文鄧浩志

房地產(chǎn)可被高科技替代？這是誤解

近日，中泰國際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇副理事長李迅雷在“財(cái)經(jīng)中國2025年年會(huì)”談到，現(xiàn)在有一種輿論稱AI、IT這些產(chǎn)業(yè)增加值現(xiàn)在已經(jīng)超過房地產(chǎn)了，所以完全可以替代房地產(chǎn)。他認(rèn)為，這個(gè)邏輯是有問題的。房地產(chǎn)和居民的財(cái)富結(jié)構(gòu)有關(guān)系，跟銀行的不良有關(guān)系，跟地方政府的債務(wù)有關(guān)系，它是方方面面都有關(guān)系，所以不能說用高科技就可以替代房地產(chǎn)，房地產(chǎn)是繞不過過去的坎。“如果說房地產(chǎn)可以被替代的話，這個(gè)是誤解。”

的確，高科技產(chǎn)業(yè)對國家而言非常重要，但于普通人的生活而言，房子則更為重要，一則，中國家庭財(cái)富中接近70%集中在房產(chǎn)上，房價(jià)不穩(wěn)定，家庭財(cái)富的獲得感就會(huì)降低，繼而不敢消費(fèi)，甚至出現(xiàn)債務(wù)，極端情況甚至資不抵債，變成不良資產(chǎn)，變成法拍房。

二則，房地產(chǎn)對基本就業(yè)拉動(dòng)能力更大。舉個(gè)例子，高科技企業(yè)發(fā)展起來，但對于多數(shù)普通人而言，他們并不會(huì)搞人工智能，不會(huì)做機(jī)器人，不懂得腦機(jī)接口，不能參與虛擬世界的建造。所以高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來，大多數(shù)人并不能因此獲得一個(gè)職位，獲得一份工資收入，不能在這些產(chǎn)業(yè)中分一杯羹。而房地產(chǎn)及其上下游等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，卻養(yǎng)活了絕大多數(shù)的人，文化水平再不濟(jì)也至少能當(dāng)個(gè)地盤的工匠，當(dāng)個(gè)房產(chǎn)中介，當(dāng)一名物業(yè)管理人員，當(dāng)一名鋼筋水泥的銷售等等。

同一個(gè)活動(dòng)上，國家統(tǒng)計(jì)局原局長邱曉華表示：國內(nèi)投資40多年來首現(xiàn)負(fù)增長，房地產(chǎn)成主要拖累。所以，穩(wěn)住房地產(chǎn)才能穩(wěn)住我國經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)住就業(yè)的基本盤，才能解決高新產(chǎn)業(yè)之外的，絕大多數(shù)人的吃飯問題。

12月，廣州全新盤居然扎堆入市

12月廣州將入市的項(xiàng)目總計(jì)有12個(gè)項(xiàng)目，光南沙就有4個(gè)（見下圖）

12月是樓市最后的沖刺時(shí)機(jī)，一般房企都為全年業(yè)績作最后的發(fā)力，給出的優(yōu)惠力度很大，往往是拼性價(jià)比，強(qiáng)調(diào)出貨的季節(jié)。這個(gè)時(shí)候一般不太適合新盤入市，一則在拼價(jià)格的時(shí)間段入場，既難建立品牌形象，也難開出好的價(jià)格；二是元旦之后樓市就逐漸進(jìn)入淡季，加上今年春節(jié)來得晚，在2月中，所以幾乎整個(gè)1月、2月都將是樓市的淡季。本來最近市場就不佳，再疊加淡季就有可能更慘淡，這時(shí)候入市是很難收獲“開門紅”的。

為什么今年12月的新盤特別多呢？可能有以下幾個(gè)原因：

開發(fā)商專業(yè)度不夠。比如南沙的四個(gè)項(xiàng)目，清一色都是市屬、區(qū)屬國企，其主業(yè)均非房地產(chǎn)。所以很可能存在對工程進(jìn)度把控不精準(zhǔn)、對市場了解不夠深入，被迫在12月開盤。

其實(shí)南沙已經(jīng)好長時(shí)間沒有市場化賣地，前幾年出現(xiàn)土地流拍，再加上價(jià)格下滑嚴(yán)重、成交困難后，專業(yè)房企已經(jīng)不太敢染指南沙。而這兩年，在南沙拿地的多半是政府兜底行為，出手的幾乎清一色是市屬、區(qū)屬非房地產(chǎn)主業(yè)的國企。拿地不是看好市場，是任務(wù)。在拿地的時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)格，在開盤的時(shí)機(jī)、準(zhǔn)備均存在問題的情況下，這幾個(gè)項(xiàng)目的前景恐怕讓人擔(dān)憂。

明年開年樓市淡季長達(dá)2個(gè)月，部分項(xiàng)目被迫12月開盤。要么直接推遲2~3個(gè)月后等小陽春行情出來后再開，要么現(xiàn)在開，以上項(xiàng)目肯定面臨著這樣的選擇。其實(shí)兩個(gè)時(shí)機(jī)都不好。兩害取其輕，還是盡早回籠資金為好，能賣一點(diǎn)算一點(diǎn)。所以變成了12月、明年1月、2月都可以開盤的項(xiàng)目，都扎堆趕12月最后這班車。