瑞銀研究實(shí)驗(yàn)室最新針對(duì)中國大陸 2500 名受訪者（2025年10月28日至11月18日）進(jìn)行的住房調(diào)查顯示，相較于之前的低迷水平，購房意向和整體情緒有小幅改善，但相對(duì)于歷史平均水平仍然偏低。出售意向也有所上升，顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展路徑仍然脆弱且不確定。

購房意向略有改善，但仍然疲弱。

計(jì)劃在未來兩年內(nèi)購房的受訪者比例為30%，計(jì)劃在3到5年內(nèi)購房的比例為27%，均較去年同期（2024年9月調(diào)查分別為27%和24%）以及2025年4月調(diào)查（分別為20%和15%）有所上升。沒有購房計(jì)劃的受訪者比例從2025年4月的歷史高點(diǎn)28%（4月為40%）下降，回到與2022年大致相當(dāng)?shù)乃健?/p>

在當(dāng)前租房者中，35%的人更傾向于買房而非租房，較2025年4月的27%有所上升。與此同時(shí)，賣房意向也有所增強(qiáng)，目前有17%的房主計(jì)劃在未來1-2年內(nèi)出售房產(chǎn)，較2025年4月的10%有所增加，這與近期中國二手房掛牌量的上升趨勢(shì)一致。

圖1：購房意向略有改善，但仍然疲弱

分析：計(jì)劃在未來2年和3-5年內(nèi)購房的比例較去年四月大幅上升了10%和12%，而無購房計(jì)劃的人群下降了12%，同時(shí)租房人群中傾向于買房的比例提高了8%。以上數(shù)據(jù)至少說明了兩點(diǎn)，第一是目前的房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入了很多潛在買家的射程內(nèi)，第二是進(jìn)入射程并不代表馬上出手，大多數(shù)人目前還只是有買房的想法和具備買房的能力，啥時(shí)候買取決于后續(xù)房價(jià)走勢(shì)。

另外要注意的是，計(jì)劃出售房屋的業(yè)主比例較去年四月也上升了7%，也就是說潛在買家增多的同時(shí)拋盤也在加強(qiáng)，所以后續(xù)房價(jià)反轉(zhuǎn)還是需要較長時(shí)間的市場(chǎng)博弈。本質(zhì)上這是 資產(chǎn)負(fù)債表受損嚴(yán)重的被動(dòng)賣盤和有負(fù)債能力的主動(dòng)買盤之間的資產(chǎn)交換，即 居民資產(chǎn)負(fù)債表之間結(jié)構(gòu)性再平衡的過程。

市場(chǎng)情緒保持低迷，盡管比之前的低點(diǎn)略有好轉(zhuǎn)。

與6個(gè)月前相比，9%的受訪者表示購房信心增加，相比2025年4月的2%有所改善（回到2023年類似的水平，但仍明顯低于2023年前的時(shí)期）。信心改善主要受到政策寬松的推動(dòng)，包括更容易獲得按揭貸款（26%的受訪者）、按揭利率下降（22%的受訪者）以及政府保證房屋交付（21%的受訪者）。現(xiàn)金或優(yōu)惠券（23%的受訪者），盡管去庫存進(jìn)展據(jù)報(bào)道仍然緩慢。

92%的受訪者認(rèn)為按揭審批容易（相比4月的85%），86%的按揭持有人報(bào)告過去六個(gè)月內(nèi)按揭利率有所下降（相比4月的75%），2025年第三季度的新按揭利率降至約3.06%的歷史低點(diǎn)，預(yù)計(jì)2026年政策利率將再下調(diào)10-20個(gè)基點(diǎn)，按揭利率將進(jìn)一步下降30-40個(gè)基點(diǎn)。

圖2：整體情緒保持低迷，但比之前的低點(diǎn)略有好轉(zhuǎn)

分析：購房信心增加的比例相比去年四月大幅提升了7%（2%提升至9%），但從絕對(duì)值角度看依然處于低位，這說明市場(chǎng)短期信心還是比較萎靡。對(duì)于想買房的群體來說，目前的心態(tài)就是價(jià)格已經(jīng)可以負(fù)擔(dān)了，但大家都想買在最低價(jià)，特別是房價(jià)還在下跌的情況下，不是很著急的人是不會(huì)輕易下單的。這點(diǎn)從信心增加的原因中也可以得到印證，信心增加主要是按揭更容易、利率下降、保交房、地方優(yōu)惠券等，價(jià)格可負(fù)擔(dān)了以上這些因素才能擺上臺(tái)被買家考慮。

目前雖然說5年期LPR很久沒動(dòng)了，但今年繼續(xù)下行幾乎是肯定的事，問題只是下降的幅度有多大。這當(dāng)然很大程度上受美聯(lián)儲(chǔ)新主席人選的影響，對(duì)面降多了我們這里也會(huì)降多點(diǎn)，瑞銀的預(yù)測(cè)是基準(zhǔn)利率下降10-20bp，按揭利率下降30-40bp，這和我之前的想法差不多，我一直認(rèn)為按揭利率下降的幅度會(huì)比政策利率大，大概是2倍左右的關(guān)系。

低線城市支撐了邊際改善。

三線城市有11%的居民和二線城市有4%的居民表示信心比六個(gè)月前更強(qiáng)，超越了一線城市（0%）以及2025年四月的調(diào)查數(shù)據(jù)，32%的三線城市居民計(jì)劃在未來1-2年內(nèi)購房（高于一年前的27%和四月的19%，與2022年相近），而一線城市的購房意向有所減弱。這種差異可能反映出過去幾年三線城市房價(jià)和銷量下降幅度遠(yuǎn)大于一線和二線城市。然而，鑒于過去兩個(gè)月房市數(shù)據(jù)疲軟，三線城市積極情緒的可持續(xù)性仍有待商榷。

圖 3：雖然可持續(xù)性仍有待商榷，但下層城市引領(lǐng)了情緒改善

分析：目前三線城市居民表示對(duì)房價(jià)有信心的比例是最高的（達(dá)11%），雖然比二線的4%和一線的0%肯定要好很多，但從絕對(duì)值角度看還是很低，一線的0%我真的沒忍住笑了，很真實(shí)的調(diào)研。

三線城市計(jì)劃2年內(nèi)買房的比例較去年大幅提高了13%，這體現(xiàn)了三線城市在基本面上雖然無法與高線城市比擬，但最近4年來累積的巨大跌幅使三線市場(chǎng)有很大的超跌反彈需求。然而隨著近幾個(gè)月一線城市的一波加速下跌，其影響最終會(huì)波及二線和三線，所以三線的超跌反彈需求能不能釋放出來仍是個(gè)問題，而且從基本面和邏輯上講，房地產(chǎn)真正意義上的反轉(zhuǎn)大概率會(huì)從高線城市開始（而并非三線）。