眾所周知，最近南京學區房賣爆了。

每年年初，南京學區房市場都要迎來一年中的“高光時刻”。在最近的小紅書上，二手房中介開始陸續曬出1月成績單：

樹人學區，1月成交129套，較熱門的新二河村月成交量約24套；

匯文學區，簽約成交近130套，雙學區房源日成交最高突破10套；

鐘英學區，今年1月成交量超過130套，相比前一個月漲幅超50%。

“戰報”滿天飛，南京學區房“回暖”、“暴漲”等字眼緊密關聯，成為樓市討論的重點。

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我們先來看哪些學區房正在火熱成交。

在家長眼中，含金量最高的當屬鼓樓一線學區房，在預算充足的情況下，小學+初中的雙學區配置更是置業首選，這類學區房也較為搶手。

在中介曝光的數據中也能看到，這類學區房的日均成交量10套+，且上漲趨勢猛烈。

有中介告訴銳評君：“一般在前一年的12月份開始，市場就開始熱了。一直到次年3月中旬，一線學區房的成交量都是逐漸上漲的。”

比如樹人雙學區的新河二村。去年12月賣出16套，相比11月12套、10月7套的成交量，漲幅較為明顯。

參考去年春節前一個月5套（2024年1月）、春節后月成交13套（2024年2月），中介推測今年春節后月成交量或將在20套左右。

赤壁路小學+二十九中的華新巷小區，近期成交量漲幅更加明顯。

去年下半年僅兩套，10月至12月共三個月的成交直接掛零，而今年1月已有5套成交。（注：因數據上傳延遲，成交記錄僅截止到1月9日）

中介給出數據雖有待可考，但實時更新的成交量，不斷刺激著買房人。

比如，樹人學區1月成交129套；鐘英學區，今年1月成交量超過130套，相比前一個月漲幅超50%；銀城+匯文，2月第一天就賣出了近10套房源。

另一個成交熱點，是低總價學區房。

據中介透露，近期學區房成交中，總價在300萬以內的房源占比較高。

比如，向來以“戶型小、總價低”為賣點的迎江園小區，樹人雙學區。去年12月份以來成交的8套房源中，多為50㎡以內的戶型，總價控制在250萬左右。（注：因數據上傳延遲，成交記錄僅截止到1月11日）

像一套建面約43.67㎡的房源，盡管單價逼近5萬/㎡，但總價僅218萬，多數“雞娃”家庭都能負擔。

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那么近期學區房“爆火”的原因有哪些呢？

首先，相比前幾年，學區房的性價比更高。

鼓樓學區房向來是“雞娃”父母必爭之地，尤其是一線雙學區房源，對其誘惑力更大，但在近兩年來的市場上，哪怕是“優質雙學區房”也難逃降價命運。

就連中介都感嘆：“前幾年市場火熱，旺季時期幾乎一天一個價，都想趕緊買了圖個心安；如今價格降下來了，很多房子也是一天一個價，賣家更加想要趕緊出手，就怕晚一天少賣幾個w?！?/p>

比如拉小+29初雙學區的怡景花園，小區最高成交單價約9.9萬/㎡，巔峰時期7萬/㎡、8萬/㎡的成交記錄比比皆是。

如今同樣的房源，單價“4”字頭就能拿下。

今年1月份一套建面約68.17㎡的低樓層房源，成交單價僅3.8萬/㎡不到；而在去年12月初，同樣是低樓層且面積相差無幾的房源，還能賣到近4萬/㎡。

其次，在買賣雙方來看，春節前后都是交易最佳時機。

按照慣例，每年春節前后直到4月份都是南京學區房市場旺季，期間疊加“小陽春”、“金三銀四”，成交數據往往是全年里表現最為突出的幾個月。

在賣家看來，需求量增加代表著成交概率的增加，旺季的“價格小降”往往會比淡季更能吸引眼球。

而在買家看來，除了春節前后的議價空間相對更大外，春節后距離落戶要求時間變得緊張，擔心賣家伺機漲價，于是選擇盡快出手。

另外，招生、入學政策的變化，給學區房行情帶來了一定程度的影響。

另外，按照去年最新入學要求，小學部自2025年起政策有調整，允許在入學當年5月前落戶；初中部仍舊要求提前一年落戶，也就是說需在每年4月30日前落戶。

因此在最近的學區房行情中，小學單學區的房源成交量較為穩定，一線初中及雙學區房源的勢頭相對更猛。

且從投資角度來看，初中學區房只需在手中3年即可再次出手，相比小學五六年的周期，市場變化更小也更容易出手，漲跌可控。

這也是一線初中學區房價格跌幅相對較小的原因之一。

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元旦之后，南京二手房市場熱度持續高漲。

貝殼數據顯示，2026年第一個月的南京樓市，共賣出了4929套二手房，相比去年12月份，成交量暴漲30.7%。（數據來源貝殼找房）

僅從成交量來看，二手房市場已經率先露出“小陽春”信號。

時間上，南京樓市已經進入2月份且馬上迎來春節小長假，假期結束后即是傳統的“金三”旺季。再加上學區房的需求量的持續釋放，成交量大概率還要繼續上升。

而據最新國家統計局數據，南京二手房價格環比下跌1.2%，同比下跌8.4%，以價換量仍是南京二手房當下的主流趨勢，建議有置業需求的買房人，可以多多關注優質的、預算合適的房源。