杠桿。

在這個(gè)大家都勒緊褲腰帶的日子里，一家民企，敢硬跟82輪。

這本身，就是一個(gè)巨大的信號(hào)。

02

如果說川沙是熱血番，那楊浦東外灘這塊地，就是懸疑片。

楊浦濱江K8-03，體量不大，出讓面積1.39公頃，容積率2.28，但位置極佳，離黃浦江直線700米，南面就是中海云邸玖章，旁邊全是豪宅。

按理說，這是兵家必爭(zhēng)之地。

來報(bào)名的也確實(shí)是兩位 “大佬”：保利置業(yè)，還有中海 。

大家都在等著一場(chǎng)惡戰(zhàn)。

結(jié)果，保利置業(yè)交了保證金，人也到了，但就是不出價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)一片寂靜，最后直接宣布：中海底價(jià)成交 。

總價(jià)21.77億，樓板價(jià)6.88萬/㎡，溢價(jià)率0%。

要知道、隔壁保利自己的項(xiàng)目、當(dāng)年拿地樓板價(jià)可是高達(dá)8.02萬/㎡。

中海這次，相當(dāng)于在上海的核心區(qū)，撿了一個(gè)巨大的 “錢包”。

有人說是保利慫了，有人說是默契球。

只能說，如果是幾年前，這種地塊大家頭破血流也要搶，但在2025年，大家都冷靜了。

03

今天的土拍、還印證了一個(gè)邏輯:

越是看不清未來的時(shí)候，越要回到自己最熟悉的地方。

比如金茂，又回到了寶山。

這次金茂花了37.26億，拿下了寶山共康地塊。這塊地素質(zhì)很硬，1號(hào)線呼蘭路站 + 18號(hào)線二期，妥妥的雙軌交紅盤苗子。

金茂為什么拿的這么痛快？

因?yàn)樗麄冊(cè)趯毶接械讱狻Ｖ暗慕鹈那埃猸h(huán)外五開五捷，江灣金茂府，也是標(biāo)桿。

對(duì)金茂來說，寶山就是他們的 “舒適區(qū)”。

地塊容積率1.8， 這也是一個(gè)非常舒服的指標(biāo)，在上海新規(guī)下，這個(gè)容積率完全可以做成豪宅配置，做豪宅，同樣還是金茂的舒適區(qū)。

同樣的邏輯，也發(fā)生在大華身上。

大華這次出手，拿下了高境地塊，總價(jià)11.42億，雖然出讓面積僅1.23萬方，容積率也偏高，來到了2.5，只適合做剛改項(xiàng)目。

但，寶山是大華的發(fā)家之地，從梧桐城邦到水岸藍(lán)橋，再到公園柏翠，在寶山，隨便找個(gè)小區(qū)，貼上大華的廣告，都能覆蓋幾十萬老業(yè)主。

無論是央企金茂、還是民企大華、大家的策略出奇一致：

不瞎折騰，只做熟人生意。

04

前面說的幾塊地，要么是核心區(qū)，要么是雙軌交。

那剩下的呢？

這就不得不提 “托底” 這個(gè)詞了。

楊浦五角場(chǎng)、青浦新城、奉賢新城、嘉定新城，這四塊地，全部底價(jià)成交。

關(guān)鍵拿地的，清一色是區(qū)域性的國(guó)企或者 “老面孔”。

比如楊浦五角場(chǎng)地塊，被上海城建拿走。

這塊地其實(shí)不錯(cuò)，3號(hào)線和21號(hào)線地鐵上蓋。但問題是，它體量大，還含租賃用地，一般房企啃不動(dòng)，也不想啃。

青浦練塘，青浦新城公司拿的，樓板價(jià)1.2萬。

奉賢新城地塊，奉賢城投聯(lián)合體拿的，樓板價(jià)1.8萬。

嘉定新成路，盤古(泰國(guó)背景)拿的，樓板價(jià)1.82萬。

青浦練塘和奉賢新城地塊，容積率都在1.2以下，大概率會(huì)做低密改善或者低迷豪宅，嘉定新成路地塊容積2.2，預(yù)計(jì)打造為改善類產(chǎn)品。

05

看完這次土拍，可以總結(jié)三點(diǎn)：

第一，市場(chǎng)分化已經(jīng)到了極致。

好的地，民企敢舉牌82輪去搶，差一點(diǎn)的地，只能靠國(guó)企托底。

中間地帶，幾乎消失了。

第二，兩塊溢價(jià)地塊，都是民企拿地。

佳運(yùn)、寶業(yè)的表現(xiàn)，證明了民企依然有桌上說話的資格，當(dāng)然前提是兜里有錢，心里有產(chǎn)品，地塊有利潤(rùn)。

第三，也是最重要的一點(diǎn)。

雖然都在喊冷，但大家對(duì)上海的核心資產(chǎn)，依然是有執(zhí)念的，無論是中海的 “撿漏”，還是金茂的 “補(bǔ)倉”，甚至佳運(yùn)、寶業(yè)的 “豪賭”。

本質(zhì)上，都是在賭上海樓市的明天，依然值得下注。

只不過，這一次，大家都把籌碼壓在了自己最有把握的地方。

不做夢(mèng)了，改做生意了。