最近萬科發(fā)了個業(yè)績預告，直白點說就是：2025年虧了大概820億！

這已經(jīng)是萬科連續(xù)第二年虧錢了，今年虧的錢比去年差不多翻了一倍，這消息一出來，本來就不太平的房地產(chǎn)行業(yè)，更是雪上加霜，足以看出現(xiàn)在房地產(chǎn)的冬天，比我們想象中還要冷得多。

可能有人會問，這么大的企業(yè)，怎么會虧這么多？其實原因很簡單，我用大白話給大家拆3點，一看就懂：

第一，虧在資產(chǎn)不值錢了+借不到錢了；公告里說的信用減值和資產(chǎn)減值，說白了就是兩回事：一方面，現(xiàn)在房企債務(wù)壓力都大，大家對房地產(chǎn)市場沒信心，銀行之類的金融機構(gòu)也不敢隨便借錢給房企，就算借，條件也特別苛刻；

另一方面，以前房企拿的地、建的房子，都覺得是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能賣個好價錢，現(xiàn)在市場冷了，房子賣不動，土地也貶值了，這些資產(chǎn)的實際價值比賬面上寫的少了很多，只能算虧損，相當于以前值100萬的資產(chǎn)，現(xiàn)在頂多值60萬，差的40萬就得算到虧損里。

第二，虧在不務(wù)正業(yè)的投資上，以前房地產(chǎn)行情好的時候，萬科不光搞房地產(chǎn)，還去投文旅、養(yǎng)老，甚至搞金融投資，想著雞蛋不放在一個籃子里，就算房地產(chǎn)行情差，其他業(yè)務(wù)也能撐一撐，可沒想到，現(xiàn)在整體經(jīng)濟下行，這些非房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)不僅沒賺到錢，反而一直在虧錢。

第三，虧在賣資產(chǎn)賣虧了，現(xiàn)在市場對房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)都不看好，萬科手里有些大宗資產(chǎn)或者公司股權(quán)，想賣掉換現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，可買家給的價格比賬面上的價格低很多，相當于折價甩賣，賣一次就虧一次，越賣越虧。

其實萬科這820億的虧損，不只是它一家企業(yè)的問題，而是整個房地產(chǎn)行業(yè)的縮影。

現(xiàn)在所有房企都面臨三個大難題：房子賣不動、借不到錢、手里囤了一大堆賣不出去的房子和土地，這三座大山壓得房企喘不過氣，而大家一直聽說的三道紅線政策，更是讓那些以前借了很多錢、高負債的房企，日子難上加難。

不過重點來了，2026年開年，三道紅線政策有了新變化，這對2026年的房價和賣房決策，影響特別大，接下來重點說。

有消息說，很多房企已經(jīng)不用每個月上報三道紅線的指標了，也就是說，監(jiān)管對房企借錢的限制放寬了，但要注意，不是所有房企都能享受到這個松綁福利，那些已經(jīng)出險、債務(wù)出問題的房企，還是要定期上報負債情況，監(jiān)管沒完全放手。

這次松綁的核心目的很簡單：穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)，不讓更多房企暴雷，讓房企能慢慢回歸正常經(jīng)營，除了三道紅線松綁，2026年開年還有其他利好政策，比如白名單項目的貸款可以展期5年，專項債也加大了對房地產(chǎn)的支持，都是為了幫房企緩解資金壓力，穩(wěn)住市場。

那么，大家最關(guān)心的兩個問題來了：2026年房價會怎么走？2026年賣掉房子，會后悔嗎？

首先，2026年房價走勢：不會全面上漲，也不會繼續(xù)大跌，整體是L型觸底、跌幅收窄，而且不同城市、不同板塊，差距會特別大，也就是大家說的分化，2026年政策是托而不舉，不會再像以前那樣大水漫灌救樓市，只是不讓房價大跌、不讓行業(yè)垮掉，所以別指望房價會全面暴漲，普漲的時代已經(jīng)徹底過去了，而且人口減少、置業(yè)主力人群萎縮這些長期問題還在，全國性上漲的基礎(chǔ)根本沒有。

然后，2026年賣掉房子，大概率也不會后悔，答案很簡單：看你手里的房子是什么樣的，分兩種情況，對號入座就行，不用糾結(jié)：

第一種：大概率不會后悔，甚至建議盡快賣的房子（3類）

1. 三四線城市、縣級市，或者一線/強二線城市的遠郊房子：這類房子人口一直在外流，產(chǎn)業(yè)也不行，庫存又高，2026年很難升值，甚至可能繼續(xù)下跌，而且很難賣掉，就算降價也沒人要，與其拿著不斷貶值，還不如早點賣掉，鎖定損失，尤其是老破小、文旅盤，可能降價40%都賣不出去，持有越久，虧得越多。

2. 多套房持有者，而且房子分散在非核心區(qū)域：如果手里有多套房子，又不是核心板塊的，建議借著2026年滿2年住房免征增值稅的政策紅利，早點賣掉，換成核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，降低家庭負債，避免房貸壓力太大，陷入逾期風險。

3. 不符合好房子標準的老舊房子：現(xiàn)在大部分老房子都不達標，以后市場認可度會越來越低，越來越不值錢，早點賣掉更劃算。

第二種：大概率會后悔，建議暫緩賣的房子（2類）

1. 一線、強二線核心板塊的優(yōu)質(zhì)房子：比如北京海淀、上海陸家嘴的次新房，這類房子抗跌性強，2025年已經(jīng)開始逆勢微漲，2026年還會繼續(xù)企穩(wěn)升值，流動性也很好，賣掉之后很難再以同樣的價格買回去，大概率會后悔。

2. 剛需自住的唯一住房：如果賣房之后，沒有更好的居住解決方案，比如沒地方住、需要重新租房，那就別跟風賣，現(xiàn)在房貸利率已經(jīng)降到歷史低位，月供壓力已經(jīng)很小了，自住的房子，漲跌其實影響不大，沒必要為了擔心漲跌，賣掉自己的居住之所。

最后總結(jié)一下，用最直白的話來說：

萬科虧820億，只是房地產(chǎn)寒冬的一個縮影，說明行業(yè)還在調(diào)整，但2026年有了政策托底，寒冬不會再繼續(xù)加劇，行業(yè)會慢慢觸底，至于2026年賣房會不會后悔，關(guān)鍵看房子的位置和用途：非核心區(qū)域的非優(yōu)質(zhì)房、多套房，早點賣不后悔；核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房、剛需唯一住房，賣掉大概率會后悔。

另外補充一句：2026年上半年，可能是非優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的最佳變現(xiàn)窗口，借著政策紅利，交易成本更低、更容易賣掉；如果手里的房子是剛需自住，就別想太多，安心住；如果是投資，就記住：別再想著炒房，核心城市核心資產(chǎn)，才是唯一的保值選擇。