2025年，要結(jié)束了。

首先讓我們停下手頭的工作，祝賀自己，即便磕磕絆絆，但總算有驚無險地又過了一年！

那么，回過頭看今年的廣州樓市：沒有發(fā)生大家期待的反彈，沒有出現(xiàn)很多人擔心的崩盤。

卻也完成了，最深刻的一場洗牌。

01

總體表現(xiàn)平穩(wěn)

房票貢獻突出！

要總結(jié)今年的市場，其實沒有那么復雜。

幾個核心數(shù)據(jù)，足以說明一切。

▍土地市場

對比去年，宅地供應(yīng)量下降33%，成交量下降30%，成交均價下降6%，溢價率微漲0.1%。

簡單概括，宅地供應(yīng)規(guī)模持續(xù)收窄，主打“提質(zhì)減量”，呈現(xiàn)地塊小、容積率低和配套齊全的特征，以提高開發(fā)商競拍的積極性以及未來去化速度。

可以預見，未來幾年廣州新房市場的主流，將是小而美的社區(qū)，密度樓層相對低的產(chǎn)品。

另外，開發(fā)商對于天河、海珠、白云和番禺宅地更熱情，外圍區(qū)基本靠區(qū)屬城投公司兜底。

這預示著，市場對外圍區(qū)仍是信心不足。

▍住宅市場

一二手住宅總成交量為1777.7萬㎡，網(wǎng)簽172567套，相較去年分別微跌5.8%以及5.2%。

整體表現(xiàn)仍算平穩(wěn)，直白點說：

成功跨過去了！

▍新房市場（剔除回遷房和保障房）

對比去年，供應(yīng)以及成交面積雙雙探底，分別下跌12%以及11%；成交套數(shù)下跌10.6%；網(wǎng)簽均價34438元/㎡，下滑4%。

關(guān)于新房數(shù)據(jù)，還得跟房票關(guān)聯(lián)起來看：

根據(jù)@科學城投資集團 最新數(shù)據(jù)，今年以來，黃埔改造項目通過房票認購商品房6353套、64萬平方米、112億元。

而這，還只是黃埔一個區(qū)的房票數(shù)據(jù)。要知道，今年，天河、白云也發(fā)了不少的房票。

粗略計算，最終全市很可能有10%新房成交，來自房票的貢獻！感謝各村村民，你們就是今年廣州新房市場的中堅力量，明年有望再接再厲。

而針對近期所謂的“房票新政”，建議大家還是不信謠、不傳謠。

▍二手市場

對比去年，成交108812套，微跌1.8%；成交均價26420元/㎡，下降6.7%。

其中，天河越秀因為一手豪宅供應(yīng)增加，成交量驟減明顯；相反，外圍區(qū)從化、增城和南沙因為新房供應(yīng)減少，二手房價跌出性價比，成交反而改善。

這里要著重說一下，今年二手房成交占比進一步擴大，成交套數(shù)占住宅市場的63%，而去年僅59%。

由此可見，在廣州買房，選二手的人越來越多！

這個趨勢，是不是挺反常的呢。

眾所周知，目前新房戶型越來越好，社區(qū)配置越來越高。從居住舒適度和物業(yè)保值性來說，似乎沒有理由不買新房，選二手房。

但是 ，這一點正好說明——在絕對的價格優(yōu)勢面前，所有錦上添花的東西，都可以被購房者拋棄。

價格，已經(jīng)成為左右廣州買家決策的關(guān)鍵因素。

這是因為，比同地段新房便宜，砍價空間更大，就是二手房的核心優(yōu)勢。加上剛出臺的新政，明年起，滿兩年的二手房免增值稅，不滿兩年收3.18%。

明年的二手房市場，估計會更熱鬧。

▍商辦投資

商業(yè)、辦公和公寓三類產(chǎn)品，從供應(yīng)、成交到成交均價幾乎全線同比下滑，市場的活躍度明顯下降。

公寓成交均價微漲，也是得益于市場結(jié)構(gòu)的變化，成交主場重回主城區(qū)。

這也很好理解，普通人買房都慎之又慎，哪里還有信心以及魄力涉足商辦市場？

02

豪宅越豪越熱

改善剛需下沉

看完宏觀數(shù)據(jù)，接下來將視線聚焦，來看各區(qū)、各級市場的新房銷售數(shù)據(jù)。

▍全市銷售TOP10

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)（統(tǒng)計至12月26日，下同），今年廣州新房成交金額冠軍，由新王保利玥璽灣拿下。亞軍和季軍，分別是保利天曜（《在珠江新城，千萬級預算！找到廣州樓市的「孤品」！》）和保利天奕。

也就是說，保利一人包攬了前三甲，且剛好就在珠金琶豪宅帶上！

廣州豪宅發(fā)展方向，清晰明了。

接下來的長隆萬博悅府（《又到年底交付季！有娃家庭摯愛的小區(qū)，終于出現(xiàn)了！》）、保利珠江天悅、萬科理想花地、西派天河序也都是去年熱銷TOP10紅盤。

未來方洲和海絲城都是去年下半年開盤，今年保持熱銷，成為黃埔區(qū)內(nèi)第一梯隊。

綠城·馥香園（《海珠西修羅場，“小魔王”要來了！》），榜單上唯一一個改善級全新盤，還是從最卷板塊海珠西中殺出來的，可見含金量之高。

▍豪宅市場

按照總價劃分，來看看各級市場的表現(xiàn)。

5000萬以上網(wǎng)簽套數(shù)TOP10——

今年成交113套，均價164476元/平；去年成交59套，均價165153元/平。

3000~5000萬網(wǎng)簽套數(shù)TOP10——

今年錄得282套，成交均價121146元/平；去年成交234套，均價約117503元/平。

1000~3000萬網(wǎng)簽套數(shù)TOP10——

全市成交約2891套，均價77104元/平；而去年同期成交套數(shù)為4313，均價77871元/平。

總結(jié)一下，今年的廣州豪宅市場是越豪，賣越好。

5000萬以上頂豪成交套數(shù)激增，翻了將近一倍，3000～5000萬陣型依然表現(xiàn)不俗，量價微漲。

反觀1000～3000萬市場，成交套數(shù)少了1/3。

另外，看下套均價的TOP10。

廣州·鵬瑞1號（《廣州·鵬瑞1號，價值1億元的藝術(shù)品不見了？》）還是NO.1，而入市不久的金茂越秀·璞樾|墅急追而上，緊隨其后！

▍改善市場

800~1000萬網(wǎng)簽套數(shù)TOP10，由天河、海珠和番禺三分天下，卻沒有一個全新盤上榜。

500~800萬網(wǎng)簽套數(shù)TOP10，海珠西和白鵝潭兩大改善板塊占比最多，綠城·馥香園和越秀·桂悅東曉作為今年入市的全新盤成功上位。

300~500萬網(wǎng)簽套數(shù)TOP10，天河東和老黃埔勢均力敵，反映出剛改買家購房偏好廣州東。

▍剛需市場

200~300萬網(wǎng)簽套數(shù)TOP10，幾乎是被黃埔番禺包場，萬科和廣州地鐵地產(chǎn)各有兩盤入列。

200萬以下網(wǎng)簽套數(shù)TOP10，就是增城、南沙、花都等外圍區(qū)的主場。

關(guān)于改善以及剛改市場，我對比了去年數(shù)據(jù)，最大特征就是下沉，例如均價和套均價的降低。

此外，各級市場的購買力也在下沉。譬如原本屬于1000多萬市場的目標客戶，今年很可能進入到800～1000萬級別市場去置業(yè)。

一方面，是市場信心仍未得到完全修復，大家買房更加保守；另一方面，也有新規(guī)產(chǎn)品迭代的因素，讓新一批買家買建面更小的房子，就能得到更多使用面積，總價自然也就低了。

最后，來給大家一些置業(yè)建議——

綜合全年市場表現(xiàn)、業(yè)主口碑和粉絲關(guān)注度，我們評出2025年度廣州標桿項目。

他們的獲獎理由不盡相同，但都是同區(qū)域、同類品中的佼佼者。其中，既有豪宅和高改樓盤，也有適合年輕人、價格相對親民的剛改項目。

如果你有買房打算，卻沒有太多頭緒，不妨收藏榜單對號入座！

以上，就是2025年廣州樓市表現(xiàn)，這其中的很多數(shù)據(jù)，又是大部分廣州人今年生活的縮影：

這一年，失落，焦慮，釋懷，成長。

下一年，期待，挑戰(zhàn)，向前，新生。

謹以此文，與各位共勉。在這也提前祝大家，元旦假期快樂！

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