楊浦的控江路板塊曾經是輝煌“一條街”，如今抵不過時代洪流，多方面下滑嚴重。

這里的房子還有優(yōu)勢嗎？是否還值得買？未來何去何從？

楊浦被譽為“上海工業(yè)的搖籃”，在中國工業(yè)化浪潮中占據著舉足輕重的地位。

上世紀五六十年代，為適應大規(guī)模工業(yè)建設與產業(yè)工人安置的需要。

上海在全國率先規(guī)劃建設了一批配套齊全的工人新村，形成了獨特的“衛(wèi)星城”“一條街”社區(qū)模式。

比如閔行一條街、張廟一條街、控江一條街，都是那個時期興起的工人新村社區(qū)典范。

本期我們探討的控江一條街即楊浦控江路板塊，就是在這個背景中誕生的。

控江路兩旁的工人新村住宅

控江路工人新村住宅在當時非常時髦，產品好、醫(yī)療商業(yè)學校等配套齊全，只有少數人才能住得上，對周邊的吸引力很大。

得益于這種工人新村的修建，給控江路板塊留下了很好的配套底子，個別優(yōu)勢保持到現在。

沿著控江路主軸，工人住宅、學校、新華醫(yī)院/控江醫(yī)院、商場、楊浦公園等一字排開。

其中新華醫(yī)院是三甲綜合醫(yī)院，控江醫(yī)院是二甲綜合醫(yī)院，一個板塊集齊了兩家大醫(yī)院。

在控江路、延吉西路/中路、靖宇南路/中路/東路等分布了很多小店，市井氣息濃厚。

紫荊廣場的前身是鞍山百貨，一度是區(qū)域商業(yè)地標。

這里的居民只需走幾步，就能解決大部分生活需求，居住非常方便。

控江路、紫荊廣場、新華醫(yī)院

后來上海市區(qū)不斷擴大，地鐵興建，把控江路工人新村納入了市區(qū)范疇。

地鐵8號線在板塊設有江浦路（換18）、黃興路、延吉中路3個站，去周邊的產業(yè)區(qū)很便捷。

其中從8號線黃興路站出發(fā)，9站可達人民廣場；

從18號線江浦路站出發(fā)3站可達丹陽路（東外灘產業(yè)區(qū)）、4站可達昌邑路（陸家嘴北濱江產業(yè)區(qū)）：

與周邊的鞍山、長白、周家嘴路等同期工人新村相比，控江路居住人群的構成更特別、居民層次更高。

鞍山新村雖然同樣也很知名，但居住的是偏重鋼鐵等重工業(yè)系統(tǒng)職工；

長白新村規(guī)模較小，以輕工、紡織企業(yè)員工為主；

周家嘴路沿線住宅布局相對松散，商業(yè)配套早期不如控江路集中。

控江路很不同，在規(guī)劃之初就吸引了大量來自楊浦區(qū)內大中型國有企業(yè)、設計院所、高等院校及機關單位的職工入住。

這部分居民在當時屬于典型的“體制內中產”，享有穩(wěn)定的福利待遇，普遍具有較高的文化水平與職業(yè)聲望，對子女教育抱有極高的期望與投入。

正是這種獨特的居民結構，給板塊奠定了良好的教育資源基礎。

板塊的控江二村小學創(chuàng)辦于1953年，憑借周邊高素質家庭持續(xù)輸送的優(yōu)質生源，學校成績長期走在楊浦區(qū)前列，是區(qū)內公認的名牌小學。

控江二村小學

控江二村小學的畢業(yè)生進入優(yōu)質初中尤其是選拔進入民辦初中的比例明顯高于普通學校。

地位與聲望遠超周邊同年代工人新村配套學校，與打虎山路第一小學、楊浦小學等一同構成了楊浦公辦小學的第一梯隊。

所以控江路板塊逐漸樹立起了一個XQ聲譽，XQ房是很多家長追捧的對象。

在福利分房時代和商品房早期，控江路始終是楊浦區(qū)的白月光社區(qū)，吸引了大量追求便利生活和優(yōu)質教育資源的家庭居住。

然而時光荏苒，隨著住房制度的根本性改革和上海城市發(fā)展重心的轉移，控江路的光環(huán)開始褪色，發(fā)展遇到了多方面的困境。

首先是工人新村住宅市場地位下滑比較嚴重，產品被時代拋棄了，購買價值一直在下降。

房改后迅速迎來商品房時代，工人新村住宅立馬被市場邊緣化，今天變成了老破小。

控江路板塊老破小有很多，同質化非常嚴重。

普遍存在戶型不合理、設施陳舊、缺乏物業(yè)管理、停車困難等問題。

控江七村小區(qū)

控江路土地開發(fā)殆盡，很難更新出商品房，能級受到限制。

板塊最新開發(fā)的商品房停留在十年前：2016年開發(fā)的建發(fā)公園首府，身在老破小板塊中很掉身價，成交只有9W+元/m2。

少數的幾個零幾年的商品房如韻都城、東方名園等房齡不斷走高、戶型設計過時、密度普遍偏高，居住舒適性在下降，成交在6.5-7.2萬元/m2。

這些老商品房多為大兩房、大三房設計，剛需購買有些吃力，改善有些看不上，流動性低，陷入了一個尷尬的市場地位。

板塊缺乏符合現代居住需求的改善型產品，沒有次新的城市界面，社區(qū)環(huán)境也差強人意，很難被新中產選中。

控江路板塊部分零幾年的商品房小區(qū)

隨著楊浦新一代中產板塊黃興公園、新江灣城的先后開發(fā)，以及五角場副城、楊浦濱江CAZ的打造，控江路在楊浦區(qū)內的競爭地位一步步下滑，中產客群逐步流失。

控江路、鞍山一帶是楊浦的老一代中產板塊，現在地位已經被取代了。

楊浦新中產先是買入了黃興公園，這是2000年代楊浦開發(fā)的中產社區(qū)，主打一個公園生態(tài)宜居；

然后去了新江灣城，這是楊浦2010年代興起的又一個中產社區(qū)，以濕地生態(tài)國際社區(qū)著稱。

而現在楊浦新中產又流向了楊浦濱江。

楊浦濱江匯聚了楊浦頂級商務、文化與住宅項目，代表了楊浦的未來形象，吸走了更高端的購買力。

如此以來，控江路的中產客群一直在被分流和失血。

控江路曾經引以為傲的“一條街”商業(yè)文化也過時了，早已埋沒在五角場強大的商圈之下。

那些零星更新的老舊辦公樓宇，在楊浦濱江現代化CBD面前也毫無競爭力。

可以說，控江路從楊浦的“中心”滑落為“老城廂”，地位下滑比較嚴重。

控江路上的部分商辦

控江路居住人口老齡化、居民結構固化，缺乏新的年輕產業(yè)客群導入，XQ購買價值在減弱、商業(yè)和社區(qū)活力都在下滑，在整個市場上開始失去競爭優(yōu)勢。

老一代中產多已步入退休年齡，缺乏新一代中產持續(xù)導入，板塊居民高度老齡化、居住結構固化。

控江路的中產客群不斷在流失，留下的多是預算有限的剛需客群或不愿搬離的老年居民。

跟徐匯的田林新村不同，控江路的居民依舊多是當時的產業(yè)工人，人口陷入固化。

而田林大多換成了漕河涇碼農，人口結構跟控江路不一樣。

所以控江路居民消費能力、社區(qū)活力和XQ質量也隨之下降。

XQ下降同時也是因為生源結構改變了，同時受到了“公民同招”和“民辦搖號”的打擊，進一步削弱了控江路老破小的價值。

板塊原有高知中產家庭普遍步入老年了，子女一代也多已成年并因改善需求外遷。

控江路的老破小總價相對較低，成為不少外來家庭掛戶口上學的選擇。

生源發(fā)生了更替，稀釋了原本濃厚的教育氛圍，直接影響學校的成績和升學表現。

上海近年實行“公民同招”和民辦學校超額“搖號”，對單XQ的控江二村小學影響較大。

在過去優(yōu)秀的畢業(yè)生可以通過擇校進入頂尖民辦初中，讓控江二村小學口碑很高。

但新規(guī)后，選擇報考民辦初中將面臨搖號的不確定性，一旦沒搖中，在公辦初中錄取中又排序靠后，這樣風險大增。

于是導致很多家長轉戰(zhàn)九年一貫制或其它更好的公辦雙XQ配置。

控江二村小學對口的初中——控江初級中學并不頂尖，在楊浦是三梯隊。

在初中XQ房重要性凸顯的當下，控江路單XQ屬性的短板被急劇放大，沒有以前吃香了。

以上所有因素疊加，讓控江路的人口結構老齡化、固化，年輕中產家庭導入不足，社區(qū)消費能力下降，曾經的書包光環(huán)也隨之暗淡。

所有的工人新村都會走這條路，控江路只是其中的一個縮影。

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未來的控江路該何去何從呢？誰還會選擇這里？性價比、品質等各方面還沒有優(yōu)勢？是否建議買？

控江路板塊能級可能持續(xù)下滑，很難扭轉，老破小已經滑落到了市場置業(yè)地位的底層。

未來要想翻身必須拆除重建，或原拆原建，在板塊搞大規(guī)模的城市更新。

但是控江路不是楊浦的更新重點，目前的舊改非常具有局限性，對整體品質和市場價值提升幅度有限，在老破小中并不是優(yōu)選。

控江路僅個別小區(qū)進行了舊改，非成套改為成套，少數樓棟加裝了電梯、粉刷了外立面。

控江路老破小太多，不是所有的小區(qū)都有舊改機會，而且有的沒到更新周期，也就樣板工程做得好：

舊改樣板小區(qū)：控江一村

還沒到更新時限的普通小區(qū)

住建部明確，除非違法建筑或危房，否則不應大規(guī)模、集中拆除現狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元或項目內拆除建筑面積不應超過現狀總建筑面積的20%。

鼓勵小規(guī)模、漸進式的有機更新和微改造，審慎處理既有建筑。

這也意味著，大多數上海老破小連舊改都排不上隊。

所以控江路那么多老破小在楊浦區(qū)地位日漸式微的情況下，不會都迎來翻新或拆遷，想要翻身很難。

楊浦整體拆遷和舊改的力度不如徐匯，控江路老破小整體品質大不如徐匯的康健，購買價值相對不大。

康健的上師大新村、長虹坊、長興坊、杜鵑園等小區(qū)外立面看起來檔次就不一樣，比控江路高很多：

徐匯的江南新村、東安新村拆遷對價值拉升很大，前期賭拆遷買入的都賺翻了。

從老破小整體品質和拆遷預期來看，控江路老破小在市場上的競爭優(yōu)勢并不大。

控江路板塊還剩下的希望就是利用本身的地緣優(yōu)勢——靠近楊浦濱江南段，指望楊浦濱江崛起能帶動自己。

控江路比中原動遷基地好，中原完全沒有產業(yè)增量，而且遠離楊浦重要的濱江產業(yè)區(qū)。

從8號線置業(yè)鏈條來看，中原處在控江路的北部，是最末端。

前面我們提到從控江路的江浦路站出發(fā)，3站可達東外灘產業(yè)區(qū)，4站可達陸家嘴北濱江。

控江路與楊浦濱江只隔了一條周家嘴路，這個地緣優(yōu)勢很大。

楊浦濱江接下來有很多辦公樓會啟用，陸陸續(xù)續(xù)導入企業(yè)和產業(yè)人員。

如果楊浦濱江產業(yè)很大程度上加強，有望彌補控江路

流失的中產客群，改善人口結構和學校生源質量。

不過這是一個漫長的過程，楊浦濱江究竟會對控江路帶來多大的帶動，還有待觀察。

就目前而言，控江路老破小放在全市在掛XQ、自住性價比、地段、投資收租、更新潛力等方面競爭優(yōu)勢都不大，可購買價值不高，選擇需要謹慎。

對內比，控江路掛XQ不如鞍山的打一小學+鞍山初級/昆明學校，楊浦區(qū)內還有其它雙XQ和九年一貫制學校選擇。

在自住性價比方面，控江路板塊均價6.2萬元/m2，比曹楊5.6萬元/m2、甘泉宜川4.8萬元/m2都高。

控江路到人廣直線距離是7.5公里，而曹楊、甘泉宜川分別是6.5公里、4.5公里。

控江路到市區(qū)核心又遠又貴，購買的性價比不高，地段性也不強。

控江路的地段還不如浦東內環(huán)內的濰坊（6.3萬元/m2），兩地老破小價格差不多。

由于地理位置偏東北，控江路到全市的通達性也不如浦東內中環(huán)的世博（5.8萬元/m2）。

由于控江路周邊產業(yè)密度不高，在投資收租方面，還不如長寧靠近外環(huán)的北新涇。

控江路的老破小租售比集中在2.5%-2.7%之間，而北新涇可達3%。

在城市更新力度方面，控江路又不如田林，徐匯在田林更新出了航天城、鑫耀·光環(huán)live、錦和越界尚城等諸多大型商辦項目。

不管是追求更優(yōu)質XQ的家庭，還是注重購買性價比和地段，追求租售比或者賭未來的更新潛力，控江路老破小都缺乏核心競爭力。

雖然控江路老破小的地位一再下降，但還不至于淪落到完全沒人要的地步。

控江路畢竟屬于市區(qū)地段之一，配套也成熟，還是有一部分人買的。

那么，在這么多老破小中，控江路都不是優(yōu)選，還適合什么樣的客群購買呢？

真正購買控江路老破小的客群，可能是這幾類：

1、楊浦本地地緣性剛需和置換鏈條底層客戶。

這部分客群工作生活就在楊浦中東部附近，預算有限，想要通勤方便、市區(qū)較好的地段和配套，生活有煙火氣息。

他們不想跨區(qū)購買遠郊次新房或動遷房，控江路老破小提供了一個踮踮腳留在熟悉市區(qū)的可能。

2、為陪伴照顧父母而就近購房的孝心買家。

板塊內有大量老年常住居民，子女輩可能早已成家并在其它地方居住。

為了更好照顧父母，一部分子女會選擇在父母小區(qū)附近購買一套總價可控的老破小。

3、極少數對控江二村小學仍有特定情結或信息差的家長。

盡管學校光環(huán)褪去，但歷史底蘊和師資隊伍還在。

可能有的家長基于過往口碑、特定教育理念或有個人看法，認為控江路老破小性價比還可以，但這部分需求比較小眾。

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