上周講座現(xiàn)場有客戶說：哪有什么分化，無非是早跌晚跌。

這句話引發(fā)了很多共鳴，客戶紛紛舉證，豪宅下跌、次新房下跌，靜安府破發(fā)等等。

市區(qū)也不保值啊。

其實(shí)分化還是有的，市區(qū)回調(diào)后還是比郊區(qū)更保值。

這三年市區(qū)新房突然增加 ，打了房東措手不及 ，房價(jià)才劇烈回調(diào)。

導(dǎo)致大家體感上市區(qū)也沒少降。

隨著供應(yīng)節(jié)奏的調(diào)整，市區(qū)企穩(wěn)，壓力轉(zhuǎn)而給到郊區(qū)了。

下個(gè)月上海將進(jìn)行十一批土拍，最大看點(diǎn)是全在郊區(qū)。

很多粉絲過來問：是不是市區(qū)賣不動(dòng)，開始賣郊區(qū)了？

確實(shí)，最近市區(qū)賣了太多地。

這幾年新房越來越少，中環(huán)內(nèi)土拍卻大幅增加。

去年和今年，公開市場賣三塊地就有一塊在中環(huán)內(nèi)。

非公開出讓地塊也很多，不少也在中環(huán)內(nèi)。

中環(huán)內(nèi)面積占全市6%，貢獻(xiàn)了30%以上土拍，立馬就把市區(qū)打下去了。

2024年新房取消限價(jià)，品質(zhì)直接升了幾個(gè)維度，二手房立馬不夠看了。

金茂府一直是大寧標(biāo)桿，牢牢把握住大寧最愿意支付溢價(jià)的客戶。

新房中建·玖上瑯宸來了，不少塔尖客戶被虹吸，金茂府只能吃吃剩下的二梯隊(duì)客戶。

真如附近房價(jià)一直很穩(wěn)，寶華城市之星、品尊國際算是頭部產(chǎn)品，吸收塔尖客戶。

中海環(huán)宇玖章來了，全域架空層、約200 米中央景觀軸、50-57 米超大樓間距、全新設(shè)計(jì)的外立面，讓普陀居民狠狠的心動(dòng)一把。

關(guān)鍵是新規(guī)產(chǎn)品，得房率高，算下來單價(jià)劃算。

1500萬以上的高端客戶，很多都沖動(dòng)下單，認(rèn)籌率已經(jīng)超過200%。

如果沒有新房，如果新房品質(zhì)差一些，這些都是二手房小區(qū)的客戶啊。

新房沖擊一直有，像這樣突然翻倍供應(yīng)、突然品質(zhì)升檔，之前沒怎么遇到。

更可怕的是，新房也賣不動(dòng)了，尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)。

如果算上拿地未上市項(xiàng)目，2022年8月上海內(nèi)環(huán)庫存121.22萬方，只需要9.69個(gè)月就能賣光。

2025年12月，內(nèi)環(huán)庫存高達(dá)210.35萬方，需要36.47個(gè)月才能賣光。

去化周期翻三倍，內(nèi)環(huán)進(jìn)入滯銷時(shí)代。

尤其是楊浦，庫存積壓高達(dá)百萬方，無論是新房市場、土地市場，都階段性遇冷。

2026年怎么辦？不拍地了嗎？

上海哪些房子還要補(bǔ)跌？

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其實(shí)土拍早就遇冷，11月24日第九批土拍，9塊地中7塊0溢價(jià)成交。

很多國企都沒錢拿了。

之前拿的項(xiàng)目還沒賣完，現(xiàn)金流沒回來，怎么拿新地？

今年1-11月只賣了4萬套新房，只有高峰期的一半。

需要給新房找個(gè)新出路了。

ld的智慧是無窮的，總能絕處逢生。

2021年后房地產(chǎn)下行，我們創(chuàng)造了倒掛，強(qiáng)行續(xù)命。

2021年、2022年新房賣那么多，靠的就是倒掛，狠狠的搶了二手房客戶。

倒掛本來就是很奇葩的事情，大虹橋6萬的新房無限量供應(yīng)，二手房9萬多肯定持續(xù)不了。

二手房一崩掉，倒掛消失，這游戲就玩不轉(zhuǎn)了。

有大量同價(jià)二手房搶客戶，新房賣不動(dòng)了。

2022年后新房交易量下滑，二手房反而上升，客戶又回到二手市場。

倒掛游戲結(jié)束，那怎么辦？

那就不讓二手房搶客戶，新房提高品質(zhì)，新房就是iPhone，二手房統(tǒng)統(tǒng)是諾基亞，沒可比性。

這樣新房貴一些，也能出貨。

2024年以來，市區(qū)新房品質(zhì)全面升級(jí)，也出現(xiàn)很多日光盤，搶了不少客戶。

一年多后，這個(gè)游戲也到頭了。

市區(qū)新房價(jià)格提太猛，大部分人已經(jīng)買不起了。

新房套均總價(jià)早就超過1000萬。

經(jīng)過這次提價(jià)，沒1000萬預(yù)算，中環(huán)內(nèi)的新房都沒資格看一眼。

外環(huán)附近的南大很多房子總價(jià)都到了1000萬。

所以別看今年新房賣的少，銷售總額并不少，土拍收入也不低。

是一次很偉大的操盤，狠狠地賺了有錢人的錢。

唯一的問題是，市區(qū)有錢人也割的差不多了。

下一步怎么辦？

我們草民肯定不知道具體方案，不過郊區(qū)確實(shí)是條路。

這幾年遠(yuǎn)郊土拍由40.67%降低到28.53%，樓盤少了，積累了不少購買力。

2022年土拍分布

2025年土拍分布

以上數(shù)據(jù)來自“房見”小程序

遠(yuǎn)郊房價(jià)跌了近一半，門檻低了，客群基數(shù)翻了幾倍。

現(xiàn)在臨港、曹路、重固這些地方二手房賣瘋了，都是剛需入場。

之前買不起的，現(xiàn)在可以買了。

很多以前買環(huán)滬的，現(xiàn)在也可以買上海郊區(qū)了。

上海又放松限購給了他們資格。

數(shù)據(jù)顯示200萬以下成交占比提高，那不廢話嗎，原來300萬的小區(qū)統(tǒng)統(tǒng)賣160萬了，樣本小區(qū)多了。

原來買環(huán)滬的客戶也來買上海剛需，原來買不起的也買得起了。

幾重利好加在一起，成就了剛需火爆。

這次新房品質(zhì)全面升級(jí)，也還沒輪到郊區(qū)，尤其是遠(yuǎn)郊。

松江新城庫存量大，也就國貿(mào)海上原墅、西派云間、中企譽(yù)品銀湖灣幾個(gè)，最后這個(gè)還是有名的滯銷盤。

嘉定新城基本就招商林嶼湖畔獨(dú)苗。

攜帶著926新規(guī)去郊區(qū)，或許能收到一些置換客戶。

更重要的是，要調(diào)低容積率。

十一批土拍幾塊地，基本都是1.05超低容積率。

跟原來的新房拉開了差距。

招商林嶼湖畔容積率2.2，西派云間2.3，國貿(mào)海上原墅低點(diǎn)也有1.2。

青浦新城幾個(gè)新房，容積率基本都在2.0以上。

建議直接取消限墅令，搞一些1.0以下低密地塊，建筑新規(guī)、新的設(shè)計(jì)理念全用上，直接顛覆郊區(qū)有錢人三觀，讓他們?cè)贀Q一次房。

郊區(qū)剛需成交多，很多房東解套，也有購買力。

其實(shí)也該輪到郊區(qū)了，好房子提了這么久，都在市區(qū)，普通人根本買不起。

新房一共才賣4萬套，好房子估計(jì)就2萬套，二手房卻賣了24萬套。

大部分人并沒有享受到好房子紅利，實(shí)在太貴了。

郊區(qū)多搞搞，降低總價(jià)，讓老百姓也能住上好房子。

如果真的放開限墅令，真的郊區(qū)鋪開好房子，郊區(qū)樓市也會(huì)重新洗牌。

郊區(qū)更是內(nèi)生市場，購買力有限。

跟縣城一樣，更新、更好的產(chǎn)品出來，有錢人一股腦搬過去。

原來的標(biāo)桿只有拋棄的命。

市區(qū)好歹還能虹吸一下全國，郊區(qū)好房子真的就靠當(dāng)?shù)毓珓?wù)員、企業(yè)主、動(dòng)遷戶撐著。

這些人有數(shù)的，又喜歡扎堆居住，松江新城這種規(guī)模，滿打滿算能撐滿三四個(gè)小區(qū)。

三四個(gè)好樓盤一來，購買力很快吸干。

巨人之戰(zhàn)，決定侏儒命運(yùn)。

每次方向調(diào)整都是利益再分配。

2021年后的倒掛，是犧牲了二手房利益。

好容易漲上去的，被新房打下來了。

2024年后好房子升級(jí)，犧牲了2021年后打新那群人。

自住的還好，投資的幾乎都要破發(fā)。

當(dāng)時(shí)打新看似賺錢，結(jié)果5年不讓你賣。

等你拿出來賣時(shí)，旁邊一大堆品質(zhì)更高的新房壓著，價(jià)格上不去。

如果郊區(qū)掀起好房子浪潮，哪些人獲益？