杰總｜華潤硬剛了一個年度焦慮

一

2025年的北京樓市，最委屈的地產人可能是地產老司機：他們被市場狠狠上了一課。

諸多市場經驗變成了負資產，以前屢見奇效的手感碰到了鐵板，精心研判的板塊票倉變成了雷區。

比如，通利福尼亞州意外地從投資低地變身為去化高地。

比如，海淀媽媽神話驟然褪色，「海淀閉眼入」變成了「海淀有點難」。

比如，兩盤面對面對壘，必有一傷。

不是大家不努力，也不是產品不夠卷。

市場的北風吹的太急，變得太快，北京地產人的工作，抽象到最低的顆粒度，本質是在解決一個年度焦慮：

「如果買了就要做好虧的準備，那為何現在買？」

正因為2025是過往五年最難一年，所以贏家含金量很足。

按照北京樓市正式的年度定妝照，全口徑的規模排名是這樣的：

中海第一，越秀第二，華潤置地279億第三，中建智地第四，招商蛇口第五。

算下來，華潤置地穩居前三名，已有五年了。

我一直說，真正的真相和含金量存在于結構里。

越秀是進京房企，它過去四年的北京策略是，聯合開發遠大于獨立操盤。

相比之下，中海與華潤的權益銷售額要大的多。

這一特征基本上跟中海華潤在北京樓市的深耕程度高度同步。

另外，前五名房企里，中海和華潤更是商辦和住宅兩條腿走路，深度嵌入北京樓市，項目布局的全域程度最高，因此體感也更有代表性。

但是說到底，我們必須回到源頭。

也許比排名更有意思的是，你到底是以什么姿態面對了2025。

二

2025年，華潤置地在北京的出場陣容，基本由以下兩個方隊、七個盤組成。

住宅方隊：海淀瑧澐，順義北京潤圜和璞瑅潤府，豐臺中環悅府，大興橡樹灣，亦莊北京潤府，房山京熙潤府。

商業方隊：北京第一個萬象城，亦莊第一個萬象匯。

這七個住宅盤，有著不同的角色扮演。

如果按照年度票倉看，海淀的瑧澐和順義的北京潤圜是年度全明星。

其余則在頭條和鏡頭之外，默默地「老盤新做」，為華潤北京輸出涓涓細流，功不唐捐。

如果按照大盤分類，百億級貨值的北京潤府，周邊還配了體育公園和亦莊萬象匯，這是華潤一貫的片區統籌開發和大盤打法。其年度地位迅速上升。

作為2024年IPO的年度項目，它見證了北京樓市的炎涼，但是可以被挫折不能被打敗。它在2025年的產品升級和實景營銷術，是北京地產界當前非常稀缺的解題思路。

然而，我對它們的共性更感興趣。

剛過去的11月、12月，華潤置地北京開放了三個實景示范區，分別是瑧澐（一萬平實景）、北京潤圜（約2萬平實景）、北京潤府雲萃（二期實景），增加了確定性。

同時，還高品質交付了中環悅府、京熙潤府、璞瑅潤府。因為華潤置地對交房流程做了三輪過程管理，讓業主提前看房，做交付前查驗。所以口碑很好，守住了社交媒體的留言區。

最終做到，在售項目所有都實景呈現，主打一個買的放心。

杰總寫到這里，出現了一個無限爭議點。

大家會說，實景呈現，不就是沒有賣好的自然結果么，有什么值得吹水的？

根據我的了解，實景開放，是按照時間表進行，本身與銷售情況并不掛鉤。同時，集中實景開放，三盤同期交付，在時間籌劃、工程節點上，極度考驗組織能力和執行能力。

表面行活，實際很難。

寫到這里，我突然有一種聽到了回聲的感覺。

過去三四年，華潤拿出了一個精心對標過的系統化能力提升工程。

在華潤內部，它叫做「全價值鏈組織能力」。現在，我把它稱呼為，過冬的底牌。

2021年3月，一勺言寫到，華潤置地從總部到區域公司開始對標龍湖，要求從開發層面的各個業務口，包括成本、研發、設計等，做一輪摸底與對標。

2023年10月，董小姐又披露，華潤置地又開始對標，方向是龍湖的工期管理，永威的品質交付。

2024年7月，董小姐獨家報道，華潤置地在內部開了多輪宣講會。核心內容是：對標優秀城市和優秀項目，重點學習那些能夠做到短時間內全維度實景展示的項目，它的亮相速度與兌現效果，已經成為各地城市總的重點KPI。

當日三條文章，信息量滿滿，均記錄在案。

現在，華潤在做「專業+專家」型總部，強管控「小平臺、強項目」的地區公司，要做強「最后一公里」。所謂全價值鏈組織能力，也是圍繞產品力、交付力、服務力來做文章。

在默默流動的時間面前，一個公司能力的進步和業績的兌現，被時間找到了那個線頭，水落石出。

原因通常不在結果附近，沒有什么是無緣無故的。

如果需要一個解釋，這就是解釋。

三

2025年，還將因為它而載入北京樓市歷史：

它既是北京的新規產品和老規產品激烈交戰的第一年，又是新規產品對二手房展開無差別掃射的一年，更是新規和新規產品捉對廝殺的第一年。

我不是刻意渲染，事實和體感就擺在這里。

這三條故事線，共同塑造了2025年北京樓市的主劇情，還會繼續影響 2026。

一年365天，主劇情里有支線，有主角和配角，地產人的悲歡都在其中。

然后，它帶來了一個極其重要的年度提醒：壞庫存。

一場交戰，總有勝負。敗下陣來的，會到角落舔傷口，進行包扎處理。

但房地產開發一直是增量驅動，在發展中解決問題。新的投資人人關心，但是舊庫存，總有一天會逼人直視。

剛剛過去的2025年，誰是壞庫存壓力最大的那個北京開發商？

準確答案，大家可以來留言區說說。

我想說的是，在京四大央企里，華潤置地應該是存量包袱更輕、庫存結構相對更健康的那個。

為什么？

答案還跟那個系統化能力有關。

我對壞庫存的定義是，產品基本面已無技術調整和產品增信的空間，除了大幅降價，等大風來，無路可走。

按照這個定義，華潤置地的存量項目，基本上還都是活盤。

一方面，布局區域總體合理，客戶潛力是在線的，投資兌現邏輯比較穩妥。

另一方面，華潤置地可以把實景呈現、配套兌現這些利好，轉化成現房實景銷售的良性循環，確保存量項目技術上有解。

自2023年迄今，華潤對社群的投入，也增加不少過冬的籌碼。

一位華潤的朋友對我說，如果自己的市調數據準確的話，華潤置地應該是北京同行里老帶新和復購數量、自然來訪量均最高的企業。

四

2025的表情包是驚愕、委屈，承壓和焦慮。

投資人有AI焦慮，地產人有客戶焦慮，中國經濟也有內需焦慮。

2026年剛開了個頭，表情包還在形成中。

2025的年度性格是追求確定，風險厭惡。可以想象，這個厭惡風險的性格會被2026繼承。

要適應這種性格，對抗這種焦慮，核心工具是增加確定性。對地產人而言，單盤論戰，把產品的性價比和品質交付做出來，就是最有效的途徑。

過去四年，地產行業打了四年亂仗，出險企業普遍遭遇系統性能力受損，幸存公司則有機會在殘酷的市場內卷中漲姿勢。

還有不到一周，下周四，我們就會在成都舉辦第六季JUMP大會，董小姐的年度演講里，就會精準提煉出這些頭部房企對2025年的解題思路，而且會挑最獨特的那條，這里賣個關子，保證會讓你覺得耳目一新，眼前一亮。

也許，2026年最重要的事情就是，做最樸實的事，把它做好。

像華潤置地這樣一個很有逼格的央企，都開始下沉做業主春晚、潤BA業主聯賽，你為什么不可以？

就像前面講的那樣，時間會講述一個回聲的故事，不僅水落石出，而且非常公平。

PS：報名后大家記得加JUMP大會小助理，查詢報名審核情況。票務顯示「待簽到」則為審核通過哦。

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