上周講座現場有客戶說：哪有什么分化，無非是早跌晚跌。

這句話引發了很多共鳴，客戶紛紛舉證，豪宅下跌、次新房下跌，靜安府破發等等。

市區也不保值啊。

其實分化還是有的，市區回調后還是比郊區更保值。

這三年市區新房突然增加 ，打了房東措手不及 ，房價才劇烈回調。

導致大家體感上市區也沒少降。

隨著供應節奏的調整，市區企穩，壓力轉而給到郊區了。

下個月上海將進行十一批土拍，最大看點是全在郊區。

很多粉絲過來問：是不是市區賣不動，開始賣郊區了？

確實，最近市區賣了太多地。

這幾年新房越來越少，中環內土拍卻大幅增加。

去年和今年，公開市場賣三塊地就有一塊在中環內。

非公開出讓地塊也很多，不少也在中環內。

中環內面積占全市6%，貢獻了30%以上土拍，立馬就把市區打下去了。

2024年新房取消限價，品質直接升了幾個維度，二手房立馬不夠看了。

金茂府一直是大寧標桿，牢牢把握住大寧最愿意支付溢價的客戶。

新房中建·玖上瑯宸來了，不少塔尖客戶被虹吸，金茂府只能吃吃剩下的二梯隊客戶。

真如附近房價一直很穩，寶華城市之星、品尊國際算是頭部產品，吸收塔尖客戶。

中海環宇玖章來了，全域架空層、約200 米中央景觀軸、50-57 米超大樓間距、全新設計的外立面，讓普陀居民狠狠的心動一把。

關鍵是新規產品，得房率高，算下來單價劃算。

1500萬以上的高端客戶，很多都沖動下單，認籌率已經超過200%。

如果沒有新房，如果新房品質差一些，這些都是二手房小區的客戶啊。

新房沖擊一直有，像這樣突然翻倍供應、突然品質升檔，之前沒怎么遇到。

更可怕的是，新房也賣不動了，尤其是內環內。

如果算上拿地未上市項目，2022年8月上海內環庫存121.22萬方，只需要9.69個月就能賣光。

2025年12月，內環庫存高達210.35萬方，需要36.47個月才能賣光。

去化周期翻三倍，內環進入滯銷時代。

尤其是楊浦，庫存積壓高達百萬方，無論是新房市場、土地市場，都階段性遇冷。

2026年怎么辦？不拍地了嗎？

上海哪些房子還要補跌？

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其實土拍早就遇冷，11月24日第九批土拍，9塊地中7塊0溢價成交。

很多國企都沒錢拿了。

之前拿的項目還沒賣完，現金流沒回來，怎么拿新地？

今年1-11月只賣了4萬套新房，只有高峰期的一半。

需要給新房找個新出路了。

ld的智慧是無窮的，總能絕處逢生。

2021年后房地產下行，我們創造了倒掛，強行續命。

2021年、2022年新房賣那么多，靠的就是倒掛，狠狠的搶了二手房客戶。

倒掛本來就是很奇葩的事情，大虹橋6萬的新房無限量供應，二手房9萬多肯定持續不了。

二手房一崩掉，倒掛消失，這游戲就玩不轉了。

有大量同價二手房搶客戶，新房賣不動了。

2022年后新房交易量下滑，二手房反而上升，客戶又回到二手市場。

倒掛游戲結束，那怎么辦？

那就不讓二手房搶客戶，新房提高品質，新房就是iPhone，二手房統統是諾基亞，沒可比性。

這樣新房貴一些，也能出貨。

2024年以來，市區新房品質全面升級，也出現很多日光盤，搶了不少客戶。

一年多后，這個游戲也到頭了。

市區新房價格提太猛，大部分人已經買不起了。

新房套均總價早就超過1000萬。

經過這次提價，沒1000萬預算，中環內的新房都沒資格看一眼。

外環附近的南大很多房子總價都到了1000萬。

所以別看今年新房賣的少，銷售總額并不少，土拍收入也不低。

是一次很偉大的操盤，狠狠地賺了有錢人的錢。

唯一的問題是，市區有錢人也割的差不多了。

下一步怎么辦？

我們草民肯定不知道具體方案，不過郊區確實是條路。

這幾年遠郊土拍由40.67%降低到28.53%，樓盤少了，積累了不少購買力。

2022年土拍分布

2025年土拍分布

以上數據來自“房見”小程序

遠郊房價跌了近一半，門檻低了，客群基數翻了幾倍。

現在臨港、曹路、重固這些地方二手房賣瘋了，都是剛需入場。

之前買不起的，現在可以買了。

很多以前買環滬的，現在也可以買上海郊區了。

上海又放松限購給了他們資格。

數據顯示200萬以下成交占比提高，那不廢話嗎，原來300萬的小區統統賣160萬了，樣本小區多了。

原來買環滬的客戶也來買上海剛需，原來買不起的也買得起了。

幾重利好加在一起，成就了剛需火爆。

這次新房品質全面升級，也還沒輪到郊區，尤其是遠郊。

松江新城庫存量大，也就國貿海上原墅、西派云間、中企譽品銀湖灣幾個，最后這個還是有名的滯銷盤。

嘉定新城基本就招商林嶼湖畔獨苗。

攜帶著926新規去郊區，或許能收到一些置換客戶。

更重要的是，要調低容積率。

十一批土拍幾塊地，基本都是1.05超低容積率。

跟原來的新房拉開了差距。

招商林嶼湖畔容積率2.2，西派云間2.3，國貿海上原墅低點也有1.2。

青浦新城幾個新房，容積率基本都在2.0以上。

建議直接取消限墅令，搞一些1.0以下低密地塊，建筑新規、新的設計理念全用上，直接顛覆郊區有錢人三觀，讓他們再換一次房。

郊區剛需成交多，很多房東解套，也有購買力。

其實也該輪到郊區了，好房子提了這么久，都在市區，普通人根本買不起。

新房一共才賣4萬套，好房子估計就2萬套，二手房卻賣了24萬套。

大部分人并沒有享受到好房子紅利，實在太貴了。

郊區多搞搞，降低總價，讓老百姓也能住上好房子。

如果真的放開限墅令，真的郊區鋪開好房子，郊區樓市也會重新洗牌。

郊區更是內生市場，購買力有限。

跟縣城一樣，更新、更好的產品出來，有錢人一股腦搬過去。

原來的標桿只有拋棄的命。

市區好歹還能虹吸一下全國，郊區好房子真的就靠當地公務員、企業主、動遷戶撐著。

這些人有數的，又喜歡扎堆居住，松江新城這種規模，滿打滿算能撐滿三四個小區。

三四個好樓盤一來，購買力很快吸干。

巨人之戰，決定侏儒命運。

每次方向調整都是利益再分配。

2021年后的倒掛，是犧牲了二手房利益。

好容易漲上去的，被新房打下來了。

2024年后好房子升級，犧牲了2021年后打新那群人。

自住的還好，投資的幾乎都要破發。

當時打新看似賺錢，結果5年不讓你賣。

等你拿出來賣時，旁邊一大堆品質更高的新房壓著，價格上不去。

如果郊區掀起好房子浪潮，哪些人獲益？