Mall 觀察

觀察項目 | 上海ITC

作者 | 福貴

還沒完全開張，上海ITC（ONE ITC+TWO ITC+ITC Maison）這個超級購物中心就已面臨一場看不見硝煙的商戰。

一面是市場傳聞項目已經集齊LV、DIOR、CHANEL、Hermes、Prada、GUCCI六大奢；

另一面則是陷入招商困境。

幾年前就已開業的ONE ITC，不到4萬平方米，卻引入LV等奢品，與上海港匯恒隆廣場同臺競技，讓市場看到新鴻基地產的招商實力。

圖自新鴻基地產官網，僅供參考

然而，去年LV、Alexander McQueen、Valentino、Celine、Tiffany、Chaumet等奢侈品牌撤店，剩余的幾個品牌也預計在今年完成撤店。

截取自小紅書APP

最受關注、體量最大的ITC Maison，商業規模達27.9萬平方米，幾個月前開出少量空間，引進10余家餐飲品牌，有些差強人意。

一邊是高期待，對新鴻基商業實力的信任，一邊是殘酷的現實，上海ITC難啊。

高端化路線，還能行嗎？

01

約28萬平方米體量

開了10余家餐飲品牌

對于上海ITC項目，從2013年新鴻基地產以217.7億元巨資拿地到現在，已經折騰了十幾年。

項目總建筑面積超90萬平方米，商業部分近32萬平方米，其中主體商場ITC Maison，號稱要“再造一個徐家匯”。

但說實話，現在這個時間點，它面臨的挑戰比想象中要多得多。

據了解，上海ITC由ONE ITC、TWO ITC以及ITC Maison構成。

只是，因為項目施工困難，整體是分階段建造入市。

據悉，370米高的T2裙房直接落在地鐵9號線上蓋，基坑距9號線隧道最近處，不足5米，與11號線車站“零距離”。而施工全程要確保地鐵1、9、11號線正常運營，技術難度極高。

到2019年12月，ONE ITC開業，體量約3.7萬平方米。體量雖小，但引進的品牌很給力，包括LV、Prada、GUCCI、CELINE、Fendi、Valentino等品牌。

圖自ITC商場公眾號，僅供參考

2021年開業的TWO ITC，約4000平方米，主打餐飲，引入gaga、蘇小柳、PAIN CHAUD、金鳳來儀以及KIZOKU by 黑牛の店等品牌，與ONE ITC匹配。

單看ONE ITC、TWO ITC的品牌陣容，以及新鴻基地產的名頭，就很能打。

但是項目也很背，ONE ITC開業沒多久，就趕上大衛生事件，TWO ITC也在此期間開業。

而這幾年的情況大家都知道，所以項目客流長期低迷。

加之項目與上海港匯恒隆廣場臨近，品牌重合度高，去年LV、Alexander McQueen、Valentino、Celine、Tiffany、Chaumet等奢侈品牌撤店，剩下的據說今年也要撤走。

如今最核心的旗艦商場ITC Maison，體量達27.9萬平方米。原計劃2025年分階段開業，加之此前ONE ITC帶來的沖擊力，市場普遍認為ITC Maison會帶來很大的驚喜。

但是ITC Maison去年8月僅有4-5層的美食坊開啟試營業，開出11家品牌，包括馥麗華茶餐廳、wagas、PINTXOS西班牙小館、POETS泰獅、裕蓮茶樓、大馥燒肉丼飯、%Arabica、KOI、M Stand、星巴克、TRIO隨心碗。（大眾點評顯示品牌數量，以實際為準。）

約28萬平方米的體量，開出11家餐飲品牌，確實是給了市場另類驚喜。

02

三條地鐵銜接

但劣勢也明顯

徐家匯是上海老牌商業中心，雖然現在有點中年危機，但人流量基礎還在，地鐵1、9、11號線仍能帶來龐大客流。

項目連著地鐵站，地下通道、空中連廊導流系統，可以無縫對接周邊商場和辦公樓，形成一個人流循環系統。

加之新鴻基地產與國際大牌的關系網成熟，招商資源積累豐富，擁有很多做高端商業的經驗。

圖自新鴻基地產公眾號，僅供參考

但該項目的劣勢也很明顯。

最大的問題是時機。項目建設周期長，錯過了市場窗口期。

而且徐家匯商圈本身在經歷調整期，上海港匯恒隆廣場在2020年左右完成升級改造，吸引力更強；太平洋徐匯店關門，變身新六百YOUNG，將朝著更年輕、更具創新力的商場發展。

整個商圈都在洗牌，上海ITC這時候入局，有點逆水行舟的感覺。

接著是體量大，意味著需要更多品牌填鋪，招商壓力也會很大。

而且恒隆地產近期動作頻頻，上海恒隆廣場擴容，也需要很多品牌去填充，還有太古地產運營的前灘太古里二期、張園東區預計今年開業。

這些項目都會爭奪優質品牌資源。

目前來看，項目招商進度不理想。已經發布2025年財報的LVMH、Ferragamo，營收出現下滑，奢侈品牌的日子依然不好過，開店意愿可能也不會很強。

新鴻基雖然資源好，但巧婦也難為無米之炊。

最后說一句不好展開的題外話，最近新鴻基發公告表示馮秀炎因健康理由辭任執行董事職務。

而網傳的和港媒發布的消息是另一版本。

馮秀炎長期主導新鴻基在香港及內地核心商場的策略規劃、發展與管理工作，直接負責上海環貿iapm、上海國金中心、北京APM、廣州天匯廣場IGC等重點項目。

她的辭任，可能也會對新鴻基內地項目運營產生一定影響。

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