【百色月報】5月供應回補，成交量縮價穩

01

市場速覽

2026年5月，百色市區商品住宅市場整體呈現"供應回補、成交季節性回落、量縮價穩、結構性分化持續固化"的運行特征。核心政策變量集中于自治區《廣西推動房地產市場平穩健康發展工作措施》（廣西20條）及百色市《關于優化調整住房公積金政策的通知》（百金管委〔2026〕1號）雙軌疊加，金融端松綁與公積金補貼形成需求支撐，但政策傳導至成交端仍存時滯。

新建商品住宅板塊：5月供應316套、建面4.1906萬平方米，成交245套、建面3.1042萬平方米，成交均價5606元/平方米，成交金額17402.85萬元，套均價71萬元/套，供求比1.35。成交面積環比下降23.45%、同比下降8.52%；成交均價環比上漲3.03%、同比下降3.11%。供應大于成交，呈階段性供應回補，量縮價穩特征凸顯。

土地市場板塊：5月百色全市涉宅用地（純住宅、商住）無供應、無成交。近一年涉宅用地持續零供應、零成交，土地市場深度調整。

02

新建商品住宅市場

（一）供求表現

供應回補、成交回落。2026年5月，百色市區商品住宅供應316套、建面4.1906萬平方米，成交245套、建面3.1042萬平方米，成交金額17402.85萬元，成交均價5606元/平方米，套均價71萬元/套，供求比1.35（含普通住宅、別墅口徑）。供應規模較前期明顯回補，供應大于成交，呈現階段性供應回補特征。

環比量縮價升、同比量價齊降。環比看，4月成交330套、建面4.0552萬平方米、成交金額22065.36萬元、均價5441元/平方米；5月成交套數環比下降25.76%、成交面積環比下降23.45%、成交金額環比下降21.13%，成交均價環比上漲3.03%、套均價環比上漲6.23%，呈現典型"量縮價穩"。同比看，2025年5月成交271套、建面3.3934萬平方米、成交金額19634.50萬元、均價5786元/平方米；5月成交套數同比下降9.59%、成交面積同比下降8.52%、成交金額同比下降11.37%、成交均價同比下降3.11%。短期波動與長期趨勢雙重承壓，核心源于三四線城市需求基數有限疊加季節性擾動。

圖1數據來源：克而瑞·好房點評網｜統計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅｜監測城市范圍：百色市區（龍景區、迎龍區、鵝城區）

近一年走勢看，2025年9月成交建面10.7438萬平方米創年內峰值，主要源于東城景苑工抵房集中簽約；2026年2月受春節季節性擾動，成交建面僅1.2202萬平方米、均價4626元/平方米，呈現典型淡季回落；5月成交建面回落至3.1042萬平方米，處于近一年中位水平，量能季節性回落特征明顯（數據來源：克而瑞·好房點評網）。

（二）價格走勢

量縮價穩、韌性猶存。2026年5月成交均價5606元/平方米，環比回升3.03%、同比微降3.11%，在成交量收縮背景下價格保持穩健。

圖2數據來源：克而瑞·好房點評網｜統計口徑：商品住宅，包含住宅、別墅｜監測城市范圍：百色市區（龍景區、迎龍區、鵝城區）

近一年價格走勢看，剔除2025年9月與2026年2月兩個受配套網簽及季節性擾動的低位點，市區商品住宅成交均價整體在5400—5900元/平方米區間窄幅波動，價格韌性較強，整體維持"以價換量"與改善結構支撐下的穩健運行（數據來源：克而瑞·好房點評網）。

（三）項目表現

成交集中度高、板塊分化加劇。克而瑞·好房點評網顯示，2026年5月項目成交金額TOP10合計成交金額約14229.44萬元（僅含住宅、別墅），成交高度集中于龍景區，濱江公園板塊、體育中心板塊為絕對主力。路橋·棲林府斷層第一，成交68套、建面8331平方米、成交金額4673.12萬元，居榜首；長冠·御瓏府成交均價達7235元/平方米，為榜單最高，濱江半島成交均價6344元/平方米緊隨其后。區域上龍景區占據TOP10全部十席，迎龍區、鵝城區項目5月均無緣榜單，體現成交向龍景區核心板塊（濱江公園、體育中心、半島公園、園博園）高度集中，板塊分化與成交集中度持續固化。

表1數據來源：克而瑞·好房點評網｜統計口徑：商品住宅，僅含住宅、別墅｜監測城市范圍：百色市區（龍景區、迎龍區、鵝城區）

03

庫存與去化周期分析

庫存高企、去化承壓、逼近政策紅線。截至2026年5月末，百色市區商品住宅可售庫存面積約122.72萬平方米（1227180平方米）、庫存套數10094套，去化周期（近12個月口徑）達31.5個月，明顯高于12—18個月的合理區間，處于高位運行狀態，去化壓力整體偏大（數據來源：克而瑞·好房點評網｜統計口徑：商品住宅，僅含住宅、別墅｜監測城市范圍：百色市區（龍景區、迎龍區、鵝城區））。

逼近36個月供地紅線、新增涉宅用地出讓空間受限。依據《廣西推動房地產市場平穩健康發展工作措施》（廣西20條）供應調節機制，商品住宅去化周期超過36個月的暫停新增商品住宅用地出讓；去化周期在18個月（不含）至36個月之間的，按"盤活多少、供應多少"原則動態確定供地上限。百色市區當前31.5個月的去化周期，已逼近36個月的政策紅線，且正處于18個月（不含）至36個月之間的動態調控區間內，意味著新增涉宅用地出讓空間已受到明顯約束，供地上限須按"盤活多少、供應多少"原則動態確定，土地供應端的"控增量"壓力持續凸顯（數據來源：克而瑞·好房點評網）。

高庫存疊加階段性供應回補、去化周期存進一步被抬升風險。研判看，百色市區庫存高企疊加階段性集中供應，去化周期面臨進一步被抬升、逼近36個月政策紅線的風險。5月供求比1.35，供應大于成交；2026年1—2月供求比分別高達2.32、5.38，呈現階段性集中供應回補特征，在月均成交約3.9萬平方米的有限去化流速下，集中供應將進一步推高庫存基數，對31.5個月的去化周期形成持續抬升壓力。建議持續關注庫存去化節奏與供地調控傳導影響，警惕去化周期觸及36個月紅線后新增涉宅用地出讓暫停的政策傳導效應（數據來源：克而瑞·好房點評網）。

04

土地市場動態

零供應、零成交，深度調整延續。2026年5月，百色全市涉宅用地（純住宅、商住）無供應、無成交，涉宅用地市場延續"零供應、零成交"格局。核心源于庫存高企背景下房企拿地意愿低迷，疊加全區"控增量"供地導向，土地供應端持續停滯，短期內難有實質性回暖（數據來源：克而瑞·好房點評網）。

05

政策環境與市場影響

雙軌發力、需求端持續松綁。2026年5月市場運行受自治區與百色市兩級政策疊加驅動，政策友好窗口期特征顯著。

第一層，自治區層面。《廣西推動房地產市場平穩健康發展工作措施》（廣西20條）從金融支持、住房公積金、嚴控增量、優化存量、提升質量、營商環境六方面發力：首套、二套住房最低首付款比例統一為不低于15%；取消首套、二套商業性個人住房貸款利率政策下限，引導存量房貸利率下調至接近新發放貸款利率；優化住房套數認定標準，居民家庭在擬購住房所在縣（市、區）僅有一套住房且正在掛牌出售的認定為首套，多子女家庭購房可核減一套；推動房地產"白名單"項目擴圍增效；并明確去化周期超36個月暫停新增涉宅用地出讓的供應調節機制（來源：廣西壯族自治區人民政府辦公廳）。

第二層，自治區"去庫存、優供給"組合拳。據相關報道，截至2025年9月廣西已收購存量商品房2.92萬套，2026年計劃再收購1萬套以上用作保障性住房；同步在14個設區市開展"好房子·悅生活"住房促消費活動200余場，從供給端與需求端雙向托底（來源：廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳）。

第三層，百色市層面。《百色市住房公積金管理委員會關于優化調整住房公積金政策的通知》（百金管委〔2026〕1號）優化貸款使用次數認定、延長貸款期限（最長30年，男不超過68周歲、女不超過63周歲）、將多項提取業務申請時限由3年延長至5年、支持提取支付物業費與購房契稅；尤為關鍵的是，對在百色市行政區域內購買新建商品自住住房并以主借款人身份申請公積金貸款的靈活就業繳存人，按貸款審批金額的3%給予一次性貸款補貼，執行至2027年12月31日（來源：百色市住房公積金管理委員會）。

政策傳導看，低首付與低利率降低購房門檻，公積金3%補貼直接降低靈活就業群體購房成本，對剛需形成提振；但三四線城市需求基數有限，政策傳導至成交端存在時滯，5月成交面積同比仍下降8.52%，凸顯政策效果釋放尚需時間。

06

后市展望與判斷

短期延續筑底、量價低位震蕩、結構性分化持續固化。在政策友好窗口期與高庫存約束并存的背景下，百色市區商品住宅市場或將延續筑底修復態勢，三大市場分化格局難有實質性收斂。

商品住宅：預計6月供應或隨項目推盤繼續回補，成交受季節性擾動及需求基數制約，難有實質性放量；成交均價有望在改善型項目結構支撐下，維持5500—5700元/平方米區間窄幅波動。風險在于庫存去化承壓、供求比走高及改善需求釋放節奏偏慢，"以價換量"壓力或將延續。

土地市場：預計涉宅用地短期難有實質性放量，受高庫存與全區"控增量"供地機制雙重約束，成交仍將以底價、低溢價為主；房企拿地意愿修復有賴于新房銷售端實質性回暖，土地市場低位運行格局短期內難有實質性緩解。

風險提示：后市運行仍需關注庫存去化節奏、政策傳導時滯及區域需求基數有限等因素對市場修復力度的潛在制約。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞廣西區域分析師黃國嬋，通過人機協作綜合使用深度智聯CoWork企業級AI原生工作平臺撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；

2、AI生成的內容（包括但不限于圖片、數據、文字等），并未獲得若有的相關權利方的授權，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業用途）時不侵害他人享有的權益；

3、運營方不對用戶因使用內容而導致的任何直接、間接或附帶后果負責。

1、【柳州月報】5月量升價跌，核心區去化韌性凸顯，庫存分化加劇

2、擴提取、廣繳存、推進異地互認互貸……全國公積金“醞釀”大動作？

1、兩家行業頭部聯手，一場關于AI+不動產的硬核干貨分享

2、【深度智聯CoWork實訓案例（1）】從一張總圖，到刷屏方案圖

3、悅恒集團用清涼護航莘莘學子高考路，連續5年開展愛心助考公益行動！

4、AI 重構不動產：八大關鍵詞看懂這場行業生態大會

5、【拆得快、改得精、追得穩】城市更新三城記——廣州、成都、南寧

6、南寧市房地產市場周報（2026年第22周 | 5月25日—5月31日）

7、地段VS戶型，南寧買房到底該如何取舍？

8、提前一年、交房即交證！南寧悅恒天潤城首期高品質兌現”好房子“，超400戶業主喜提新居！