2025年11月亞洲（中國）長租公寓發展報告

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：ABNData。

11月亞洲（中國）長租公寓市場綜述

01全球公寓市場發展動態

11月全球租賃市場呈現分化，美國市場受大量新房源入市影響，租金持續下降，尤其在新增供給快地區（如奧斯汀、丹佛），反映市場從“房東市場”向租客端轉移；歐洲市場租金仍持續高位；亞太地區則顯示規模穩步擴張，租金在淡季延續下行，但集中式長租公寓企業規模持續增長。

美國方面，最新統計顯示，美國11月前50主要城市0至2房型的租金中位數約1,693美元、年減1%，且已連續第28個月呈現年減走勢，反映租賃市場正從“房東市場”轉向更偏向租客的一端。另一份全美租金追蹤數據亦顯示，11月全美租金中位數降至1,367美元，單月月減1.0%，年減1.1%。市場人士指出，11月本屬租賃淡季，但今年10月至11月的回落幅度高于去年同期，顯示淡季效應之外，供給面壓力正在放大租金調整。供給端是本輪租金走弱的關鍵驅動。區域表現則呈現明顯分化，近年供給擴張最快的陽光地帶與美國西部內陸都會區，降幅相對顯著。以11月年減幅居前者觀察，奧斯汀(-6.6%)領跌，其后依序包括丹佛(-4.8%)、伯明罕(-4.6%)、杰克遜維爾(-4.2%)、鳳凰城(-4.0%)、圣地牙哥(-3.5%)、拉斯維加斯(-3.0%)，以及休士頓、邁阿密、圣安東尼奧(皆約-2.7%)等。

希臘方面，希臘租房市場將迎來一次具有里程碑意義的制度重塑：從2026年起，租客支付房租的方式將全面改變，現金付款將正式退出歷史舞臺。這一改革旨在遏制長期存在的“黑租金”亂象，但在實施細則尚未完全公布的情況下，已在市場與會計機構間引發廣泛關注與大量咨詢。按照新規，繼續以現金方式支付房租將對雙方都帶來直接經濟后果。對房東而言，若租客未通過銀行賬戶支付房租，房東將失去法律允許的5%房租稅務減免，該優惠用于抵扣房產損耗與折舊。對租客而言，若未通過銀行方式支付房租，將失去每年11月發放的 全年房租補貼，并將無法領取未來所有由國家提供的與租賃相關的津貼和補助。隨著改革進入倒計時，希臘房產業主聯合會（POMIDA）發布通告，列出改革后必須遵守的關鍵事項：所有新簽與延期租約都必須明確寫明通過銀行支付房租，并標注房東IBAN。自2026年1月1日起，房租只能打入出租人名下的銀行賬戶，不得再打給第三方賬戶。房東必須通過AADE系統在線申報其收租賬戶。若使用聯名賬戶，房東須為首位賬戶持有人，以便稅務比對。多位房東共持房產時，每人必須申報各自的收款賬戶，除非新規明確允許統一收款。隨著希臘租賃制度進入強監管階段，租客與房東都需要迅速適應新的操作模式。預計此次改革將顯著打擊黑租金行為，并徹底改變希臘租房市場的運作方式。

荷蘭方面，11月，荷蘭租賃市場特點是投資者持續拋售出租房，導致租賃住房供應減少，尤其是小戶型，而大戶型更容易進入高租金的自由市場；新的租賃法規預計明年初實施，旨在控制租金，但目前投資者仍以大房子為主，給首次購房者帶來機會，整體市場緊張與政策影響并存。

02亞太租賃市場發展動態

澳大利亞方面，從11月25日起，澳大利亞維多利亞州的租賃市場將迎來一系列重大變革。這項旨在增強租客權利、規范租賃行為的新法規，將從五個關鍵方面重塑房東、中介與租客之間的關系，為全州數百萬租房者提供更強的法律保障。首先，備受關注的"無過錯驅逐"將被全面禁止。新規規定，即使在固定租期結束后，房東也必須提供正當理由才能要求租客搬離，這極大地增強了租客的居住穩定性。其次，通知期限被大幅延長。無論是房東因正當理由要求租客搬離，還是在租約期滿后上調租金，都必須提前90天通知租客，而此前的規定僅為60天。這一變化給予了租客更充足的時間來應對變動。第三，對租金競價的禁令將變得更為嚴格。新法不僅重申禁止房東收取超過一個月的預付租金，還明確禁止房東或中介引導、鼓勵租客報出更高的租金價格，旨在遏制租賃市場中的惡性競價行為。第四，物業的最低標準要求被前置。以往，房東只需在租客入住時確保物業達標即可。但新規要求，物業在掛牌招租前就必須完全符合所有最低標準。例如，從12月1日起，所有出租物業的室內窗簾拉繩必須被安全固定，以消除潛在的安全隱患。最后，這些改革共同致力于為租客提供更全面的權利保護、更可靠的租約與財務安全，以及更有保障的居住環境。同時，政府機構也指出，新規將為房東提供更清晰的責任指引和更規范的物業管理流程。

新加坡方面，房地產市場交易網SRX和99.co數據顯示，11月份的公寓單位租金微跌0.1%。其中，核心中央區和其他中央區的公寓單位租金按月分別下跌0.4%和0.3%；中央區以外則小幅上漲0.2%。整體公寓單位租金年比則上漲2.3%。同期有5295個單位出租，按月減少9.1%，年比則增加5.6%。組屋市場方面，11月的租金止跌回升，月比上漲0.5%；其中，三房式和四房式單位的租金分別上漲1.4%和0.1%；五房式和公寓式組屋租金分別微跌0.1%和1.8%。整體而言，11月份的組屋單位租金年比上漲1.8%。

韓國方面，據韓國不動產院最新數據，今年1~11月，首爾公寓月租金上漲了3.29%，創下2015年有相關統計以來的最高漲幅。2024年首爾公寓月租以2.86%的漲幅刷新歷史紀錄，今年漲幅首次突破3%。11月，首爾公寓平均月租金為147萬6000韓元連帶保證金1億9479萬韓元（約合人民幣租金7000元），相當于全韓4口之家中位收入（609萬8000韓元，約合人民幣30000元）的24%。這意味著月租家庭的每月租金占到收入的4分之1。在美國，月租如果超過收入的30%會被認定為“生計維持危機”（affordability crisis），政府公共租賃住房的租金不超過收入的30%。韓國也十分有必要基于居住福祉考慮采取相關措施。

03中國租賃市場發展動態

11月，重點監測TOP10城市租金環比9跌1漲。據中國房價行情網數據顯示，全國租金中位數為1700元/月，環比下跌5.45%。11月，TOP10城市環比跌幅最大的城市為成都，跌幅6.93%，唯一漲幅的TOP10城市為三亞，漲幅為0.92%。

04租賃企業開業動態

11月，根據亞洲旅宿大數據研究院（ABN指數）監測，多家公寓或租賃房開業簽約。代表項目如下：

合肥安居集團“承寓·臻境”租賃社區正式開業。11月7日，合肥安居集團旗下租賃社區“承寓·臻境”在合肥濱湖省府東板塊正式開業，項目由上海路、揚子江路、南京路等主干道環繞，公交密集覆蓋，可快速通達全城。社區提供49-101㎡多元精裝戶型，涵蓋一居至兩居，實行國企直租，免中介費、服務費，押一付一。資料顯示，合肥安居集團已在蜀山、包河、濱湖、新站等區域布局高品質租賃社區，累計房源超5.7萬間，持續為青年群體提供核心板塊、配套完善的租住選擇。

合肥馨樂庭廬陽公寓酒店啟幕。11月，合肥馨樂庭廬陽公寓酒店正式啟幕。作為馨樂庭品牌在合肥投入運營的第二家物業，標志著品牌從蜀山區延伸至廬陽區，進一步擴大了在合肥的版圖布局。物業擁有182間客房，從精致的35㎡豪華單房公寓到寬敞的90㎡兩居室套房，多元戶型可滿足不同住客的居住需求。

重慶兩江新區龍盛xin智寓開業。11月11日，重慶兩江新區龍盛新城魚復片區人才公寓——龍盛xin智寓宣布正式開業，首批465套精裝房源面向周邊企業人才開放入住。項目由重慶兩江投資集團魚復公司開發建設，辰寓負責運營，位于果園港國際樞紐經濟產業園內，交通及商業配套成熟。公寓面積段23-42平方米，全屋環保裝修并配齊家電，可實現拎包入住。

武漢光谷青年公寓之寓·云創開業。11月12日，位于武漢光谷生物城生物創新園二期的青年公寓之寓·云創正式開業，784套房源開啟簽約，作為保障性租賃住房項目，旨在服務周邊企業員工住房需求。公寓總建筑面積4.3萬平方米，共2棟樓，提供430套32-57平方米單間、291套48-78平方米單間及63套34-80平方米Loft戶型。

武漢城建漢悅公寓峯璟開業。11月13日，武漢城建集團宣布旗下租賃住房品牌“漢悅公寓”新項目峯璟正式開業，首批60套房源同步入市，面向新市民及青年群體。房源均為一室一廳，面積51.17-57.51㎡，配齊品牌家電與家具，實現拎包入住。

上實城開阡·集創社區推240套LOFT公寓。11月13日，上海國企上實城開宣布，旗下保障性租賃大盤阡集·創社區新增一幢LOFT公寓樓，一次性投放240套房源，面積37-51平米，精裝交付，月租優惠后2600-3150元，可拎包入住。規劃房源1932套，涵蓋開間至三室及LOFT多元戶型，本次推出的兩種LOFT各120套。

越秀星寓首家上海門店正式開業。11月18日，越秀旗下長租公寓品牌“越秀星寓”首家上海門店——楊浦互聯寶地店正式開業，標志著其全國化布局首次落地長三角核心城市。項目由越秀地產與保利發展聯合開發的保利越秀·和樾天匯社區內存量物業改造，合計房源規模未披露，定位為上海市保障性租賃住房。

中建幸孚家公寓上海松江店開業。11月18日，中建幸孚家公寓海爾智谷店在上海市松江區海爾智谷產業園正式開業，首批推出536套精品公寓，總建筑面積約1.86萬平方米，定位服務G60科創走廊青年人才。

招商蛇口上海壹間公寓·泗涇9號公館開業。招商蛇口宣布旗下長租公寓品牌“壹間公寓”在上海松江泗涇的9號公館項目于11月18日正式開業。該項目由招商蛇口招商伊敦華東事業部操盤，整體建筑面積約4.5萬㎡，規劃租賃住房約900套，定位為服務上海主城區外溢青年人才及產業客群。戶型以30-65㎡一室及兩室為主，首批房源已啟動預租，租金水平參考周邊市場價。

魔方公寓多家新店開業。11月，長租公寓頭部品牌魔方公寓宣布近期將在長三角及大灣區連續布局，上海、江蘇、廣州等地均有多家新店同步開業，如上海小木橋店、中山北路地鐵站店、徐匯華發路店，廣東珠海南屏科技園商都店等，進一步充實長三角核心城市群租住供給，為城市年輕白領與產業人才提供高品質的居住解決方案。預計到2025年底，魔方公寓在長三角的房量總數將突破5萬間，持續夯實長租市場頭部地位。

西安安居集團樂漾公寓首店開業。11月28日，西安安居集團旗下全資子公司安居資產公司在浐灞生態區桃花潭地鐵口推出首個市場化長租公寓品牌“樂漾公寓”，其首發項目桃花潭樂漾公寓同步投入運營，標志著這家國企全面進軍長租公寓賽道。項目距地鐵3號線桃花潭站步行約10分鐘，共640套精裝房源，面積32-84㎡。

寧巢公寓九和路店開業。11月28日，杭州上城區九和路九和人家西側約30米，寧巢公寓九和路店正式開業，面向企業員工提供195間35-40㎡通透四人間，單鋪月租390元起，項目緊鄰地鐵1號線九和路站。

憬黎服務公寓廣東中山首店簽約。廣東中山泓信中心與憬黎服務公寓（TULIP LODJ）正式簽約。此次合作，標志著泓信中心——這座融合生態產業辦公與獨家潮玩商業的活力生活樞紐，完成區域高品質旅居配套的全面升級，通過“以居引商”模式，進一步構建精英人才 “從樂業到安居”的全周期場景體系，為加速吸引新質企業集聚提供新動能，與憬黎品牌共同打造山腳下的品質旅居生活，滿足產業片區乃至跨城通勤精英人才中長期居住需求的同時，還將承接近年粵港澳大灣區Staycation熱潮，為中山生態康養旅居注入差異化體驗。

城家瑞貝庭簽約北京兩大核心物業。城家成功簽約北京朝陽大悅城瑞貝庭公寓酒店與北京通州瑞貝庭公寓酒店兩大項目。兩家均為在營品牌酒店翻牌，且都位于北京核心板塊，一個在朝陽文創腹地，一個在通州副中心商圈。

05租賃住房配租動態

11月，多地保租房和人才公寓入市，滿足多元租住需求。

武漢：湖北路橋大廈保租房項目預計明年交付，共1368套房源。11月3日，武漢經開區沌陽街道新華園一路附近的湖北路橋大廈保障性租賃住房項目預計2026年交付入住，由聯投湖北路橋承建，總建筑面積7.94萬平方米，含5棟高層住宅、1棟幼兒園及配套商業，建成后將為武漢經開區提供1368套高品質租賃房源。項目定位青年群體，主力戶型30-50平方米，涵蓋一室一廳、兩室一廳，可實現拎包入住。

泉州市區11月起推出593套青年人才租賃住房。泉州市住建局披露，樂居安達、樂居春華、樂居蘭苑B區三個項目于11月至12月陸續推出593套青年人才租賃住房，以落實人才人口“雙增”行動。首批100套定于11月15日上線，洛江樂居安達與豐澤樂居春華各推50套；第二批493套于12月10日上線，其中樂居春華新增337套，樂居安達再推64套，豐澤樂居蘭苑B區首次推出92套。申請對象為2025年5月16日及以后首次在泉州就業創業且本人及家庭在中心市區無房、未享其他住房優惠的人才，需具備全日制大專及以上學歷、中級及以上職稱或高級工以上職業資格，可通過閩政通APP線上申請。

濟南柏然人才中心保租房項目交付鑰匙，提供2729間公寓。濟南城市建設集團所屬春曉置業開發的柏然人才中心保障性租賃住房項目正式啟幕并交付鑰匙，標志著濟南西客站片區首個園區型保租房全面投運。項目位于槐蔭區西客站片區，總建筑面積約15.5萬㎡，地上11.4萬㎡，建設2729間公寓，并配置9140㎡商業及1131個地下車位，由柏然美居住房租賃有限公司運營。

深圳前海瓏灣國際人才公寓啟用，首批544套高端住房開放配租。11月4日，深圳前海首個國際人才社區——瓏灣國際人才公寓正式啟用，總建筑面積15萬平方米，規劃1028套高端人才住房，面向在前海注冊或實際經營的法人機構中的外籍人才、港澳臺人才、高級管理人才及高端專業人才開放申請。項目位于前海桂灣核心區，自帶1.2萬平方米商業配套，引入香港逸蘭酒店及管理團隊，提供酒店式服務。啟用當日同步啟動常態化配租，首批開放T2棟544套服務式公寓，戶型涵蓋75平方米一房、88平方米1+1房及150平方米三房，月租統一155.9元/平方米。

泉州城建集團將上線100套青年公寓。11月12日，泉州城建集團宣布，面向新泉州青年群體的首批100套精裝公寓于11月15日正式上線，房源分布于中心市區樂居安達和樂居春華兩大項目。樂居安達位于洛江區安達路與萬華街交叉口東南，首批推出50套88㎡兩室兩廳，后續再加推64套，合計114套；樂居春華位于豐澤區霞普路與普賢路交叉口東側，首批推出50套，戶型為66㎡一室一廳及81㎡兩室兩廳，第二批計劃加推337套，總計387套。

11月公寓榜單發布及分析

#ABN指數分析#

綜述｜2025年11月，公寓市場的搜索指數和新媒體指數基本保持平穩，監測均分分別達到達到58.02、88.61。

搜索指數｜搜索熱度TOP5，分別是雅詩閣、魔方公寓、壹間公寓、城家、萬科泊寓。本月搜索熱度主要集中在新店開業簽約、品牌動態、企業戰略等方面，如招商蛇口上海壹間公寓·泗涇9號公館開業；城家瑞貝庭簽約北京兩大核心物業；魔方公寓多家新店開業等一度成為行業上榜熱搜事件。

媒體指數｜11月媒體指數主要得分集中在大眾官網、垂直網站宣傳以及頭部財經紙媒的宣傳，得分TOP5的品牌分別為萬科泊寓、有巢、雅詩閣、寧巢公寓、憬黎。如廣州城投集團與雅詩閣中國簽署戰略合作協議；招商蛇口旗下長租公寓項目上海壹間·泗涇9號公館開業；寧巢公寓九和路店開業等報道都是重點宣傳方向。

新媒體指數｜新媒體指數主要得分集中在公寓資本動向相關動態，簽約收購、政企合作、公寓資產交易融資等方面。指數TOP5分別為微信、抖音、小紅書、B站、微博。如黑石擬售9000套高端公寓；凱德3折收購北京順義商業獨棟，擬改服務式公寓等在新媒體領域傳播分析類指數提升較快等。

投資人指數｜11月，公寓市場總體穩中有升，各大城市租金漲少跌多，投資人信心保持平穩，投資指數略有下降。

#綜合分析#

租賃住房大宗交易市場活躍｜11月，中國租房住房大宗交易市場持續活躍，成為資本關注焦點。

黑石擬售9000套高端公寓。11月7日，美國另類資管巨頭黑石集團（BX）被傳啟動兩項重大資產處置：一是打包出售約9000套高級住宅單元，二是清算2019年斥資18億美元收購的養老地產組合，賬面虧損逾6億美元。

中原投資3.35 億收購香港Bonham Residence，啟動第二個學生宿舍項目。11 月，中原投資以約 3.35 億港元收購位于香港西營盤、毗鄰香港大學的 Bonham Residence，并計劃再投 6500 萬港元 改裝為約 170–200 床位 的學生宿舍，預計 2026 年 9 月以 CampusOne Communities 品牌開業。

商改租盤活存量商業市場｜11月，多地通過商改租等多種形式盤活本地存量市場，加大保租房和高端公寓的供給。

昆明五華區擬收購并改造中天龍泉灣廣場，新增604套保租房。云南省公共資源交易信息網披露《中天龍泉灣保障性租賃住房項目設計施工一體化》招標計劃，昆明市五華區崗頭村片區將新增604套保障性租賃住房。項目合同估算價2353.73萬元，擬收購并改造中天龍泉灣廣場C棟部分公寓，改造后總建筑面積約2.32萬平方米。近年來，昆明持續加大保障性租賃住房供給，通過存量資產盤活方式完善住房保障體系。

深業集團深圳科技工業園大廈7-12層物業改為保租房。11月6日，深業集團所屬科技園公司宣布，其位于深圳南山創新大道的深圳科技工業園大廈7-12層“非居改保”項目正式取得南山區政府頒發的保障性租賃住房認定書，成為2025年南山區首個獲批的社會主體投資存量改造案例。根據公開資料整理，本次改造面積1萬平方米，提供216間精裝公寓，主打單間及一房一廳，面向周邊科技從業者，預計投用后出租率不低于95%，投資回收周期約3年。

三亞擬將國際旅游島人才創業基地項目1056套住房轉型為保租房。11月14日，據三亞發布公眾號消息，三亞市住房和城鄉建設局近日披露關于保障性租賃住房項目認定的公示，擬將國際旅游島人才創業基地B13地塊1—5號樓1056套住房轉型為保障性租賃住房。公示時間為2025年11月14日至2025年11月20日。

凱德3折收購北京順義商業獨棟，擬改服務式公寓。凱德集團完成對北京順義新國展區域和光瑞府獨棟商業項目的收購，計劃將其改造為服務式公寓，并引入旗下“馨樂庭”品牌。交易對家是保利+華潤聯合體項目公司。該項目將采用酒店化運營模式，預計較傳統公寓可實現更高坪效，其凈營運收入（NOI）回報率預計達5-5.5%。目前雙方已完成初步協議簽署，將于15-30天內完成付款及正式交割。此次成交單價約為當時樓面價的30%。凱德將負責后續裝修及特行審批，開發商代建。

企業公寓成大廠標配福利｜11月，有多家大廠推出自己的公寓，長租公寓越來越成為頭部大型企業的標配福利。

美團推出騎手公寓 首批600人入住。11月，美團宣布首批“騎手公寓”將在北京、深圳、重慶等地交付，600名騎手月內入住，租金低于市場價50%以上。根據公開資料整理，北京天壇附近公寓單間月租700元，同區域同類房源約1500元；公寓設單人間、多人間及家庭房，配獨立衛浴、洗衣機、飲水機與24小時熱水，美團同步發放租房補貼以鎖定低價。

小米武漢青年公寓啟動2026年中竣工。11月，小米位于武漢的青年公寓項目正式啟動，計劃2026年中期竣工，屆時將以遠低于市場價的優惠租金向小米員工開放。根據公開資料整理，該項目延續北京、南京青年公寓模式，旨在緩解員工住房壓力。小米方面透露，公寓建設已選出16位員工代言人，全程參與戶型設計、功能體驗及配套優化，目標打造舒適高效便捷的居住空間。武漢項目被視為小米人才配套升級的關鍵一步，竣工后預計可提供千余套房源。

高端服務式公寓全面入場｜11月，高端服務式公寓板塊建設活躍，多家企業積極布局高端板塊，確保公寓產品更多元化產品供給。

第一太平戴維斯：11月香港住宅租賃市場呈現全面活躍態勢。11月20日，第一太平戴維斯發布香港住宅租賃市場報告指出，11月香港住宅租賃市場呈現全面活躍態勢，各價格區間需求穩健，市場活躍度顯著提升。其中，中半山月租低于10萬港元的單位成交顯著增加，成為市場主力；高端板塊則集中于月租10萬港元以上、大面積且配備高端設施的新建豪宅，吸引高凈值租客關注。

廣州城投集團與雅詩閣中國簽署戰略合作協議。11月27日，廣東—新加坡合作理事會第十五次會議在廣州舉行。會上，廣州城投集團和雅詩閣中國簽署戰略合作協議，正式宣布建立戰略合作伙伴關系。此次合作基于雙方在城市建設運營與國際服務公寓管理領域的優勢資源，充分發揮各自在項目開發、品牌管理、市場運營等方面的核心能力，重點聚焦服務式公寓、長租公寓、樂齡公寓等住宿業項目及配套業態開展深度合作。同時，會上雙方還確定了將依托廣州城投集團旗下地標級商業物業資產，攜手打造集高品質居住環境、一流服務設施和國際化運營管理于一體的高端服務式公寓項目，為廣州核心區域引入國際化居住產品和服務。

泛太平洋擴大東南亞服務式公寓業務布局。泛太平洋酒店集團簽署管理協議，正式將馬尼拉灣PARKROYAL服務式公寓納入旗下，持續擴大其在東南亞的服務式公寓業務布局。項目位于馬尼拉大都會商業金融區的雙塔建筑群內，將提供169間服務式套房。該項目計劃于2027年開業，將成為馬尼拉大都會區涵蓋辦公與零售業態的綜合體開發項目的重要組成部分。泛太平洋酒店集團指出亞太地區長住需求持續攀升，并概述了加強該領域競爭力的2.0版本戰略。集團已更新其服務式公寓理念，重點關注適合長住的居住元素與運營特色。

品牌公寓進入輕資產嚴選模式｜11月，多家長租公寓頭部企業被曝出清退租客輿情，品牌方也通過權威渠道發聲，只是進行房源結構戰略性優化。一些頭部品牌一遍關店，一邊開新店情況說明，頭部品牌正在逐步實現輕資產嚴選模式。

長租公寓進入“嚴選”模式。部分頭部公寓運營商本質仍是二房東模式，先承租整棟樓宇進行統一裝修，再自主分租運營。由于不持有物業，它其實就是靠著賺差價和規模來實現盈利。一旦出租率下滑、業主撤租或融資受阻，容易出現問題。受住房租賃市場調整影響，部分門店前期投入成本過高、財務數據不及預期，企業選擇關閉此類門店，屬于“戰略層面的主動戰線收縮”。目前長租公寓市場，進入第二次深度調整期，經過數年洗牌，行業格局逐漸清晰，目前市場化長租公寓領域形成以自如、魔方公寓為代表的頭部陣營。其中，自如以分散式運營為主，通過整合個人業主房源進行標準化裝修后出租；魔方公寓則聚焦集中式模式，通過租賃整棟物業改造為標準化公寓樓運營，兩者憑借差異化模式占據行業重要地位。但長租公寓頭部品牌已經不再執迷于規模化，而是立足深耕優質好店，不久的將來，長租公寓將進入“嚴選模式”，優勝劣汰公寓產品將成為常態。

輕資產托管成主流。長租公寓商業模式逐漸向輕、重兩端轉移，采用包租模式的機構數量顯著收縮，采用輕資產托管和重資產自持模式的市場占比逐漸提升，但是由于重資產門檻較高，包租模式消失的份額逐漸被輕資產托管取代，成為當前市場的主流選擇。如萬科泊寓向全行業發布招募加盟商的消息，釋放出房企系公寓也開放加盟的信號。泊寓最為行業頭部規模運營商以重資產入局，借中資產擴張，最終向極輕資產轉型；以包租模式起家的魔方公寓，招股說明書中資產規模占比達66%，完成D輪融資后，便宣布開啟輕資產戰略計劃，加速其輕資產戰略布局。

11月亞洲（中國）長租公寓市場綜述

01全球公寓市場發展動態

11月全球租賃市場呈現分化，美國市場受大量新房源入市影響，租金持續下降，尤其在新增供給快地區（如奧斯汀、丹佛），反映市場從“房東市場”向租客端轉移；歐洲市場租金仍持續高位；亞太地區則顯示規模穩步擴張，租金在淡季延續下行，但集中式長租公寓企業規模持續增長。

美國方面，最新統計顯示，美國11月前50主要城市0至2房型的租金中位數約1,693美元、年減1%，且已連續第28個月呈現年減走勢，反映租賃市場正從“房東市場”轉向更偏向租客的一端。另一份全美租金追蹤數據亦顯示，11月全美租金中位數降至1,367美元，單月月減1.0%，年減1.1%。市場人士指出，11月本屬租賃淡季，但今年10月至11月的回落幅度高于去年同期，顯示淡季效應之外，供給面壓力正在放大租金調整。供給端是本輪租金走弱的關鍵驅動。區域表現則呈現明顯分化，近年供給擴張最快的陽光地帶與美國西部內陸都會區，降幅相對顯著。以11月年減幅居前者觀察，奧斯汀(-6.6%)領跌，其后依序包括丹佛(-4.8%)、伯明罕(-4.6%)、杰克遜維爾(-4.2%)、鳳凰城(-4.0%)、圣地牙哥(-3.5%)、拉斯維加斯(-3.0%)，以及休士頓、邁阿密、圣安東尼奧(皆約-2.7%)等。

希臘方面，希臘租房市場將迎來一次具有里程碑意義的制度重塑：從2026年起，租客支付房租的方式將全面改變，現金付款將正式退出歷史舞臺。這一改革旨在遏制長期存在的“黑租金”亂象，但在實施細則尚未完全公布的情況下，已在市場與會計機構間引發廣泛關注與大量咨詢。按照新規，繼續以現金方式支付房租將對雙方都帶來直接經濟后果。對房東而言，若租客未通過銀行賬戶支付房租，房東將失去法律允許的5%房租稅務減免，該優惠用于抵扣房產損耗與折舊。對租客而言，若未通過銀行方式支付房租，將失去每年11月發放的 全年房租補貼，并將無法領取未來所有由國家提供的與租賃相關的津貼和補助。隨著改革進入倒計時，希臘房產業主聯合會（POMIDA）發布通告，列出改革后必須遵守的關鍵事項：所有新簽與延期租約都必須明確寫明通過銀行支付房租，并標注房東IBAN。自2026年1月1日起，房租只能打入出租人名下的銀行賬戶，不得再打給第三方賬戶。房東必須通過AADE系統在線申報其收租賬戶。若使用聯名賬戶，房東須為首位賬戶持有人，以便稅務比對。多位房東共持房產時，每人必須申報各自的收款賬戶，除非新規明確允許統一收款。隨著希臘租賃制度進入強監管階段，租客與房東都需要迅速適應新的操作模式。預計此次改革將顯著打擊黑租金行為，并徹底改變希臘租房市場的運作方式。

荷蘭方面，11月，荷蘭租賃市場特點是投資者持續拋售出租房，導致租賃住房供應減少，尤其是小戶型，而大戶型更容易進入高租金的自由市場；新的租賃法規預計明年初實施，旨在控制租金，但目前投資者仍以大房子為主，給首次購房者帶來機會，整體市場緊張與政策影響并存。

02亞太租賃市場發展動態

澳大利亞方面，從11月25日起，澳大利亞維多利亞州的租賃市場將迎來一系列重大變革。這項旨在增強租客權利、規范租賃行為的新法規，將從五個關鍵方面重塑房東、中介與租客之間的關系，為全州數百萬租房者提供更強的法律保障。首先，備受關注的"無過錯驅逐"將被全面禁止。新規規定，即使在固定租期結束后，房東也必須提供正當理由才能要求租客搬離，這極大地增強了租客的居住穩定性。其次，通知期限被大幅延長。無論是房東因正當理由要求租客搬離，還是在租約期滿后上調租金，都必須提前90天通知租客，而此前的規定僅為60天。這一變化給予了租客更充足的時間來應對變動。第三，對租金競價的禁令將變得更為嚴格。新法不僅重申禁止房東收取超過一個月的預付租金，還明確禁止房東或中介引導、鼓勵租客報出更高的租金價格，旨在遏制租賃市場中的惡性競價行為。第四，物業的最低標準要求被前置。以往，房東只需在租客入住時確保物業達標即可。但新規要求，物業在掛牌招租前就必須完全符合所有最低標準。例如，從12月1日起，所有出租物業的室內窗簾拉繩必須被安全固定，以消除潛在的安全隱患。最后，這些改革共同致力于為租客提供更全面的權利保護、更可靠的租約與財務安全，以及更有保障的居住環境。同時，政府機構也指出，新規將為房東提供更清晰的責任指引和更規范的物業管理流程。

新加坡方面，房地產市場交易網SRX和99.co數據顯示，11月份的公寓單位租金微跌0.1%。其中，核心中央區和其他中央區的公寓單位租金按月分別下跌0.4%和0.3%；中央區以外則小幅上漲0.2%。整體公寓單位租金年比則上漲2.3%。同期有5295個單位出租，按月減少9.1%，年比則增加5.6%。組屋市場方面，11月的租金止跌回升，月比上漲0.5%；其中，三房式和四房式單位的租金分別上漲1.4%和0.1%；五房式和公寓式組屋租金分別微跌0.1%和1.8%。整體而言，11月份的組屋單位租金年比上漲1.8%。

韓國方面，據韓國不動產院最新數據，今年1~11月，首爾公寓月租金上漲了3.29%，創下2015年有相關統計以來的最高漲幅。2024年首爾公寓月租以2.86%的漲幅刷新歷史紀錄，今年漲幅首次突破3%。11月，首爾公寓平均月租金為147萬6000韓元連帶保證金1億9479萬韓元（約合人民幣租金7000元），相當于全韓4口之家中位收入（609萬8000韓元，約合人民幣30000元）的24%。這意味著月租家庭的每月租金占到收入的4分之1。在美國，月租如果超過收入的30%會被認定為“生計維持危機”（affordability crisis），政府公共租賃住房的租金不超過收入的30%。韓國也十分有必要基于居住福祉考慮采取相關措施。

03中國租賃市場發展動態

11月，重點監測TOP10城市租金環比9跌1漲。據中國房價行情網數據顯示，全國租金中位數為1700元/月，環比下跌5.45%。11月，TOP10城市環比跌幅最大的城市為成都，跌幅6.93%，唯一漲幅的TOP10城市為三亞，漲幅為0.92%。

04租賃企業開業動態

11月，根據亞洲旅宿大數據研究院（ABN指數）監測，多家公寓或租賃房開業簽約。代表項目如下：

合肥安居集團“承寓·臻境”租賃社區正式開業。11月7日，合肥安居集團旗下租賃社區“承寓·臻境”在合肥濱湖省府東板塊正式開業，項目由上海路、揚子江路、南京路等主干道環繞，公交密集覆蓋，可快速通達全城。社區提供49-101㎡多元精裝戶型，涵蓋一居至兩居，實行國企直租，免中介費、服務費，押一付一。資料顯示，合肥安居集團已在蜀山、包河、濱湖、新站等區域布局高品質租賃社區，累計房源超5.7萬間，持續為青年群體提供核心板塊、配套完善的租住選擇。

合肥馨樂庭廬陽公寓酒店啟幕。11月，合肥馨樂庭廬陽公寓酒店正式啟幕。作為馨樂庭品牌在合肥投入運營的第二家物業，標志著品牌從蜀山區延伸至廬陽區，進一步擴大了在合肥的版圖布局。物業擁有182間客房，從精致的35㎡豪華單房公寓到寬敞的90㎡兩居室套房，多元戶型可滿足不同住客的居住需求。

重慶兩江新區龍盛xin智寓開業。11月11日，重慶兩江新區龍盛新城魚復片區人才公寓——龍盛xin智寓宣布正式開業，首批465套精裝房源面向周邊企業人才開放入住。項目由重慶兩江投資集團魚復公司開發建設，辰寓負責運營，位于果園港國際樞紐經濟產業園內，交通及商業配套成熟。公寓面積段23-42平方米，全屋環保裝修并配齊家電，可實現拎包入住。

武漢光谷青年公寓之寓·云創開業。11月12日，位于武漢光谷生物城生物創新園二期的青年公寓之寓·云創正式開業，784套房源開啟簽約，作為保障性租賃住房項目，旨在服務周邊企業員工住房需求。公寓總建筑面積4.3萬平方米，共2棟樓，提供430套32-57平方米單間、291套48-78平方米單間及63套34-80平方米Loft戶型。

武漢城建漢悅公寓峯璟開業。11月13日，武漢城建集團宣布旗下租賃住房品牌“漢悅公寓”新項目峯璟正式開業，首批60套房源同步入市，面向新市民及青年群體。房源均為一室一廳，面積51.17-57.51㎡，配齊品牌家電與家具，實現拎包入住。

上實城開阡·集創社區推240套LOFT公寓。11月13日，上海國企上實城開宣布，旗下保障性租賃大盤阡集·創社區新增一幢LOFT公寓樓，一次性投放240套房源，面積37-51平米，精裝交付，月租優惠后2600-3150元，可拎包入住。規劃房源1932套，涵蓋開間至三室及LOFT多元戶型，本次推出的兩種LOFT各120套。

越秀星寓首家上海門店正式開業。11月18日，越秀旗下長租公寓品牌“越秀星寓”首家上海門店——楊浦互聯寶地店正式開業，標志著其全國化布局首次落地長三角核心城市。項目由越秀地產與保利發展聯合開發的保利越秀·和樾天匯社區內存量物業改造，合計房源規模未披露，定位為上海市保障性租賃住房。

中建幸孚家公寓上海松江店開業。11月18日，中建幸孚家公寓海爾智谷店在上海市松江區海爾智谷產業園正式開業，首批推出536套精品公寓，總建筑面積約1.86萬平方米，定位服務G60科創走廊青年人才。

招商蛇口上海壹間公寓·泗涇9號公館開業。招商蛇口宣布旗下長租公寓品牌“壹間公寓”在上海松江泗涇的9號公館項目于11月18日正式開業。該項目由招商蛇口招商伊敦華東事業部操盤，整體建筑面積約4.5萬㎡，規劃租賃住房約900套，定位為服務上海主城區外溢青年人才及產業客群。戶型以30-65㎡一室及兩室為主，首批房源已啟動預租，租金水平參考周邊市場價。

魔方公寓多家新店開業。11月，長租公寓頭部品牌魔方公寓宣布近期將在長三角及大灣區連續布局，上海、江蘇、廣州等地均有多家新店同步開業，如上海小木橋店、中山北路地鐵站店、徐匯華發路店，廣東珠海南屏科技園商都店等，進一步充實長三角核心城市群租住供給，為城市年輕白領與產業人才提供高品質的居住解決方案。預計到2025年底，魔方公寓在長三角的房量總數將突破5萬間，持續夯實長租市場頭部地位。

西安安居集團樂漾公寓首店開業。11月28日，西安安居集團旗下全資子公司安居資產公司在浐灞生態區桃花潭地鐵口推出首個市場化長租公寓品牌“樂漾公寓”，其首發項目桃花潭樂漾公寓同步投入運營，標志著這家國企全面進軍長租公寓賽道。項目距地鐵3號線桃花潭站步行約10分鐘，共640套精裝房源，面積32-84㎡。

寧巢公寓九和路店開業。11月28日，杭州上城區九和路九和人家西側約30米，寧巢公寓九和路店正式開業，面向企業員工提供195間35-40㎡通透四人間，單鋪月租390元起，項目緊鄰地鐵1號線九和路站。

憬黎服務公寓廣東中山首店簽約。廣東中山泓信中心與憬黎服務公寓（TULIP LODJ）正式簽約。此次合作，標志著泓信中心——這座融合生態產業辦公與獨家潮玩商業的活力生活樞紐，完成區域高品質旅居配套的全面升級，通過“以居引商”模式，進一步構建精英人才 “從樂業到安居”的全周期場景體系，為加速吸引新質企業集聚提供新動能，與憬黎品牌共同打造山腳下的品質旅居生活，滿足產業片區乃至跨城通勤精英人才中長期居住需求的同時，還將承接近年粵港澳大灣區Staycation熱潮，為中山生態康養旅居注入差異化體驗。

城家瑞貝庭簽約北京兩大核心物業。城家成功簽約北京朝陽大悅城瑞貝庭公寓酒店與北京通州瑞貝庭公寓酒店兩大項目。兩家均為在營品牌酒店翻牌，且都位于北京核心板塊，一個在朝陽文創腹地，一個在通州副中心商圈。

05租賃住房配租動態

11月，多地保租房和人才公寓入市，滿足多元租住需求。

武漢：湖北路橋大廈保租房項目預計明年交付，共1368套房源。11月3日，武漢經開區沌陽街道新華園一路附近的湖北路橋大廈保障性租賃住房項目預計2026年交付入住，由聯投湖北路橋承建，總建筑面積7.94萬平方米，含5棟高層住宅、1棟幼兒園及配套商業，建成后將為武漢經開區提供1368套高品質租賃房源。項目定位青年群體，主力戶型30-50平方米，涵蓋一室一廳、兩室一廳，可實現拎包入住。

泉州市區11月起推出593套青年人才租賃住房。泉州市住建局披露，樂居安達、樂居春華、樂居蘭苑B區三個項目于11月至12月陸續推出593套青年人才租賃住房，以落實人才人口“雙增”行動。首批100套定于11月15日上線，洛江樂居安達與豐澤樂居春華各推50套；第二批493套于12月10日上線，其中樂居春華新增337套，樂居安達再推64套，豐澤樂居蘭苑B區首次推出92套。申請對象為2025年5月16日及以后首次在泉州就業創業且本人及家庭在中心市區無房、未享其他住房優惠的人才，需具備全日制大專及以上學歷、中級及以上職稱或高級工以上職業資格，可通過閩政通APP線上申請。

濟南柏然人才中心保租房項目交付鑰匙，提供2729間公寓。濟南城市建設集團所屬春曉置業開發的柏然人才中心保障性租賃住房項目正式啟幕并交付鑰匙，標志著濟南西客站片區首個園區型保租房全面投運。項目位于槐蔭區西客站片區，總建筑面積約15.5萬㎡，地上11.4萬㎡，建設2729間公寓，并配置9140㎡商業及1131個地下車位，由柏然美居住房租賃有限公司運營。

深圳前海瓏灣國際人才公寓啟用，首批544套高端住房開放配租。11月4日，深圳前海首個國際人才社區——瓏灣國際人才公寓正式啟用，總建筑面積15萬平方米，規劃1028套高端人才住房，面向在前海注冊或實際經營的法人機構中的外籍人才、港澳臺人才、高級管理人才及高端專業人才開放申請。項目位于前海桂灣核心區，自帶1.2萬平方米商業配套，引入香港逸蘭酒店及管理團隊，提供酒店式服務。啟用當日同步啟動常態化配租，首批開放T2棟544套服務式公寓，戶型涵蓋75平方米一房、88平方米1+1房及150平方米三房，月租統一155.9元/平方米。

泉州城建集團將上線100套青年公寓。11月12日，泉州城建集團宣布，面向新泉州青年群體的首批100套精裝公寓于11月15日正式上線，房源分布于中心市區樂居安達和樂居春華兩大項目。樂居安達位于洛江區安達路與萬華街交叉口東南，首批推出50套88㎡兩室兩廳，后續再加推64套，合計114套；樂居春華位于豐澤區霞普路與普賢路交叉口東側，首批推出50套，戶型為66㎡一室一廳及81㎡兩室兩廳，第二批計劃加推337套，總計387套。

11月公寓榜單發布及分析

#ABN指數分析#

綜述｜2025年11月，公寓市場的搜索指數和新媒體指數基本保持平穩，監測均分分別達到達到58.02、88.61。

搜索指數｜搜索熱度TOP5，分別是雅詩閣、魔方公寓、壹間公寓、城家、萬科泊寓。本月搜索熱度主要集中在新店開業簽約、品牌動態、企業戰略等方面，如招商蛇口上海壹間公寓·泗涇9號公館開業；城家瑞貝庭簽約北京兩大核心物業；魔方公寓多家新店開業等一度成為行業上榜熱搜事件。

媒體指數｜11月媒體指數主要得分集中在大眾官網、垂直網站宣傳以及頭部財經紙媒的宣傳，得分TOP5的品牌分別為萬科泊寓、有巢、雅詩閣、寧巢公寓、憬黎。如廣州城投集團與雅詩閣中國簽署戰略合作協議；招商蛇口旗下長租公寓項目上海壹間·泗涇9號公館開業；寧巢公寓九和路店開業等報道都是重點宣傳方向。

新媒體指數｜新媒體指數主要得分集中在公寓資本動向相關動態，簽約收購、政企合作、公寓資產交易融資等方面。指數TOP5分別為微信、抖音、小紅書、B站、微博。如黑石擬售9000套高端公寓；凱德3折收購北京順義商業獨棟，擬改服務式公寓等在新媒體領域傳播分析類指數提升較快等。

投資人指數｜11月，公寓市場總體穩中有升，各大城市租金漲少跌多，投資人信心保持平穩，投資指數略有下降。

#綜合分析#

租賃住房大宗交易市場活躍｜11月，中國租房住房大宗交易市場持續活躍，成為資本關注焦點。

黑石擬售9000套高端公寓。11月7日，美國另類資管巨頭黑石集團（BX）被傳啟動兩項重大資產處置：一是打包出售約9000套高級住宅單元，二是清算2019年斥資18億美元收購的養老地產組合，賬面虧損逾6億美元。

中原投資3.35 億收購香港Bonham Residence，啟動第二個學生宿舍項目。11 月，中原投資以約 3.35 億港元收購位于香港西營盤、毗鄰香港大學的 Bonham Residence，并計劃再投 6500 萬港元 改裝為約 170–200 床位 的學生宿舍，預計 2026 年 9 月以 CampusOne Communities 品牌開業。

商改租盤活存量商業市場｜11月，多地通過商改租等多種形式盤活本地存量市場，加大保租房和高端公寓的供給。

昆明五華區擬收購并改造中天龍泉灣廣場，新增604套保租房。云南省公共資源交易信息網披露《中天龍泉灣保障性租賃住房項目設計施工一體化》招標計劃，昆明市五華區崗頭村片區將新增604套保障性租賃住房。項目合同估算價2353.73萬元，擬收購并改造中天龍泉灣廣場C棟部分公寓，改造后總建筑面積約2.32萬平方米。近年來，昆明持續加大保障性租賃住房供給，通過存量資產盤活方式完善住房保障體系。

深業集團深圳科技工業園大廈7-12層物業改為保租房。11月6日，深業集團所屬科技園公司宣布，其位于深圳南山創新大道的深圳科技工業園大廈7-12層“非居改保”項目正式取得南山區政府頒發的保障性租賃住房認定書，成為2025年南山區首個獲批的社會主體投資存量改造案例。根據公開資料整理，本次改造面積1萬平方米，提供216間精裝公寓，主打單間及一房一廳，面向周邊科技從業者，預計投用后出租率不低于95%，投資回收周期約3年。

三亞擬將國際旅游島人才創業基地項目1056套住房轉型為保租房。11月14日，據三亞發布公眾號消息，三亞市住房和城鄉建設局近日披露關于保障性租賃住房項目認定的公示，擬將國際旅游島人才創業基地B13地塊1—5號樓1056套住房轉型為保障性租賃住房。公示時間為2025年11月14日至2025年11月20日。

凱德3折收購北京順義商業獨棟，擬改服務式公寓。凱德集團完成對北京順義新國展區域和光瑞府獨棟商業項目的收購，計劃將其改造為服務式公寓，并引入旗下“馨樂庭”品牌。交易對家是保利+華潤聯合體項目公司。該項目將采用酒店化運營模式，預計較傳統公寓可實現更高坪效，其凈營運收入（NOI）回報率預計達5-5.5%。目前雙方已完成初步協議簽署，將于15-30天內完成付款及正式交割。此次成交單價約為當時樓面價的30%。凱德將負責后續裝修及特行審批，開發商代建。

企業公寓成大廠標配福利｜11月，有多家大廠推出自己的公寓，長租公寓越來越成為頭部大型企業的標配福利。

美團推出騎手公寓 首批600人入住。11月，美團宣布首批“騎手公寓”將在北京、深圳、重慶等地交付，600名騎手月內入住，租金低于市場價50%以上。根據公開資料整理，北京天壇附近公寓單間月租700元，同區域同類房源約1500元；公寓設單人間、多人間及家庭房，配獨立衛浴、洗衣機、飲水機與24小時熱水，美團同步發放租房補貼以鎖定低價。

小米武漢青年公寓啟動2026年中竣工。11月，小米位于武漢的青年公寓項目正式啟動，計劃2026年中期竣工，屆時將以遠低于市場價的優惠租金向小米員工開放。根據公開資料整理，該項目延續北京、南京青年公寓模式，旨在緩解員工住房壓力。小米方面透露，公寓建設已選出16位員工代言人，全程參與戶型設計、功能體驗及配套優化，目標打造舒適高效便捷的居住空間。武漢項目被視為小米人才配套升級的關鍵一步，竣工后預計可提供千余套房源。

高端服務式公寓全面入場｜11月，高端服務式公寓板塊建設活躍，多家企業積極布局高端板塊，確保公寓產品更多元化產品供給。

第一太平戴維斯：11月香港住宅租賃市場呈現全面活躍態勢。11月20日，第一太平戴維斯發布香港住宅租賃市場報告指出，11月香港住宅租賃市場呈現全面活躍態勢，各價格區間需求穩健，市場活躍度顯著提升。其中，中半山月租低于10萬港元的單位成交顯著增加，成為市場主力；高端板塊則集中于月租10萬港元以上、大面積且配備高端設施的新建豪宅，吸引高凈值租客關注。

廣州城投集團與雅詩閣中國簽署戰略合作協議。11月27日，廣東—新加坡合作理事會第十五次會議在廣州舉行。會上，廣州城投集團和雅詩閣中國簽署戰略合作協議，正式宣布建立戰略合作伙伴關系。此次合作基于雙方在城市建設運營與國際服務公寓管理領域的優勢資源，充分發揮各自在項目開發、品牌管理、市場運營等方面的核心能力，重點聚焦服務式公寓、長租公寓、樂齡公寓等住宿業項目及配套業態開展深度合作。同時，會上雙方還確定了將依托廣州城投集團旗下地標級商業物業資產，攜手打造集高品質居住環境、一流服務設施和國際化運營管理于一體的高端服務式公寓項目，為廣州核心區域引入國際化居住產品和服務。

泛太平洋擴大東南亞服務式公寓業務布局。泛太平洋酒店集團簽署管理協議，正式將馬尼拉灣PARKROYAL服務式公寓納入旗下，持續擴大其在東南亞的服務式公寓業務布局。項目位于馬尼拉大都會商業金融區的雙塔建筑群內，將提供169間服務式套房。該項目計劃于2027年開業，將成為馬尼拉大都會區涵蓋辦公與零售業態的綜合體開發項目的重要組成部分。泛太平洋酒店集團指出亞太地區長住需求持續攀升，并概述了加強該領域競爭力的2.0版本戰略。集團已更新其服務式公寓理念，重點關注適合長住的居住元素與運營特色。

品牌公寓進入輕資產嚴選模式｜11月，多家長租公寓頭部企業被曝出清退租客輿情，品牌方也通過權威渠道發聲，只是進行房源結構戰略性優化。一些頭部品牌一遍關店，一邊開新店情況說明，頭部品牌正在逐步實現輕資產嚴選模式。

長租公寓進入“嚴選”模式。部分頭部公寓運營商本質仍是二房東模式，先承租整棟樓宇進行統一裝修，再自主分租運營。由于不持有物業，它其實就是靠著賺差價和規模來實現盈利。一旦出租率下滑、業主撤租或融資受阻，容易出現問題。受住房租賃市場調整影響，部分門店前期投入成本過高、財務數據不及預期，企業選擇關閉此類門店，屬于“戰略層面的主動戰線收縮”。目前長租公寓市場，進入第二次深度調整期，經過數年洗牌，行業格局逐漸清晰，目前市場化長租公寓領域形成以自如、魔方公寓為代表的頭部陣營。其中，自如以分散式運營為主，通過整合個人業主房源進行標準化裝修后出租；魔方公寓則聚焦集中式模式，通過租賃整棟物業改造為標準化公寓樓運營，兩者憑借差異化模式占據行業重要地位。但長租公寓頭部品牌已經不再執迷于規模化，而是立足深耕優質好店，不久的將來，長租公寓將進入“嚴選模式”，優勝劣汰公寓產品將成為常態。

輕資產托管成主流。長租公寓商業模式逐漸向輕、重兩端轉移，采用包租模式的機構數量顯著收縮，采用輕資產托管和重資產自持模式的市場占比逐漸提升，但是由于重資產門檻較高，包租模式消失的份額逐漸被輕資產托管取代，成為當前市場的主流選擇。如萬科泊寓向全行業發布招募加盟商的消息，釋放出房企系公寓也開放加盟的信號。泊寓最為行業頭部規模運營商以重資產入局，借中資產擴張，最終向極輕資產轉型；以包租模式起家的魔方公寓，招股說明書中資產規模占比達66%，完成D輪融資后，便宣布開啟輕資產戰略計劃，加速其輕資產戰略布局。