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◎掘金日本房產（ID：Japan_gold）| 掘金醬

30多年前，一棟不起眼的郊區小樓被寫進無數亞洲家庭的童年記憶。那就是處在東京—埼玉交界、春日部市的野原廣志的家。

動畫里，這座樸素的木造兩層小樓和幾十平米的小庭院，承載著一個普通日本家庭最接地氣的生活——大人時常拮據忙碌，孩子調皮搗蛋，卻努力維持著溫情，總叫人哭笑不得。

1990年，《蠟筆小新》開播。那一年，日本經濟泡沫已然站在懸崖邊。

而廣志，這位雙葉商事的系長，從第一集開始就背著整整32年的房貸，不敢辭職，工資停滯，卻要扛起生活費、教育費、保險費……那是泡沫破裂后最典型的日本上班族縮影。

一邊養娃一邊節衣縮食，甚至小新去上廁所，他都差點舍不得給廁紙。

那些關于房貸的臺詞太過經典，深刻到連5歲的小新都知道，“我家房屋貸款，還有32 年！”

也正因為這些過于真實的細節，到了2022 年，“野原廣志32年房貸終于還完了”的詞條登上熱搜，全網都在為這位房奴鼓掌，終于可以從漫長的債務中抬頭。

如今，時代再度變遷。三十多年過去，日本全國房價、地價重新進入普漲期，東京圈尤為明顯。

大家開始關心，當年買在“日本泡沫之巔”的那棟老宅，到底漲沒漲？如今到底值多少錢？

但答案，或許讓眾多動畫迷心情復雜。

小新家所在的埼玉縣春日部市，地處首都圈，是日本人口密度第四大的縣，僅次于東京、大阪和神奈川。

而春日部市本身只是個不大的小城，面積66平方公里，和上海的楊浦區差不多，從這里坐電車到東京，通勤大概需要一小時。

野原廣志當年買下的，是日本九十年代最典型的獨棟住宅樣板：一戶建＋小院子＋車庫，建筑面積約80㎡、土地約155㎡，步行十分鐘到春日部站，低密度、準市中心，完美符合“東京通勤圈”的想象。

可惜買房時機撞上槍口。

1990年，日本房價站上歷史最高點。87到90年，地價與房價在全國范圍短短三年翻三倍并不稀奇，春日部市也被卷入這場瘋狂。

國土廳數據顯示，1990 年埼玉縣住宅地平均約24萬日元/㎡。

而回溯當年春日部的成交案例，100㎡宅地一戶建的成交價大約2,575萬日元。按當時的匯率折算，約85.5萬人民幣。在九十年代，這金額等于直接把普通上班族的后半生，按在負債三十年的劇本上。

然而，泡沫破裂聲響前不會通知任何人。

1991年起，日本全國地價雪崩，春日部所在的南埼玉區域率先下跌，1991–1992年跌幅迅速擴大，到1995年已連跌四年，隨后再墜入十年長跌通道，住宅地價從巔峰到谷底，累計跌幅約55%–65%。

直到2004年，春日部周邊宅地才在約11萬日元/㎡的價位勉強止跌——價格腰斬，資產蒸發，信心也不復。

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眾所周知，房貸并不會因為房價跌多少就自動減少。當年野原廣志，多半也經歷過同樣的心路歷程：

咬牙上車的房子價格一路腰斬，貸款卻一分不能少。眼睜睜看著資產縮水，卻只能繼續按著泡沫時期的高位還款。

即便想賣，也不一定有人愿意接盤；就算賣掉，成交價很可能覆蓋不了剩余貸款，反而還得倒貼給銀行。一旦處理不慎，一家四口連棲身之所都可能失去。

更殘酷的是，日本買房真正有價值的是“土地”。當連土地都折價過半時，房子的折舊更是無處可逃。

在日本，木造住宅的法定耐用年限只有22年。銀行抵押評估普遍按每年3%–4%的速度遞減，22年后建筑物賬面價值幾乎等同于零，只剩土地部分還能算入資產。

換句話說，當廣志還清貸款的那一年，那棟80㎡的木造房已在“賬面意義上”完全報廢，估值等于零。

如果想繼續居住，屋頂、梁柱、管線得自掏腰包，這也是日本一戶建普遍的命運：剔除土地價值的話，落成即折舊，按揭完歸零。

好在，熬過漫長的低谷，2013 年“安倍經濟學”啟動超低利率與貨幣寬松后，南埼玉的住宅地價才重新進入緩慢回升期；到了2020–2025 年，更是連續五年正增長。

截至今年，春日部市住宅用地的官方公示地價為10.31萬日元/㎡，同比上漲 0.75%。考慮到野原家距離車站更近、地段優于平均，核心站區價格更高，春日部站周邊約15.1萬日元/㎡（約合人民幣7550元/㎡）。

可把這三十多年的價格走勢拉長看，結論依然殘酷：即便期間歷經復蘇，從泡沫頂點算起，春日部一戶建土地的跌幅仍約41%。

這是野原一家不得不接受的現實：日本樓市確實復蘇了，但復蘇并不均衡，也無法像當年那樣外溢至整個大東京圈。

所以說句實話，這套房子的價值，既沒跑贏通脹，也未成為家庭資產跳板。

它就是一棟典型的通勤圈郊區一戶建——日本絕大多數獨棟最終都會走到同一個結局，房子折舊、土地兜底，價格低得讓外地人難以想象。

有人說，那是不是意味著這套房子，最終只是成了野原一家的“負動產”。

如果站在資產角度回答，確實如此。

春日部這種位置，既接不到東京核心區的資產膨脹紅利，也抵擋不住三十年的通脹侵蝕。價格從巔峰滑落至今，甚至帶著幾分難以啟齒的尷尬。

只不過有些房子，也不能單憑靠漲價來證明價值的。

一家人在里面住得夠久，歡喜、爭吵、成長、老去，都在同一處屋檐下發生，久而久之，就沒人忍心說它“不值錢”。

只是，如今已經年紀漸長的野原廣志，或許偶爾也會閃過一絲念頭： 如果當年沒有趕在泡沫頂點“上車”，這三十年的日子，也許會輕松不少吧。

買房的本質是買周期。東京迎來新一輪資產上漲期，但樓市仍不平衡復蘇，更考驗投資者的選擇；

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