上海八大商圈觀察

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 賈斐

圖片來源 · 作者拍攝

封面&頭圖來源 · 視覺中國

「編者按」：

上海商業的競爭版圖正在經歷一場靜水深流般的重構。當城市發展從“增量擴張”轉向“存量提質”，當消費者從“為商品買單”轉向“為體驗付費”，上海八大商圈在過去三年間，完成了一場關于“存在感”的重新定義。今年，《上海市商圈能級提升三年行動方案（2024-2026年）》進入收官季，也是檢驗“一圈一策”成效的關鍵時刻。站在2026年一季度回望，八大商圈交出了一份怎樣的答卷？贏商網將逐一拆解各商圈的結構性變化與2026年的演進方向。本期聚焦：小陸家嘴-張楊路商圈。

當人們談起陸家嘴，最先浮現的總是東方明珠、上海中心和三件套勾勒的天際線。這片僅6.8平方公里的土地，承載著中國最具辨識度的金融CBD想象。但如果我們換一個視角——不是從垂直的高度，而是從水平的生活密度來看陸家嘴，會發現一個更復雜也更迷人的命題正在展開：當一座金融城試圖同時成為一座消費城，它會面臨怎樣的機會、張力與可能？

小陸家嘴-張楊路商圈有一種耐人尋味的反差感——它是上海八大國際級消費集聚區中起步最晚的一個，卻同時是全國商業力排名第三的頂級商圈。南京路有百年前的十里洋場，淮海路有法租界的高雅底蘊，而陸家嘴直到1990年浦東開發開放號角吹響時，還是一片商業氣息寥落的“鄉下”，年GDP不過60億元。但正因如此，陸家嘴的商業演進是一個沒有歷史包袱、“在白紙上作畫”的獨特進程。

01.

三十年蝶變：

小陸家嘴-張楊路商圈的歷史底色

如果沒有浦東開發開放，就不會有今天的小陸家嘴-張楊路商圈。要理解這個商圈的現在與未來，必須先回到它的歷史起點。1990年，浦東正式開發開放，同年批準設立全國唯一以“金融貿易”命名的國家級開發區——陸家嘴金融貿易區。

1995年12月20日，上海第一八佰伴新世紀商廈在陸家嘴核心開業。這是中國第一家中外合資大型商業零售企業，更是浦東第一家高檔百貨公司，開業首日即創下107萬人次的吉尼斯世界紀錄，徹底改變了浦東居民“過江大采購”的消費習慣，為整個商圈奠定了第一塊基石。

此后，商圈進入多項目落地、業態持續完善的快速發育期。2002年，總建筑面積近25萬平方米的正大廣場開業，作為上海首個接軌國際標準的大型購物中心，大幅提升了小陸家嘴-張楊路商圈的商業體量與行業影響力。隨后，由華潤集團與上海華聯商廈合資的時代廣場（即如今的華潤時代廣場）、新梅聯合廣場等優質商業載體相繼落地，進一步豐富商圈商業形態。真正奠定商圈頂奢定位的里程碑則是上海國金中心IFC，該項目由新鴻基地產投資，一期商場于2010年4月28日開業，二期于2013年7月陸續開業。IFC的亮相標志著商圈正式進入“高端零售+商務辦公”雙輪驅動的發展模式，成為浦東乃至全上海頂奢消費的核心地標。

伴隨金茂大廈、環球金融中心、上海中心等超高層商務地標相繼落成，商圈完成了金融商務與高端商業的深度綁定。2014年，商圈被正式規劃定位為上海市級商業中心，主打高端路線與商務互動融合。2018年底，陸家嘴中心L+MALL開業，以14萬平方米的體量為商圈注入了新的年輕化、體驗式商業活力。

歷經三十余年迭代發展，小陸家嘴-張楊路商圈已積累了約127萬平方米的成熟商業存量，商業集聚度、業態完整度、品牌層級均處于上海第一梯隊。目前商圈商業發展已完全進入成熟期，近五年及未來三年無新增商業項目入市，徹底告別增量擴張模式，全面轉向存量深耕、精細化運營、業態結構優化的全新發展階段。

02.

硬核數據：

小陸家嘴-張楊路商圈的獨特性

先用一組數據讀懂小陸家嘴-張楊路商圈的“江湖地位”。

• 2026年春節期間，小陸家嘴-張楊路商圈內9家商場客流超218萬人次，銷售額同比增長27.8%，領跑浦東三大市級商業中心；

• “五一”假期，小陸家嘴-張楊路商圈所在8個國際級消費集聚區合計消費金額達27.7億元，同比增長24.2%；

• 單項目表現更加驚人。上海國金中心ifc以218億元年銷售額坐上2025年上海商場頭把交椅，斷層式領先。

從商業規模來看，小陸家嘴-張楊路商圈是上海八大商圈中體量最大的一個。截至2025年，該商圈已擁有14個購物中心（3萬方以上），商業建筑面積達到111.13萬方，遠超排名第二的南京西路商圈（7個、37.57萬方）。2026-2027年該商圈無新增擬開業項目，說明其已進入高度成熟的穩定運營期，商業集聚效應極強。

■商業能級高：小陸家嘴-張楊路商圈擁有4個高級次（S/A級）商業載體，上海第一，全國第三；商圈內頭部商業載體上海國金中心IFC在2025年以218億的銷售額登頂上海單體商場銷冠；高級次（S/A級）國際品牌滲透率達36%，高端商業底盤扎實。

■客群質量優：贏商網報告數據顯示，依托陸家嘴國際金融中心的區位優勢與東方明珠、浦東美術館等文旅地標賦能，商圈境外到訪客流年達155萬人次，地標游客向商圈消費轉化率最高達75%；客群結構上，高凈值商務客群占比33%，年輕消費群體占比47%。

從業態配比來看，商圈呈現實物消費為核心的典型特征：零售（45.03%）+ 餐飲（30.46%）合計占比超75%，兩項業態占比均高于上海商圈平均水準，錨定傳統購物中心的消費屬性；同時適度布局親子業態（4.36%，高于 3.1% 行業均值），針對性補充區域家庭消費需求。與之相對，生活服務（7.04%）、文體娛樂（13.12%）占比低于行業平均，進一步說明商圈側重商品零售消費導向，休閑體驗類業態布局偏少，后續仍有較大優化擴容空間。

在品牌布局上，商圈總品牌數量位列上海首位，A 級、B 級中高端品牌門店分別達 461 家、458 家，存量基礎雄厚；雖坐擁國金 IFC 頂奢地標，但 S 級頂奢門店共 54 家，與徐家匯并列八大商圈第二，S 級品牌整體占比僅 3.6%。由此可見，商圈并非依靠高密度頂奢單品取勝，而是以海量中高端 + 大眾品牌搭建多層次品牌矩陣，實現從高端奢品到日常消費的全客群覆蓋，形成差異化的品牌結構。

品牌級次劃分說明：

以購物中心進駐品類為研究樣本，結合品牌檔次、品牌拓店能力、品牌規模、品牌國籍等指標，綜合運算得出各品牌綜合得分，并根據品牌所在業態及分數分布情況，將品牌劃分為五個等級，由高到低分別為S級、A級、B級、C級、D級。

S級：國際一線知名零售品牌（奢侈品）

A級：國際二線及國內知名零售品牌、快時尚、潮牌、設計師品牌；國內外知名網紅品牌、頭部零售/餐飲品牌；首店、創新品牌，能引發現象級打卡排隊

B級：具有一定知名度的國際零售品牌；具有一定規模、知名度的國內零售品牌；地方標桿網紅品牌，或具有一定規模和較強影響力的餐飲、配套零售品牌；知名連鎖餐飲品牌

C級：地方性品牌；知名度一般、大眾化定位的連鎖品牌

D級：知名度不高、引流能力較弱、開店面積較小的大眾化品牌

從門店更迭數據觀察，商圈新開店率 19.83%、關店率 19.58%，二者數值高度貼近，凈開店率僅 0.25%；相較南京東路、淮海中路等商圈高幅度品牌迭代，小陸家嘴 - 張楊路商圈商鋪總量基本穩定，商圈早已告別野蠻擴店階段，運營邏輯轉向存量鋪位精細化輪換，品牌迭代節奏穩健溫和，也是商圈發展高度成熟的具象體現。

從全國商圈商業力來看，小陸家嘴-張楊路商圈位列全國第3、上海第1（2025年贏商股份《2025年度中國商圈商業力TOP100指數榜單》）。

商圈商業規模（9.87）在八大商圈里拔得頭籌，依托陸家嘴 CBD 雄厚的商務基底構筑超大商業體量；商業檔次（9.31）、交通配套（7.78）、商圈活力（9.72）、商圈多樣性（9.89）均處在第一梯隊水平，僅商圈人口（6.62）、商圈潛力（7.05）得分相對偏弱，凸顯其以商務客流、辦公人群為消費主力、周邊常住客群有限的 CBD 型商圈特質，強大的商務資源持續為商圈商業能級提供穩固支撐。

03.

商圈標桿

商業錯位發展圖鑒

正大廣場——

一個老牌商業體的“逆生長”實驗

2002 年正式開業的上海正大廣場，曾是上海首個國際化大型Mall，25 萬平方米的體量一度相當于當時整個南京路商圈商業面積的總和。 23年的運營，這家老牌商業體幾經轉型和沉浮，也面臨著所有傳統商場共同的難題：如何緊跟市場變化，留住新一代消費者。

近年來，正大廣場從品牌陣容入手，在 1 樓主入口落地迪桑特、絲芙蘭、始祖鳥幾大雙層品牌旗艦店，直觀提升商場整體形象。在維系原有家庭客群的同時，商場進一步發力吸引年輕潮流群體，先后引入華為雙層旗艦店、國潮服飾 W.management、名創優品旗艦店、UR全國標桿店、泡泡瑪特、3 號倉庫等網紅潮流品牌。

作為地上 10 層、地下 3 層的盒子型商業體，樓層偏多、動線復雜的問題，也給正大廣場的業態規劃帶來不小挑戰。餐飲方面，場內現有餐飲門店約 107 家，結合整體體量來看，餐飲業態矩陣稍顯薄弱。2024 年大食代撤場后，項目順勢打造全新美食街區 “CENTREPOT 食咖圈”，補齊餐飲體驗短板，今年也迎來蔡瀾臻選、LAVAZZA咖啡、米其林級北海宴、醉廬、滬公館等特色餐飲的相繼入駐。

2025 年底，借著 23 周年慶典契機，正大廣場正式發布Happy Mall品牌升級戰略：對標國家 3A 級旅游景區標準，立志打造 “可游、可覽、可購、可娛” 的城市文旅商業目的地。此次升級伴隨大批優質品牌集中落地：TOPTOY 近千平方米華東超級 IP 旗艦店、全國首個非遺匠人共創街區 “非遺草市”、上海首店普陀山官方文創旗艦店等，多元業態布局徹底跳出傳統購物中心的運營模式。

依托陸家嘴核心區位優勢，疊加國內文旅市場復蘇、“China Travel” 出境游熱潮的紅利，正大廣場持續策劃多元新潮活動，涵蓋魔都 COSER 動漫展、CBA 冠軍見面會、瘋行愈宙即興戲劇、真人版絕地求生、Superjunior 二十年紀念展中國首展、漫頻主題快閃等，深度切入年輕群體喜愛的熱門領域。

國金中心ifc——

高端“壓艙石”的淡定與底氣

如果正大廣場在做“減法中的加法”，聚焦情緒價值；那么一街之隔的國金中心，則在高端賽道上保持著近乎“躺贏”的從容。

2025年，上海IFC以218億年銷售額穩居上海第一、全國第三，這一成績背后是新鴻基在高端商業領域二十年的深厚積淀。自2010年開業以來，項目始終鎖定高凈值人群，在品牌矩陣、空間體驗等方面集中發力。2025年，IFC先后迎來Acne Studios、LOEWE精品店、法國奢華沙龍香氛品牌Parfums de Marly大陸首店、老鋪黃金、寶詩龍、BRUNELLO CUCINELLI精品店，以及TOD’S和FENDI的煥新亮相。與此同時，商場還對LG2層進行了動線優化，集中引入咖啡、茶飲、甜品等業態的同時，搭配POP MART等潮玩品牌，將自然客流與文旅游客一網打盡。既鞏固“頂級”心智，又增強日常到店頻次。

進入2026年，資生堂集團旗下高端藝術沙龍品牌Serge Lutens（蘆丹氏）在中國大陸的首家獨立形象店于上海IFC國金中心正式開業，SANDRO、CHARLOTTE TILBURY等精品店相繼入駐。此外，潮宏基旗下高奢定位的“非遺工藝館”落位LG2層，多寳閣金鋪同期入駐籌備中，黃金珠寶氛圍進一步擴容。

國金中心的真正價值不止于銷售數字。它在小陸家嘴-張楊路商圈扮演的是一個“價值錨點”角色——正因為有它在，陸家嘴才能在上海多中心商圈競爭時代，牢牢守住“高端消費”這塊最核心的心智資產。

第一八佰伴 ——

經典百貨的 “守正出新”

邁入開業 30 周年的第一八佰伴走出傳統百貨精細化煥新、立足民生全齡剛需的差異化升級路線，在小陸家嘴高端化、潮流化的商業格局里，穩坐商圈生活化消費基本盤。2025 年恰逢品牌三十周年，項目圍繞 “存量調改 + 業態細分 + IP 跨界 + 服務升級” 四大動作落地系統化革新，在成熟百貨基底上循序漸進優化空間與品牌布局。

樓層改造方面，6 樓運動板塊以 “開動 let’s go sports” 主題完成場景重構，引入全系攀巖品牌凱樂石、羽球網球運動品牌Yonex、安踏高端運動產品線安踏冠軍、高爾夫品牌比音勒芬高爾夫、輕戶外品牌探路者及CGX等 6 家浦東首店級品牌，集結近40 家全品類運動商戶；打破傳統賣場布局，在室內鋪設貫穿全場的仿真塑膠跑道，增設攀巖、乒乓球、露營體驗區，把購物空間升級為沉浸式運動體驗場。

內容運營上跳出傳統打折邏輯，全年落地多層次商旅文聯動：五一聯動上海植物園打造城市花展主題展、落地城市藝術展演；夏季聯動上海之夏消費季，攜手市體育局主辦的城市業余聯賽落地運動嘉年華、白領健身賽；年末三十周年慶重磅聯動治愈系 IP FUFUSOUL 打造主題展覽與快閃店，搭配人偶全城巡游；標志性 “璀璨 123” 跨年盛典首度牽手東方衛視跨年晚會打造熒幕 + 商場雙直播場景，疊加家電補貼、專屬會員福利、一站式管家服務，完成從商品售賣向情感陪伴的轉型。

三十余年時光里，陸家嘴商圈在金融高地之上，生長出層層疊疊的商業煙火。如今的它早已告別規模擴張的賽道，各大主力項目錯位互補、各展所長，一邊是國際頂奢定義城市商業高度，一邊是潮流玩法、民生消費填滿日常溫度，頂級 CBD 的魅力，不止于亮眼的數據。未來，如何進一步激活客流價值、補齊體驗短板、讓金融之城真正留住人流、沉淀消費，也將是這片熱土持續探索的永恒課題。

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