買房，換房，裝修找「西安房哥」，深耕11年，接地氣，人靠譜；

房哥本人微信：xa-fangge，買房，裝修，投稿加好友聯系。

問答457期

房哥直播預告：今晚8點-10點，主題：有人要賣房買黃金，瘋了嗎？預約來聊。

問：西安樓市五年沉浮，2024年發生了什么？

答：一句話總結就是在跌跌不休中又心有不甘，樓市兩極分化，二手房并未普跌，新房仍然有海棠三章這樣的熱銷小區，綠城丹桂苑，保利天悅，華潤未來城市等小區，業主仍然有房價堅挺的信心。

金茂在科技路面世了金茂府，房子蓋的相當哇塞，周邊配套和城市面貌非常一般，但依舊吸引高新朋友紛紛下單。

西部大道的宜家薈聚四月要開業，周邊金地，海亮的業主還會討論商業開業會帶動自己家房價保值增值。

依舊有業主會掏680萬選擇鳳鳴海棠239㎡，并且堅信這是軟東的天花板小區，殊不知兩年后長安玉華又重新定義天花板。

蘇寧云著完成產權登記，一時間小區二手房掛牌價達到23000+，最終首套19000+成交，如今14000+打開能聊。

800萬起步的曲江星河灣經歷千人搖號，曲江老錢的購買力得到充分釋放，星河灣后，四代住宅新產品迅速普及，讓人感慨。

二手房上門砍價模式開始盛行，既有節目效果，又能帶來成交， 買家笑哈哈，賣家心悲涼，新房熱銷，二手遇冷，冰火兩重天。

新房背刺現象開始出現，早買晚享受，晚買有折扣，讓很多新房的業主開始猶豫，糾結，事實確實是晚買更劃算。

整個2024年的西安，就是在這種冷熱不均中度過，直到2025年后房價回調成為大眾共識。

問：現在有閑錢不是都在買黃金白銀，沒閑錢的抵押房子買？

答：巴菲特說，別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪，現在跟風買黃金的和五年前跟風搖號買房的，有什么區別，眼睛里只能看到收益，而忽視風險，是很愚蠢的。

黃金作為家庭的避險資產，如果有閑錢的情況下，可以適當儲備，比如每年買個幾十克，跌了也不糾結，漲了也沖動，主打一個安全第一，對于普通人，黃金同時還扮演了首飾功能。

如果沒有閑錢，黃金再怎么漲也和你沒有關系，抵押房產買黃金梭哈和狂飆里的李有田踩著油門沖下坡沒有區別，屬于把腦袋別在褲腰帶上，要么短期小賺，要么常年套牢。

如今網絡短視頻過去發達，人人都在尋找賺錢且不賠的生意，這個時候最容易招惹的是騙子，專門趁你病，要你命，你投機心態越重上當概率越大，人無法掙到自己認知以外的錢。

買個房，價格跌了房子還在，流通還有保證，存銀行，利率降了，本金還在，隨時都能提出，如今的現貨金價，1159元/克，100萬現金也只能買到800多克黃金。

問：公積金完全可以覆蓋房貸，還有必要提前還款嗎？

答：這個看自己收入情況，比較自由，西安目前公積金利率五年期以上為2.6%，但同期的大額存單，能上2%的就已經很少很少了，手里的錢存銀行的利息跑不贏貸款利息，這筆錢就是虧得。

至于商貸，更是如此， 五年期以上的大額存單利率， 更是跑不贏 首套房3.15%，有閑錢提前還貸，就相當于變相保值了。

這是沒有其他資金去處的情況，提前還貸對普通人而言是最穩的，也不用糾結是減少月供，還是減少年限，只要還，哪怕一萬，三萬，五萬，貸款的余額就在減少。

所謂沒有投資路，無貸一身輕，千萬不要低估30年長期貸款的心理壓力。

問：拉克雷公館，周邊一圈老破窮，五年以后不知道怎么樣？

答：吉祥村地鐵口，城南絕對的成熟區，有高校，有醫院，有商業， 有地鐵，有人流量，唯一缺的就是次新的房子，拉克雷公館就是這樣的小區。

北邊吉祥村沒有拆遷，提供煙火氣和巨大的人流量，旁邊機械廠家屬院、公路局生活區、農水局家屬院、腫瘤醫院住宅區居多，且除吉祥村外，沒有大規模開發改造的可能，優渥地段在前，新房短缺在后，這小區的房價也居高不下。

小區在貝殼上掛牌137套，均價還在18385+朝上，并且面積越大越堅挺，背后的邏輯其實就是供需，人無我有，人有我新，也符合現在供需決定房價的現實。

類似的還有城西的華發利君都薈城央、信達雁棲云著、綠汀芳菲、富力開遠城等等。

因為地處老城區，周邊不缺買房人，又離不開這里，就地換房改善，五年后，拉克雷公館在吉祥村依舊是擁有定價權的。

問：大雁塔旁老破大，藍溪都市花園，200萬買170㎡能買嗎？

答：西安對于老破小的定義基本上是2000年以前的房子，房齡25年以上，沒有保溫，沒有電梯，停車困難，戶型老舊的多層小區，數量在整個西安還不少，按照當下舊改趨勢，拆遷的可能性很小了。

藍溪都市花園，是2006年交付的小區，房齡也20年了，7棟高層塔樓有電梯，面積跨度80-202㎡，陜西歷史博物館隔壁，位置很好，但小區很小，老產品也沒什么小區環境。

看似住著170㎡的房子是改善，但小區環境，室內戶型，物業服務各個方面卻很剛需，后期流通的時候，有錢的看不上，沒錢的買不起，隨著時間長，小區租戶變多，有能力的人也會搬離這里。

小寨周邊的老破小，原住民居多，但高價購入搬進去的很少，相比買賣，出租或許是更好的方式。

周邊有育才中學和翠華路小學不假，但學區流通都是低門檻，控總價，沒人會花200萬買這里。

問：團結村，幸福林帶和西電片區，后期房價上限高嗎？

答：未來五年時間，這三個地方都會是西安新房，新地供應的主力，都是舊城改造，二環至三環之間，都在成熟片區，統稱新三板區域。

配套最全的是幸福林帶，但舊改最慢，供地最慢，過往要求住宅配建商業，辦公或學校，拿地門檻很高，基本都是城東老居民買這里。

進度最快的是團結村，以前是建材市場，拆遷容易，招商，綠城，保利，龍翔，保億都有進駐，產品很新，拼價格，拼贈送。

熱度最低的是西電片區，剛剛完成部分拆遷，進駐的開發商為融投，中天，秦寶等，學校，商業，公園配套有限，缺乏整體包裝宣傳。

舊改區域供應，目的就是為了讓周邊住老房的人換新房，且整體門檻偏剛需，對價格敏感，一旦貴了，周邊人有心無力，外來人又不看這里。

大量土地供應，大量高層為主，缺乏產品稀缺度，房價上限不高，但自住時代，大家都不漲，生活方便就是第一位，新三板今年熱度不會低。

問：能源金貿區邦泰、萬暉、金地、鑫苑都有鐵一書包，如何四選一？

答：西咸大幅回調房價的今天，能源金貿區算是例外，新房仍能維持16000+門檻，且熱度不低，就是因為配套兌現很快。

一方面，有地鐵，有公園，有寫字樓，生活便利，配套齊全，另一方面，先后引入了高新一中和鐵一中，尤其是后者的金灣小學，中學，吸引很多咸陽，西安城西家長買單。

并且，區域內業明確萬暉樾山河、鑫苑知光集、中天尚悅等小區，均在鐵一金灣學區內，與邦泰悅九章，金地清嵐頌學區相同，保持相對長期穩定，也增加了家長的購買信心。

既是沖著書包而來，肯定是最低成本解決，小三室足夠，方便后期流通，上述小區都是四代宅，小面積贈送也很大，邦泰堆料最多，賣的最好，鑫苑是咸陽老牌房企，交付有保證。

在夠住的情況下，控制總價，不要掏過高的成本，后期流通時壓力會小很多。

問：房哥，有沒有幫大家選房，或賣二手房的業主，老粉絲有需求？

答：明顯能感覺到大家對樓市回暖有了預期，過去完全不住，跟風賣房的少了，如今基本都是小換大，舊換新，自住改善的，2026年算一個入手好時機。

幫大家選房的業務，一直有，房哥問答的小程序，價格也從原來咨詢提問199元，調整至1元，交個朋友，只為解決更多人買房的問題。

今年我按照區域，預算，學區等類別也整理了西安的新房資料包，非常詳細， 有一些優惠，特價，工抵房的信息，也會及時更新；

現在市場信息很亂，我這里可以做篩選，避免更多人踩坑，有買房需求的下單聯系就行。

（西安新房資料包，私信獲?。?/p>

二手房考慮一些定向好成交的區域和小區，比如港務區奧體的綠城，華潤，中糧，融創，軟西的保利云谷天匯、保利天匯，軟東的綠城海棠三章等。

次新房，賣相好，也好成交，如果有業主需求房哥的渠道幫忙宣傳的，也可以聯系上門去拍，增加一個曝光渠道，上述服務都有規劃，文末有我個人微信，有需求的添加聯系。

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作者：Kikyo

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