豐臺樓市銷冠，搞了個神操作

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北京樓盤調規，真是花樣百出。

2月6日，北京規自委公示了建發金茂觀宸一期的規劃設計方案說明。

文字不多，核心點是：把一、二期地下連通起來。

文尾，還附了兩張圖紙：

一張是原圖，已于2024年12月27日公示，在2025年1月拿到兩張規劃證；

另一張，就是調規圖。在01地塊負一層1#樓東南角，增加了與02地塊聯通的通道一處，稱之為“地下車庫連通口”。

這個通道，長15米、寬6米多，共計98平米。隨之，車庫面積相應增加。

費勁力氣，建發房產挖這么一條通道，到底有啥作用呢？

花姐推斷，它大概率不是真的讓地下行車方便，而是為了讓業主更好地共享一、二期的會所。

兩邊的會所加一起約5000㎡，集合商務、宴請、運動、雅聚等22大功能。

業主進出這些場所，走地下更加舒適、方便，尤其是在冬季、在晚上。

將兩樓盤地下打通的做法，是有先例的。

如：海淀保利半壁店項目、大興區大興發展集地的21/22地塊、通州中建運河玖院，以及昌平未來城星寰時代。（詳見《昌平樓市，送出了“四件套”》）

不過，一個新問題來了！

既然觀宸是把一、二期連通，為什么圖紙上，開口只體現在一期，而沒有把二期地塊畫出來？

原因很簡單。

新設的“地下車庫連通口”，是位于街坊路之下。這條L型街坊路，占地約5000平米，是屬于觀宸一期花錢買的。

正因為有了它，讓觀宸一期的實際容積率，從2.0升至2.42。

如今，在這條街坊路，建發房產北京總經理華曉巍找到了價值感，有了“地下連通”的神來之筆。

不過，在觀宸一期新版圖紙上，花姐依然沒有找到風雨連廊的印跡。

但在它的售樓處沙盤上和宣傳單上，赫然出現了一條約百米長的風雨連廊構造，自大門開始，往東3個90度拐彎之后，便來到了小區的中心湖景，并通過連廊的形式，將湖圍成一圈。

這次，為何華曉巍沒有打申請報告，將新增風雨連廊，也一并調規了？

那條風雨連廊，就像一把“違建”的劍，高懸于觀宸的頭頂之上。

看到觀宸調規的那刻，花姐驚呆了。

它可是北京最早的好房子代表這一，更是豐臺區少有的熱銷盤。

連銷冠都要調規，只能說，北京樓市實在太卷了。

有關北京樓市調規現象，花姐梳理了12個項目，得出一些判斷。

它們大致可分成兩類：

第一類：從傳統房子，增加好房子元素

1、增加陽臺

如大興區的元啟、亦莊北京潤府二期、通州縵云ONE二期、通州北投棲澐灣、昌平住總清樾府三期、大興興創置地6030項目、房山頤知筑東區。

它們的開敞陽臺，個別為內嵌式、可封閉。

2、調整品相

如海淀保利嘉華天珺西區，將樓棟的東南朝向，變成正南正北，且將戶型總戶數從424套增加至488套，把戶型變小。

朝陽區的首農御林灣，將原定的石材材質，換成了“玻璃+鋁板”。

它們有一個共性，擔心在好房子時代，原有產品落伍，擔心背刺。其中，大部分樓盤，之前賣得不佳。

索性，開發商破釜沉舟，死馬當作活馬醫。

第二類：原本是好房子，新增功能或調整戶型

除了觀宸之外，還有兩個典型案例，都發生在通州。

中海九棵樹項目調規，將大門景墻后移、修改消防通道、架空層移位，想讓產品盡善盡美。

神盤朝棠攬閱有了開盤大數據，將東區戶型面積縮小、樓高上浮，調到適銷對路的戶型。

反觀觀宸調規，一是為了給業主們提供配套的附加值，二是二期銷售遇到了難題。

它于2025年9月份取證，供應395套房源，至今網簽僅72套，去化率18%，成交均價7.52萬元/㎡，成交金額6.7億元，地價覆蓋率約32%。

觀宸二期的銷售情況，遠弱于一期。一期供應479套，網簽373套，去化率77.87%，成交均價約7.86萬元/㎡，是豐臺的銷冠。

或許正是基于此，華曉巍和他的團隊，想到了將一、二期地下打通，起碼為業主們增加了點附加值。

最后，花姐想說的是，開發商調規的盡頭，是為了更好地賣房。