北京
“回家只能爬樓梯，門禁卡刷不開單元門，就因為欠了幾個月物業(yè)費？”相信不少業(yè)主都聽過類似的糟心事。近日最高人民法院發(fā)布的一起典型案例，給所有物業(yè)公司和業(yè)主劃清了紅線：欠交物業(yè)費不能成為物業(yè)限制業(yè)主使用電梯、門禁的理由，這種“硬核催收”其實是違法行為！
案情并不復雜：張某是某小區(qū)業(yè)主，因未及時繳納物業(yè)費，物業(yè)公司直接停用了他的電梯及門禁權(quán)限。多次交涉無果后，張某將物業(yè)公司告上法庭，要求恢復使用功能。法院審理后明確支持了張某的訴求，而物業(yè)公司在訴訟過程中也主動恢復了門禁系統(tǒng)的使用。
很多業(yè)主和物業(yè)都存在一個誤區(qū)：“業(yè)主欠物業(yè)費在先，物業(yè)限制使用在后，理所應當？”但法律早已給出明確答案，這兩個關鍵規(guī)定一定要劃重點：
《民法典》第九百四十四條第三款：明確規(guī)定“物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費”。雖然法條沒直接列舉“禁止使用電梯、門禁”，但法院在判決中明確，電梯、門禁是業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的重要組成部分，屬于業(yè)主正常生活必需的設施，限制其使用本質(zhì)上與“停水停電”屬于同一性質(zhì)的不當行為，超出了合理催收的邊界。
合法催收的正確姿勢：最高法在案例解讀中強調(diào)，業(yè)主應當按照約定支付物業(yè)費，但即便業(yè)主違約，物業(yè)服務人也必須通過合理合法的方式維權(quán)。正確的催收流程應該是：先催告業(yè)主在合理期限內(nèi)繳費，若業(yè)主仍不支付，物業(yè)可以通過人民調(diào)解、提起訴訟或申請仲裁等方式追討，而不是采取影響業(yè)主正常生活的極端手段。
為什么法律要禁止這種“以暴制暴”的催收方式？最高法給出的解釋很實在：物業(yè)服務人以限制門禁、電梯使用的方式催收，本質(zhì)上是用債權(quán)（物業(yè)費）不當限制了業(yè)主的物權(quán)（建筑物區(qū)分所有權(quán)），不僅沒有法律依據(jù)，還會讓原本的繳費糾紛升級為更大的矛盾——業(yè)主無法正常生活維權(quán)，物業(yè)可能面臨敗訴、賠償?shù)确韶熑危罱K兩敗俱傷。
對于業(yè)主而言，也要明確：欠交物業(yè)費并非有理。如果對物業(yè)服務不滿，不能直接以拒交物業(yè)費對抗，正確的做法是保留物業(yè)服務不到位的證據(jù)，通過協(xié)商、投訴或訴訟等方式要求物業(yè)整改；無正當理由拖欠物業(yè)費，也可能面臨敗訴、支付違約金等后果。
這起典型案例的發(fā)布，不僅給物業(yè)公司敲響了警鐘——催收可以，但不能越界違法；也給業(yè)主提了個醒——繳費是義務，維權(quán)要理性。物業(yè)服務合同的本質(zhì)是雙方的合意，物業(yè)提供合格服務，業(yè)主按時繳納費用，才能形成良性循環(huán)。
如果再遇到“欠物業(yè)費被禁電梯”“門禁被?！钡惹闆r，業(yè)主可以明確告知物業(yè)其行為違法，要求立即恢復使用；若協(xié)商無果，可向住建部門投訴或直接向法院起訴，依法維護自己的合法權(quán)益。而物業(yè)公司也該摒棄“極端催收”的思維，用合法合規(guī)的方式維護自身權(quán)益，才能真正構(gòu)建和諧的小區(qū)環(huán)境～
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