上海有三個(gè)體量超大的“巨無(wú)霸”小區(qū)：上海康城，中遠(yuǎn)兩灣城，世茂濱江花園。

它們分別代表了剛需、中產(chǎn)和豪宅三個(gè)不同的居住客群。

因?yàn)樾^(qū)體量大，掛牌量多，成交量也在線，這三個(gè)小區(qū)一定程度上可以作為觀測(cè)房?jī)r(jià)的方向標(biāo)。

最近我又觀察了一下這三大神盤(pán)的成交行情，發(fā)現(xiàn)價(jià)格有點(diǎn)超乎想象了。

上海康城，“白菜價(jià)”剛需神盤(pán)

上海康城，毋庸置疑的上海最大小區(qū)，整個(gè)小區(qū)有288棟樓，12219戶。

小區(qū)近一年的價(jià)格走勢(shì)緊跟上海大盤(pán)。

最近不少房源的掛牌價(jià)已經(jīng)到了2字頭。

兩三百萬(wàn)就能在小區(qū)買(mǎi)一套大兩房，300多萬(wàn)買(mǎi)三房，性價(jià)比突出。

小區(qū)目前掛牌房源127套，對(duì)比之前掛牌量倒是下降了不少，原因是價(jià)格下來(lái)太狠，很多房東下架不賣(mài)了。

整體掛牌率1.03%，相當(dāng)健康。

因?yàn)樵缒耆鹤夥簽E，據(jù)說(shuō)小區(qū)里最多的時(shí)候住了10萬(wàn)人。

大家可能對(duì)10萬(wàn)人這個(gè)數(shù)字沒(méi)概念，要知道一些大縣城的城區(qū)人口也就10萬(wàn)，縣城里公園、廣場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院齊備。

在10萬(wàn)人這個(gè)基數(shù)之下，你在上海康城看到各種配套也就不意外了：幼兒園，大型超市，公交車(chē)站，共享單車(chē)（可以進(jìn)小區(qū)），甚至是公共廁所……

小區(qū)里開(kāi)個(gè)理發(fā)店，水果店，超市什么的，都能賺不少錢(qián)。

后來(lái)嚴(yán)打群租后，康城的常住人口降到了6萬(wàn)人，但這對(duì)于一個(gè)小區(qū)來(lái)講人還是太多了。

因?yàn)槿颂啵瑒e人早高峰出行開(kāi)車(chē)都是堵在路上，這里出家門(mén)就開(kāi)始堵，出小區(qū)就得半個(gè)多小時(shí)。

下雨天晚高峰排隊(duì)進(jìn)小區(qū)能堵一個(gè)半多小時(shí)。

而且小區(qū)太大，物業(yè)管理難度大，混亂是常態(tài)，群租，私搭亂建，在早年都是免不了的，能做好反而不容易。

所以，這三個(gè)小區(qū)的物業(yè)都被業(yè)主詬病過(guò)。

最關(guān)鍵的是因?yàn)樾^(qū)體量大，同一時(shí)間掛牌量就會(huì)很大，互相殺價(jià)嚴(yán)重，想賣(mài)掉就必須要降價(jià)。

回頭看1999年上海康城的開(kāi)盤(pán)廣告，“法國(guó)康城，上海再現(xiàn)”，當(dāng)年也是奔著品質(zhì)去的，現(xiàn)在淪為剛需大居，令人唏噓。

整體來(lái)看，上海康城的價(jià)格已經(jīng)回到2017年，但還沒(méi)到2016年。

對(duì)于剛需來(lái)講，康城最大的缺陷是沒(méi)地鐵。但未來(lái)隨著12號(hào)線西延伸段的開(kāi)通，靠近地鐵的一期三期，預(yù)估會(huì)有一波熱度。

中遠(yuǎn)兩灣城，市區(qū)中產(chǎn)守門(mén)員

中遠(yuǎn)兩灣城，僅次于上海康城的上海最大小區(qū)。

小區(qū)位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，占地45公頃，11599戶，住戶五六萬(wàn)人。

小區(qū)房?jī)r(jià)最近處于補(bǔ)跌狀態(tài)，已經(jīng)抹去2020年以來(lái)的漲幅。

目前最低五百多萬(wàn)就能上車(chē)小區(qū)兩房，在內(nèi)環(huán)內(nèi)可以說(shuō)性價(jià)比無(wú)敵。

小區(qū)里價(jià)格最穩(wěn)的是高區(qū)河景房，不同位置、景觀、戶型單價(jià)差近2萬(wàn)/㎡左右。

隨著價(jià)格下跌，兩灣城不斷有房東撤牌或由售轉(zhuǎn)租。

同上海康城一樣，中遠(yuǎn)兩灣城也曾飽受群租困擾。

小區(qū)房齡最新的四期當(dāng)年是直接在溫州開(kāi)盤(pán)的，所以溫州投資客眾多。

這些投資客直接把房子托管給二房東，搞出來(lái)很多群租房，各類(lèi)從業(yè)人員集聚。

這里群租最嚴(yán)重的時(shí)候，樓道里寫(xiě)著不能隨地大小便，混亂程度可見(jiàn)一斑。

甚至發(fā)生了一些沖突事件：二房東圍堵租客，二房東大戰(zhàn)小區(qū)保安等等。好的是，經(jīng)過(guò)大力整治，如今這里的群租房已經(jīng)基本消失。

因?yàn)轶w量太大，管理困難，物業(yè)不作為：兩灣城也是“臭名遠(yuǎn)揚(yáng)”，多年來(lái)一直是內(nèi)環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)洼地。

值得一提的是，兩灣城后來(lái)的業(yè)委會(huì)還是十分給力的，換掉了小區(qū)物業(yè)。

而且經(jīng)過(guò)15年的去化，現(xiàn)在溫州投資客基本出清，小區(qū)內(nèi)基本都是自住客。

其實(shí)中遠(yuǎn)兩灣城還是有它的優(yōu)點(diǎn)：

內(nèi)環(huán)內(nèi)，四軌交，蘇州河景觀步道，而且小區(qū)綠化率超高，40%以上的綠化覆蓋率，中央花園也很漂亮。

但部分樓棟密度太高，北部樓棟緊挨高架，噪音和“風(fēng)水爭(zhēng)議”仍勸退不少人。

有意思的是，上海康城最早的一期99年開(kāi)盤(pán)，價(jià)格3000多一平，99年的中遠(yuǎn)兩灣城剛開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)也就3500元左右，如今價(jià)格比上海康城貴了一倍還還多，畢竟一個(gè)內(nèi)環(huán)內(nèi)，一個(gè)外環(huán)外。

世茂濱江花園，豪宅平替

比起上面兩位，世茂濱江花園3800多戶的體量不算大，但放在陸家嘴濱江也是絕對(duì)的巨無(wú)霸小區(qū)了。

小區(qū)近期價(jià)格還算平穩(wěn)，回調(diào)力度小于大盤(pán)。

小區(qū)最新掛牌162套，比之前下降了不少，但總量依然很高，掛牌率也明顯高于康城和兩灣城。

最近小區(qū)的二手房成交價(jià)格在8萬(wàn)-12萬(wàn)之間；樓層越高，單價(jià)越貴，能看江景的7號(hào)樓樓王單價(jià)也最高。

1000多萬(wàn)，買(mǎi)陸家嘴濱江大兩房，放兩三年前確實(shí)不敢想。

作為老牌豪宅，世茂濱江花園的底子和尺度感還是有的。

兩房1000多萬(wàn)起步，也不能隨便說(shuō)是老破大。

可惜世茂濱江當(dāng)年頂著上海第一住宅高樓的名號(hào)入市，后來(lái)卻成為整個(gè)濱江沿線管理最混亂的小區(qū)，歸根結(jié)底還是體量太大，物業(yè)管理差。

以前居然還有群租，在濱江豪宅還會(huì)有這樣的場(chǎng)景也是很魔幻了。

2006年，世茂濱江花園單價(jià)34000元/㎡，仁恒河濱城是17800元/㎡，幾乎相差一倍。

后來(lái)仁恒河濱城單價(jià)已經(jīng)大大反超了世茂濱江，差距就是在物業(yè)上。

而當(dāng)初設(shè)計(jì)時(shí)為了向西看江，小區(qū)房屋朝向東西南北各個(gè)方向都有，戶型從一房到四房，不少是暗衛(wèi)，也是一言難盡。

不過(guò)小區(qū)的江景確實(shí)是精髓，超高層搭配巨大的落地窗，黃浦江一覽無(wú)余，無(wú)敵feel。

可惜低區(qū)視線被濱江凱旋門(mén)遮擋，一線江景變二線。

所以要買(mǎi)這個(gè)小區(qū)，就得買(mǎi)高區(qū)。

整體來(lái)看，上海豪宅市場(chǎng)，因?yàn)樽罱鼉赡甑某蠊?yīng)量，無(wú)論新房還是二手，現(xiàn)在都不好賣(mài)了。

隨著房?jī)r(jià)輪動(dòng)和置換鏈條傳導(dǎo)，上海豪宅接下來(lái)大概率會(huì)迎來(lái)一波調(diào)整，而世茂濱江花園因?yàn)槌山涣看螅?/strong>則是領(lǐng)先指標(biāo)。

這也是這三大神盤(pán)的共性：

因?yàn)樾^(qū)體量太大，掛牌量多，互相拉扯，這三個(gè)小區(qū)的價(jià)格總是“漲得慢、跌得快”，行情好時(shí)跟著喝口湯，行情差時(shí)第一個(gè)跪。

從租售比的角度觀察，目前這幾個(gè)小區(qū)的價(jià)格，還沒(méi)調(diào)整到位。

中遠(yuǎn)兩灣城100平的兩室，租金9000出頭，租售比1.5%，世茂濱江花園也差不多，上海康城1.8%左右。

小結(jié)

這三個(gè)大盤(pán)，愛(ài)的人和罵的人一樣多。

比如世茂濱江花園，有業(yè)主說(shuō)自住適宜，小區(qū)維護(hù)好，公區(qū)舒適；也有人說(shuō)樓棟老舊，層高低，裝修噪音多。

無(wú)論是哪個(gè)小區(qū)，內(nèi)部各類(lèi)房源，戶型、朝向、景觀，樓層，也都差異極大，不能一概而論。

沒(méi)有不能買(mǎi)的房子，只要價(jià)格合適，性價(jià)比高，這三大神盤(pán)，也是可以挑一挑的。

有條件的，買(mǎi)世茂要看江景；兩灣城要能看蘇州河河景；康城則要交通便利，最好靠地鐵。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。