作者 | 虞滟萍 責編 | 韓瑋燁

摘要：

超高層建筑的城市更新案例

超高層建筑的全球趨勢與北京格局

根據世界高層建筑與都市人居學會（CTBUH）2025年度報告，全球200米以上超高層建筑的數量在過去五年間增長了約34%，其中超過60%集中在亞太地區。這一趨勢的背后，還包含著超高層功能與分布的演變：它們正從單一中央商務區的圖騰，擴散至城市副中心與產業新區，構建起“多極引領、功能互補”的新空間格局。

在北京這座超大型城市的演進藍圖中，超高層建筑的敘事同樣符合全球趨勢。過去20年，國貿CBD幾乎是北京“超高層俱樂部”的代名詞，中國尊、中信大廈等摩天樓集群承載著國家級的金融與總部經濟功能。而隨著《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》的深化落地，“去中心化”與“功能專業化”的趨勢愈發清晰。亞奧、望京、通州運河商務區等新興區域，相繼崛起了在高度、設計理念與產業內涵上足以比肩傳統核心區的新一代超高層建筑。樓宇設計不再沉溺于單純的高度競賽，而是致力于打造特定產業集群的“垂直生態”與“創新極核”。

城市更新的“硬核”實踐

對既有超高層建筑進行改造，向來被視為城市更新中難度最高的課題之一。其復雜程度與技術挑戰，往往遠超新建項目。它要求操盤者在持續運營中實施改造，在歷史框架中植入當代功能，堪稱一場“在飛行中更換引擎”的極限考驗。

位于北京中軸線北延線西側、亞奧商圈核心的鈺珵大廈，正是這一轉型趨勢下的一個鮮活案例。這座檐高近200米的建筑，不僅以“方正之印”的獨特形態重塑了亞奧區域的天際線，更在經歷了國企主導下的系統性城市更新后，重新錨定了其作為“數字經濟與科技服務垂直社區”的產業使命。

2019年，北京金隅集團全資子公司北京鈺珵置業有限公司通過法拍取得北京市朝陽區北四環中路27號院5號樓的所有權。鈺珵大廈的更新之路并未采取清退租戶、全面停業的“休克療法”，而是創新性地采用了“分階段、分區域、低干擾”的有機更新策略。

項目最具挑戰性的改造聚焦于建筑頂端——這是一場在近200米高空、對樓宇頂點外部結構實施的“手術”。在持續運營的約束下，項目團隊需克服高空風力、溫差及安全管控等一系列極端條件，對頂部形態與結構進行重塑與強化。

此類同步運營下的“高空頂點改造”，因技術集成度高、作業風險大、協同復雜度嚴苛，在國內外城市更新實踐中均屬罕見。經過這一標志性的建筑頂端硬件升級，大廈最終呈現出“城市之印”的沉穩意象，不僅重塑了亞奧天際線的視覺焦點，更從內部功能到產業生態的系統迭代，將鈺珵大廈鑄就成為極具辨識度的城市新地標。

2025年，鈺珵大廈獲得美國綠色建筑委員會（

USGBC

產業升級：國企的城市更新方法論

金隅集團依托其三十余年的全產業鏈開發運營經驗，為鈺珵大廈注入了超越傳統物業管理的運營基因。項目構建了 “基礎服務+增值服務+生態服務” 三層體系，推動樓宇從單一的“物理空間容器”向滋養企業成長的“產業生態土壤”轉變。

鈺珵大廈的成功改造并非孤例，而是金隅系統化城市更新版圖的關鍵一環。其姊妹項目——金隅興發科技園（原建材廠區改造）入選住建部《城市更新典型案例名單（

第二批

這一系列的實踐，清晰勾勒出國有企業在城市存量發展時代的新角色：從大規模建設者，轉變為精細化的資產運營者、產業生態組織者和區域價值催化者。

產業共振：鍛造亞奧“垂直創新區

建筑的硬件是骨架，文化是氣質，而真正的價值爆發，取決于產業內容的填充與生態的繁榮。

鈺珵大廈的產業生態構建，根植于北京北部深厚的科技創新土壤。數據表明，海淀、朝陽北部及昌平等區域匯聚了全市超過60%的國家級高新技術企業、重點實驗室與研發總部，形成了從基礎研究、技術開發到產業化的完整鏈條。項目坐落于此，天然銜接這股強大的科創動能。

為激活并引導這股能量，項目積極扮演“鏈接者”角色。其一，構筑 “國際知名高校通道”，與香港大學等頂尖學府建立戰略協同，將前沿學術研究的“金種子”引入樓宇，轉化為垂直社區內產學研融合的源頭活水。其二，依托 “亞奧國際會客區”的區位稟賦，項目成為銜接全球創新資源的樞紐。承啟首都高質量發展大勢擇踞商務戰略高地，領瞰雙奧地標鳥巢水立方、國家會議中心等國際交往核心設施，為入駐企業提供了與國際對話、展示成果、對接資本的頂級舞臺。

近200米的物理高度，在此被轉化為顯著的戰略勢能，不僅賦予了企業俯瞰城市發展格局的廣闊視野，更在象征意義上塑造了決策中心與形象窗口的雙重價值。對于尋求全球布局的科技、金融企業、跨國公司地區總部而言，這種“高度”構成了與周邊鮮明的能級區隔，標志著入駐者居于產業生態鏈的引領位置。

通過清晰的產業定位與主動的生態運營，鈺珵大廈正從一座寫字樓，轉型為亞奧區域智慧科技引領的“垂直創新區”與“資源樞紐”，實現了建筑價值與產業價值的深度共振。

未來啟示：從空間到生態

當企業的選址邏輯全面從“成本導向”邁向“價值導向”，樓宇競爭力的核心便從硬件參數的比拼，升維至“生態賦能”的較量。未來的頂級商務樓宇，必須是能加速企業成長的“戰略共創者”。這種賦能力體現在三個層面：

首先，成為“產業連接器”。優秀的運營方應主動編織垂直領域的資源網絡，促進企業間、政企間、產學研間的精準對接。鈺珵大廈引入頂尖學術機構并構建高校通道，正是將物理空間轉化為知識、人才與機遇交匯節點的實踐。

其次，擔當“可持續發展伙伴”。在“雙碳”目標下，樓宇的綠色運營水平直接關聯企業的ESG表現與人才吸引力。作為LEED金級認證樓宇，鈺珵大廈通過先進的能源管理、健康環境營造，超高層建筑能顯著降低企業的隱性成本，提升其社會形象。

最后，化身“區域催化劑”。一座成功的超高層地標，能帶動周邊商業、文化、交通配套的整體升級，激發街區活力，形成 “以樓聚產、以產興城” 的良性循環。鈺珵大廈的煥新，對于提升整個亞奧商圈的能級與品質，具有不可替代的標桿意義與拉動效應。

結語

煥然一新的鈺珵大廈以京北亞奧商圈首席超甲級寫字樓的姿態，正式躋身國際高端資產運營者序列。它的故事，并非又一個關于“最高”的競賽，而是一個關于 “如何讓歷史高度綻放當代價值” 的深刻敘事。

從承載科技巨頭的硬件基因，到完成“靜音式”改造的工程智慧；從單體建筑的煥新，到自覺融入區域數字經濟建設的產業自覺——鈺珵大廈的路徑，揭示了存量時代超高層建筑的價值重塑之道：將物理高度轉化為經濟密度，將歷史積淀轉化為品牌深度，將區位優勢轉化為生態廣度。

在北京持續優化城市功能、建設國際科技創新中心的宏大進程中，每一座有抱負的建筑都應該尋找自己的答案。鈺珵大廈以它的“方印”之形，鐫刻下穩健與創新的雙重承諾。它的愿景，不僅是亞奧區域的地理坐標，更是推動北京數字經濟再次騰飛的關鍵產業坐標。

這正是未來所有尋求長遠發展的樓宇需要思考的根本：在重構壯麗天際線的同時，如何更深刻、更智慧地參與塑造城市發展的地平線。

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