撰文 | 花姐

出品 |樓花網

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豐臺樓市，也迎來了價格屠夫！

位于花鄉的北京建工嘉棠雅序，進入開盤倒計時。

5月27日，它的545套房源取得預售許可證，至今認籌近500組。

但，嘉棠雅序的營銷團隊仍不滿足。

為了更加保險，它新增了渠道進駐、全民銷售等營銷手段。期望在開盤前，認籌數能夠達到800至900組。

嘉棠雅序的一舉一動，被老盤北京隅西頌盯死了。

它們相距只有1.3公里，一個在南四環內，一個在南四環外，是直接對手。

就在嘉棠雅序取得預售證的那一刻，坊間便有消息稱，凡是到訪過前者的購房者，購買北京隅西頌的房子，將額外再享折扣。

它們之間，最敏感的，是價格。

對于嘉棠雅序來說，不到最后開盤一刻，價格是秘而不宣的；而西頌，完全暴露在陽光之下。

截至目前，北京隅西頌供應439套，網簽166套，成交均價7.74萬元/平米，網簽金額15.17億元。

它的實際成交價，較預售均價，打了84至88折。

如果拿北京隅西頌預售和網簽之間的價差，結合嘉棠雅序的預售價，花姐大膽猜測一下，后者的開盤均價，大致在7-7.2萬元/平。

這其中，不排除北京建工地產在嘉棠雅序身上，小戶型會進一步讓價，突破7萬元/平的可能性。

一場豐臺樓市的價格戰，從暗戰開始逐漸挑明了。

嘉棠雅序開盤在即，花姐來聊聊有關它的選房攻略，僅供參考。

99平米三室兩廳兩衛

這是嘉棠雅序最小的戶型，分布在2#、1#中間和東邊戶，以及3#中間和西邊戶，也是絕對主力戶型，共285套，占比52.1%。

由于占總戶數的基數過大，嘉棠雅序能否一炮而紅，99平的去化進度，十分關鍵。

而關鍵中的關鍵，在于它如何定價。

有消息稱，99平戶型的開盤價，最低6.7萬元/平起，總價在670萬元至710萬元。

該戶型最大的優勢是：南向三面寬。在豐臺樓市同等面價段中，除了方程國賢府92平外，幾乎沒有對標者。

它的贈送手段主要有3種：1、南向通面內嵌陽臺，進深1.15米；2、北向臥室設備平臺，進深約1.2米；3、外部另有裝飾構架贈送，進深約1米。

99平米的產權得房率整體約74.5%，整體的贈送面積約14.3平米，實際得房率整體約88.5%。部分戶型，可達到90%。

從一房一價表上看，99平米戶型頂層和次頂層的預售差價，為1889.6元，首層和二層的價差，為1259.7元。

它整體預售均價，邊戶約在8.23萬元，中間戶則在8.27萬元/平。一般而言，邊戶的價格是高于中間戶的。

嘉棠雅序反其道行之，主要原因，大概率是1#東邊戶和2#西邊戶，緊挨紅線，臨街較近；而2#的東西邊戶，則多少與前面存在些許煞角。

花姐對于99平米的選房建議為：

1、樓層選擇上，優選14至17層。15-17層與樓下的價差為126元/平；14層更是只比13層多62.99元/平；

2、如果對價格十分敏感，由于與南面的洋房樓間距足夠大，3層以下房源，也可考慮；

3、樓棟選擇上，花姐建議優選2#。位于小區的中軸線，南北空間感十足，舒適性強于1#和3#。

109平四室兩廳兩衛

這是嘉棠雅序的次主力戶型，分布在小區最南邊的7#至11#整棟，共146套，占比26.69%。

其中8#和9#一單元西戶面積稍大，為114平。

在嘉棠雅序的樣板間中，109平戶型被設計成了臥室3+1格局。它的北邊兩間臥室，可連通一起，形成超級大三居。

該戶型的贈送手段，主要有三種：1、南向面寬內嵌陽臺，進深1.4米；1、西北角臥室設備平臺，進深約1.1米；廚房外面有裝飾架構贈送，不入室。

得益于洋房，109平的整體產權得房率很高，接近84%；如果加上約12.7平米的贈送面積，整體實際得房率可達到96%。

當然，如果剔除北邊不可入室的裝飾架構后，該戶型的實際得房率，將降低約2個百分點。

該戶型的預售價在8.29萬元/平至8.36萬元/平。整體上也是中間戶型，比邊戶略貴一些。

背后的邏輯，基本雷同99平，貼近車庫出入口和臨街，導致噪音更大。

109平米頂層和次頂層的價差，為2366元/平；8#至10#一二三層的價差，為1775元/平；7#首層和二層的價差，為2129.48元/平。

其余樓層價差，最低118元/平，最高355元/平。

花姐對109平戶型的選房建議為：

1、整體來看8#的性價比，并不是很高。原因是，面積雖更大一些，但產權得房率只有81.45%，較其他啊戶型，差了2個百分點；

2、如果想要該段位更大一些的面積，可考慮9#一單元西戶，面積更大，產權得房率也接近84%，居住舒適性更高；

3、剩余樓棟，花姐建議重點避開7#、9#西邊戶，和10#東邊戶，一來臨街，二來緊挨著車庫出入口。可優選7#一單元和二單元東戶；

4、樓層方面，8#至10#均為7層洋房，如果體現在價格上2層和頂層的性價比，反而不錯；7#為11層洋房，4層和頂層的性價比不錯。

123平四室兩廳兩衛

該段位戶型，嘉棠雅序分了洋房和小高層戶型。

洋房戶型，分布在4#和5#整棟，共40套，占比7.31%；小高層戶型，分布在1#西邊戶和3#東邊戶，共35套，占比6.4%。

它們最大的區別是：1、贈送手段不同；2、實際得房率的不同。

洋房戶型的主要贈送手段為：1、南向通面內嵌陽臺，進深1.45米；北邊一次臥設備平面，進深約1.1米。

小高層戶型則為：1、南向通面內嵌陽臺，進深1.35米；北邊一次臥設備平臺，進深約1.1米；3、北邊一處裝飾構架，進深約1米。

洋房戶型的產權得房率約83.4%，加上贈送面積的實際得房率，約94%；小高層戶型的產權得房率則為74.5%，實際得房率約在86%。

不過，在價格上，二者也是有差距的。

123平洋房的預售均價，在8.36萬至8.41萬元/平；而小高層戶型的預售均價，在8.23萬元至8.29萬元/平。相差1000多元/平。

另外，洋房的頂層和次頂價差，為2341元/平，一層和二層為1756元/平；小高頂層和次頂為1913元/平，一層和二層為1913元/平。

花姐對123平的選房建議為：

1、優先選擇洋房戶型。盡管預售價相差了1000多元/平，但將多出來的實際得房率，換算成面積和價格，遠高于售價帶來的價差；

2、洋房戶型，除了4#東邊戶臨街外，其余戶型均可選擇；小高戶型，3#東邊戶更好，眼前就是整個小區的中央園林，且出行方便；

3、樓層選擇上，洋房戶型的1、2層和頂層性價比更高；小高層戶型為14-17層。

139平四室兩廳兩衛

作為嘉棠雅序的樓王戶型，139平米分布在6#整棟，共41套，占比7.5%。

其最大的亮點是：1、南向同段位無敵面寬；2、北向做到了3.5面寬。

這讓它在目前的北京樓市，很難找出一個對標戶型。

139平的贈送手段主要有兩種：1、南向通面內嵌陽臺，進深1.4米；北邊臥室一處設備平臺，進深約1.1米。

它的整體贈送面積約12.6平米，產權得房率達到了近86%，實際得房率約在95%。

139平米的預售均價，在8.39萬元至8.48萬元/平之間。最貴的戶型為一單元西戶和三單元東戶，其余戶型價格基本一致。

樓差價上，頂層和次頂的差價為2314元/平，一層和二層為1504元/平。最高的戶型，位于4層和5層。

花姐對該戶型的選房建議為：

1、二單元整體上的性價比價高，其次為一單元西戶和三單元東戶；

2、樓層上，6層的性價比最高。作為次頂層戶型，居然比5層還便宜116元/平。另外，2層的性價比也不錯。

在花姐看來，嘉棠雅序的樓王戶型，根本不愁賣，總共41套房源，加上極為出色的產品力，一開盤就售罄的可能性很大。