2月3日下午3點，北京迎來2026年的首場土拍。三宗地，分別位于石景山、通州、順義。

其實土拍尚未開始前，結果就已經明了，因為三宗地，各自都只有一個競拍玩家參與：

石景山新首鋼核心區1609-0012地塊，首鋼地產一家報名； 通州宋莊四村城改項目6002地塊，北投置業＋北京建工＋新航城聯合體一家報名； 順義新國展三期03、04、05等地塊，中國鐵工投資集團一家報名。

最終都以底價成交。

這一幕何曾相似。

幾天前，1月29日，上海2025年收官土拍，三幅涉宅組團用地全部底價成交，同樣沒有硝煙。

記得去年，北京首場土拍殺得可是天昏地暗。

海淀朱房0029地塊，5家房企報名，161輪舉牌。0030地塊，6家房企報名，244輪舉牌。

事實證明，當下的市場分化，已經到了非常深刻的地步。玩家們更加清醒，核心地塊與非核心地塊，完全是兩種結局，再也沒有中間地帶。

當然，這不代表今年首拍的幾塊地沒有價值，只能說，不在大部分玩家的菜單里。

實際上，它們的素質都有可圈可點的地方。

比如石景山0012地塊。

離地鐵11號線新首鋼站D口只有100多米，是標準的“臨鐵盤”。

容積率2.2，限高45米，這在控規里已經定性為洋房+小高層的黃金組合。

拿地的首鋼地產，前身是首鋼總公司住宅建設指揮部，專門給首鋼職工蓋房子的。

后來首鋼搬遷，首鋼地產也跟著轉型，從內部建房變成市場化開發，但一直比較保守，基本上沒出過石景山。

這一次可以說還是主場作戰。

這些年，首鋼跟中海、招商蛇口、香港置地等房企有過合作，搞了長安云錦、元璽這些項目，開發經驗豐富，但獨立操盤的情況比較少。

上一個首鋼獨立操盤的項目叫“璟悅長安”，作為石景山首個“好房子”項目，產品不錯，就是市場表現差點意思。

截至2月1日，全盤去化約 32%。

石景山0012剛剛拿地，首鋼就迫不及待放出了項目案名——

首鋼·璟瑞長安

顯而易見，與璟悅長安一脈相承。

只是這波操作，驚呆了眾人，拿地當天就釋放案名的項目，在北京確實少見。

急歸急，項目的挑戰不會少。

放眼望去，周邊有一群“難兄難弟”。

地塊東北側僅 600 米左右，就是元璽，目前的網簽價已經下探到了 6.3 萬/㎡ 甚至更低，特價房甚至傳出過 5 字頭的聲音。

此外新房還有長安譽、寰宇天下天鏡等，在當前的市場環境下，都有一定的去化壓力。

說實話，地塊3.8萬元的樓面價，操作空間并不大，就看首鋼能不能充分發揮地頭蛇的優勢了。

再看通州地塊。

在這次成交的三宗地里，它的名氣最小，但價格護城河最深。

1.79萬的樓面價，比周邊的金地北京壹街區便宜了約8500元/㎡，比國譽頌也便宜了近3000元/㎡。

關于拿地的北投置業，通州人都熟，被稱為“副中心大管家”，手里一堆通州好地。

通州也是近年來，北京城六區以外，少有能真正賣出溢價的地方。

此次宋莊四村城改項目6002地塊，容積率只有1.8，是標準的低密洋房胚子。同時配套上，安貞醫院、兒研所通州院區明年就要建成。

宋莊山姆會員店也計劃在2027年開業，給了地塊一定的底氣。

遺憾的是，地鐵站5公里開外的距離，意味著它必須是個長線生意。

另外，北投這段時間也有些鬧心的事兒。

一是調規后的北投棲澐灣，入市節奏被打亂了。

二是已經建成的北投晟景汀瀾，在預驗房階段遭遇了業主維權，后院起火的事情還沒捋順。

以前我們也說過，房企開發往往是一個整體，一個項目如果掙錢困難，很可能就需要別的項目找補。

因此，不能簡單去看某一個項目掙不掙錢，就判斷它今后的品質。

明面上看，6002地塊操作空間確實不小，但還得看后續北投的整體情況，加上是聯合拿地，不確定因素更多了。

最后，順義新國展三期組合地塊。

拿地的中國鐵工投資集團，很多人是第一次聽說，沒啥毛病，主要在北京住宅市場上，屬于新兵。

中國鐵工投資集團是“中國中鐵”旗下的全資子公司，背靠世界500強，實力是有保障的。

另外，鐵工投的注冊地就在順義區，也就是說，人家天天在順義轉悠，對這片地界兒并不陌生。

這家企業以前的主業是搞基礎設施、市政工程和生態治理的，比如雄安新區的基建、京津冀的生態廊道，都有它的身影。

這次順義地塊，也是順義最有價值的區域之一，緊鄰15號線地鐵，大約在國展站和花梨坎站中間位置，而且這兩個站中間還規劃了一個新的站點，距離更近。

北側一公里左右就是祥云小鎮，順義最知名的商業場所之一，之前老羅吐槽西貝事件，就發生在這。

比較大的問題是，地塊的開發門檻不低，一方面，整體的建筑規模上，住宅占比64%，商業占比36%，另一方面，土拍文件中要求，商業地塊必須開發商自持，年限為最高出讓年限。

對開發商的能力是很大的考驗。

作為新兵，鐵工投能不能經得住考驗，拭目以待。

總之，最近北京、上海的兩場土拍，雖然沒有硝煙，但底色卻異常真實。

以前大家拿地是靠膽略，現在大家拿地全靠算盤。

沒有了非理性的博弈，取而代之的是一種，看菜下飯的務實，房企們不再為飄在空中的預期買單，而是把每一分錢都砸在自己最有把握的地盤上。

目的是追求一種在極端環境下也能活下去的“確定性”。

在這種趨勢下，或許底價成交會成為2026年的常態化事件。

對于買房人而言，開發商卸下包袱，未嘗不是一件好事，真正有品質的好房子，可能會越來越多。