11月30日，上海一口氣公示了6個新盤入市，這一波供應(yīng)中，有兩個項目，市場討論度非常高：

一個是位于靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)的“3.5 代住宅”——保利·譽靜安

另一個，是浦東唐鎮(zhèn)“地王”——招商中旅·壹江臻邸

靜安和唐鎮(zhèn)，都是這兩年上海樓市的熱土，兩個項目，可以說天生自帶熱度。當然，這次能引起這么大的討論，還在于兩個項目的定價：

譽靜安，首開備案均價130180元/㎡

壹江臻邸，首開備案均價83000元/㎡

可以說相當“硬氣”。

上海樓市的情況，這里不多說，總之新盤大部分都在破發(fā)。

單說項目，譽靜安所在的西藏北路，雖然屬于內(nèi)環(huán)，但是老舊社區(qū)混雜，唐鎮(zhèn)更不用說，上海的外環(huán)外......這種情況下，這樣的叫價，有人覺得不值。

那兩個項目，究竟能不能撐起開發(fā)商這份硬氣？今天簡單聊一聊。

先看保利·譽靜安。

優(yōu)勢很明了，靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)，煙火氣充足。

交通上，出門就是內(nèi)環(huán)高架和南北高架，樓下有地鐵8號線，1公里左右，還有1號線和3號線，算得上“三軌交匯”，通勤效率比較高。

但板塊的缺陷也非常明顯，一是上面說過界面老舊，二是周邊沒有大型商業(yè)，第三，學校一般。

譽靜安對口的學校，沒有意外的話應(yīng)該是止園路小學+青云中學，都是上海二三梯隊的水平。

另外，項目小區(qū)體量偏小，周邊還有內(nèi)環(huán)高架，噪音干擾難以回避，這都算是硬傷。

更敏感的是，項目北向高區(qū)的部分樓層，能一眼看到西寶興路。

老上海都知道西寶興路是干啥的，著名的殯葬一條街。

這些問題，保利自然清楚，既然無法改變窗外的環(huán)境，便只能在窗內(nèi)的產(chǎn)品力上做文章。

接手該項目后，保利展現(xiàn)出了很強的行動力，火速對原規(guī)劃進行了調(diào)整 。

最直觀的改變體現(xiàn)在1B號樓，在保持首層架空高度不變的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計增加了層高，并將原本的南向單陽臺，升級為雙陽臺 。

這種“摳細節(jié)”的態(tài)度，直接體現(xiàn)在了主力建面約143㎡的戶型上。

其中間套做到了“飛機戶型”設(shè)計，三開間朝南，南向陽臺改造后長度接近8米，幾乎消滅了過道浪費 。

為了進一步對沖地段的短板，項目在裝標上選擇了“越級”配置，引入嘉格納廚電、華為智能系統(tǒng)等一線品牌。

總之，保利試圖用更強的誠意，沖淡項目的不足。

西藏北路新房合理價格大概是12萬元左右，小道消息稱，譽靜安這次沒上渠道。在這種情況下，13萬元的首開價，其實是有些偏高的。

當然，對于靜安本地工作，或者依賴8號線的通勤黨而言，譽靜安是個不錯的選擇。如果對風水沒啥要求，又想要上車靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)，項目也是一張合格的門票。

而上述以外的，就要多考慮。

西藏北路，屬于大蘇河灣規(guī)劃，但相比蘇河灣核心區(qū)，目前有些掉隊。

13萬的價格，更多是在賭，賭西藏北路板塊能在 5-8 年內(nèi)，按照規(guī)劃效果圖徹底煥新，賭贏了有得賺，賭輸了......

再看招商中旅·壹江臻邸。

唐鎮(zhèn)為在上海新盤市場那么火？

主要靠倒掛。三年前，唐鎮(zhèn)的二手房一度沖上10萬+的高位，新房與二手房之間，存在著巨大的倒掛紅利。

但現(xiàn)在，這個倒掛邏輯已經(jīng)沒了，周邊次新房價格已回落至7萬左右，部分甚至買到5萬，拉張表更清晰——

保利天奕，開盤賣的確實不錯，但現(xiàn)在也陷入了持續(xù)“尾盤在售”的狀態(tài)，小道消息，項目的部分房源，也下探到了7萬元左右。

也就是說，壹江臻邸目前的定價，比周邊新盤，平均貴了1萬元以上。

另外，現(xiàn)在莘莊新房也是 8.5 萬左右，徐匯內(nèi)環(huán)邊部分樓盤，也有不到10萬的，購房者咬咬牙，完全可以選擇更好的位置。

當然，這么說也不是否定唐鎮(zhèn)的價值，而是說，市場應(yīng)該有更理性的判斷。

唐鎮(zhèn)核心優(yōu)勢就是房子好+學區(qū)好+有未來。

壹江臻邸是典型的“926新規(guī)”后的產(chǎn)物，其核心競爭力在于得房率的實質(zhì)性提升，通過陽臺和飄窗贈送，建面約120㎡的戶型，在空間感上，可以和老產(chǎn)品140㎡的戶型，掰掰手腕。

這對于唐鎮(zhèn)的改善客群而言，有一定的吸引力 。

項目本身硬傷比較少，主要問題就是樓間距，因為要做滿容積率，加上小區(qū)有疊加別墅與高層住宅 ，部分高層樓棟之間的間距，被壓縮至約30米。

在這樣的排布下，低區(qū)部分房源的冬天采光會比較差。

如果確定要買這個小區(qū)，建議避開這些房源。

總之，對于譽靜安，13萬買的是內(nèi)環(huán)內(nèi)的效率，與保利定制化的高端居住體驗，前提是你能夠包容它并不完美的周邊環(huán)境。

對于壹江臻邸，8.5萬買的是張江腹地“好房子”的居住標準和純粹的圈層，前提是你能承受項目的高溢價。

值不值的關(guān)鍵，其實最終都會回歸一個問題——項目和你的需求匹配度。假如做不到需求匹配，只能送你一句話：

在當下的樓市環(huán)境中，切忌去賭。