文｜鄧浩志

上海官宣，收購二手房作保障房

過去一年多，市場一直寄望地方收購商品房作為保障性住房，央行也給了足足3000億再貸款額度，但一直沒有什么大進(jìn)展，只在個(gè)別城市有展開。一線及二線城市，整體規(guī)模還是比較小，還是起不到消化存量，拉動(dòng)需求的效果。這次上海動(dòng)手了，但和其他地方收購全新的商品房不同，上海這次收購的是二手房。這是什么邏輯？有什么好壞？我的理解是，對市場是好事，對管理是難事。

優(yōu)點(diǎn)大概有：

1、和收購新房相比，二手房價(jià)格更低，同樣的資金，能收購房源更多，能覆蓋的保障家庭更多。能拉動(dòng)置換需求的套數(shù)更多，也更針對剛需，剛改群體；

2、既然是保障性租賃住房，給新房他們也說不過去。比如很多中產(chǎn)家庭奮斗十幾年，可能也是買套二手房，如果收入更低的家庭，還有機(jī)會(huì)住上新房，那豈不是往鼓勵(lì)奮斗的反方向走嗎？所以保障性住房太好，的確不合理，也容易讓資格申請卻有權(quán)力的人惦記；

3、二手房多在核心城區(qū)，配套完善，符合保障居住和保障生活的目標(biāo)。也免去政府在郊區(qū)蓋保障性住房，還要建設(shè)和運(yùn)營一批生活配套的煩惱與投入

缺點(diǎn)大概有：

1、怎么評估？收什么樣的房源？以什么價(jià)格收？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)高價(jià)收了領(lǐng)導(dǎo)房源的問題？就算沒有腐敗，如何定價(jià)也是問題。新房定價(jià)是清晰和簡單的，但二手房源遠(yuǎn)比新房分散，情況復(fù)雜，不同業(yè)主，不同房齡，不同小區(qū)，不同裝修，不同配置都會(huì)在定價(jià)上存在較大主觀判斷空間。根本不可能有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

2、房源分散，怎么管理？如果收購新房，一整棟一百來套，安排幾個(gè)物管人員即可。如果一百來套分散在全市各個(gè)角落，一會(huì)這停電，一會(huì)那漏水，一會(huì)有投訴，管理人員根本忙不過來，管理隊(duì)伍會(huì)異常龐大，后續(xù)維護(hù)成本也會(huì)極高。

畢竟，上海先行一步，先試試代價(jià)到底有多大，也看看能對樓市起到多大的穩(wěn)定作用。也期待其他城市，嘗試不同的救市措施，以求盡快穩(wěn)定樓市。

品牌長租公寓倒閉，行業(yè)需反思

近日，魔方公寓廣州元崗店、大石店、亞運(yùn)城店等多家門店都因拖欠租金被收回場地。這意味著又一家品牌長租公寓經(jīng)營遇到了困難，而且是不同運(yùn)營模式的長租公寓遇到了困難。

長租公寓這種在2018年還是新生事物的時(shí)候，我就寫過多篇文章分析，提示過房地產(chǎn)的這個(gè)新領(lǐng)域不太可能有成規(guī)模的發(fā)展機(jī)會(huì)。當(dāng)然，我并不是能夠影響房地產(chǎn)政策走向的人。所以關(guān)于長租房市場的探索在這8年里一直沒有停止。但至今為止，似乎仍找不到一種可供復(fù)制的成規(guī)模的運(yùn)作模式。

本質(zhì)就兩點(diǎn)：一是長租物業(yè)的租金收入難以明顯高于市場上眾多的散租房源，租賃市場對價(jià)格特別敏感，提升些微服務(wù)，租戶感受不明顯，很難額外付錢。提供高端服務(wù)和硬件，成本又太高，能承受的租戶是極少數(shù)。第二是長租物業(yè)的運(yùn)維成本遠(yuǎn)高于隨處可見的接近零成本的個(gè)體房東。企業(yè)經(jīng)營要聘用員工，要辦公場地，要管理和后勤人員。個(gè)人房東自己干就完了，如果再疊加稅務(wù)成本，兩者的成本完全沒法比。

這幾年，長租公寓換過幾種不同的玩法。先后倒了一批玩"長租短付"的擦邊球類型企業(yè)，之后又倒了一批因被迫"自持"或者以為這是風(fēng)口所以參與的房企品牌類型；前幾年還倒了一批以"蛋殼"為代表的，玩概念搞金融類型的企業(yè)。現(xiàn)在又倒了一批真的專心做租賃經(jīng)營類型的企業(yè)。可以說到現(xiàn)在為止，長租公寓市場，多種玩法都試過，還是成不了氣候。這和最根本的矛盾沒有解決，始終沒有找到合適的盈利模式有關(guān)。當(dāng)然，如果你咨詢搜尋，還是有個(gè)別企業(yè)是盈利的，比如龍湖冠寓。但這畢竟是少數(shù)，必須是天時(shí)地利人和兼具才有的結(jié)果，所以規(guī)模大不了。