先想想，自己老家還有沒有房子

如果有

這趟回家記得抓緊賣了

落袋為安

這周是最后一個工作周了

馬上很多朋友就要從五湖四海回各自老家了

前陣子和老媽電話，她說四年前最正確的一件事就是把老家的房子賣了

沒有一絲留戀

現(xiàn)在老家的房子價格已經(jīng)跌的不成樣子了

不知道各位在老家還有沒有多余的房子

我一直覺得每個人在老家的房子留一套給爸媽自住的房子就可以了

其他的所有房子不論多少錢現(xiàn)在都應(yīng)該立刻拋掉

雖然都是一些主觀判斷，但是一些趨勢發(fā)展已經(jīng)越來越明顯了

如果你也這么感覺，剛好老家的房子特別多，那么這趟過年回家記得找中介趕緊掛牌

01

對于很多縣城的人口結(jié)構(gòu)其實存在幾個特性

第一人口總量少

第二人口結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，細(xì)分年齡層基數(shù)比較薄，也沒有太多新增

第三年輕人的外流

第四老齡化的趨勢也開始明顯了

這四點的共性已經(jīng)是共識

但是對于房地產(chǎn)而言就會導(dǎo)致幾個情況

首先，整個需求結(jié)構(gòu)也會比較單一，剛需不足也會導(dǎo)致改善的上限不足

我們都知道，需求是需要流動的

這也是為什么金字塔結(jié)構(gòu)的需求比較穩(wěn)定的原因，這是支撐房價最穩(wěn)定的人口結(jié)構(gòu)

再加上整體總量較少就導(dǎo)致市場非常容易波動

除此之外，還有一個變量就是：租賃市場的極度不活躍

因為沒有龐大的產(chǎn)業(yè)引擎，所以也不存在系統(tǒng)性的產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入

所以很多的縣城其實沒有租賃市場的

或者說有租賃市場但是整體的價值是非常低的

這也間接導(dǎo)致了富裕一族放棄了多套房產(chǎn)的持有計劃

所以單位家庭的人均房產(chǎn)保有量也不高

這也是確實在很多縣城的房產(chǎn)就是擊鼓傳花

越往后需求越少，那么你的房子的接盤人也就越少

到后面其實就是價格的游戲，縣城的房價沒什么大奧秘，沒什么政策也不用什么判斷，一切都在供求關(guān)系里

02

當(dāng)然，破壞房價的還存在另一個因素

就是產(chǎn)品同質(zhì)化的嚴(yán)重

大部分縣城的居住產(chǎn)品分兩類，有圍墻的社區(qū)和沒圍墻的社區(qū)，

對于縣城土著而言，不存在沒有房子住的情況

但是對于他們的置換，本質(zhì)上存在的可供選擇項實在太少

所以很多有錢人不是不想換房，而是沒有看到中意的房子想要換房

這也是為什么我們經(jīng)常聽到很多地方的省會有虹吸效應(yīng)

本質(zhì)上就是他們在提供一個強勢城市里最好的房子

這給縣城土著的誘惑要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于在老家換一套更好的房子

另外，過去幾年你會發(fā)現(xiàn)很多家庭因為拆遷因為棚改被集中性的分到好多套房子

當(dāng)時都以一個較高估價被分流到很多家庭內(nèi)部

這些在當(dāng)時被稱為城市的品質(zhì)住宅如今也在經(jīng)歷同質(zhì)化周期

這個因素也在沖擊著脆弱的市場

03

當(dāng)然，更重要的是

改善不僅僅是針對產(chǎn)品，縣城的地段升級放緩也在延誤不少的地段改善的用戶

縣城的城鎮(zhèn)化其實已經(jīng)結(jié)束了

2019年前后應(yīng)該是很多縣城最后一輪擴(kuò)張

不少地方完成了區(qū)域的擴(kuò)大，我們經(jīng)常看到吾悅廣場、萬達(dá)之類的商超在縣城的近郊落點，然后城市行政機(jī)構(gòu)的搬遷

其實這就是那一輪明顯的城鎮(zhèn)化運動

按照一個城市的發(fā)展，下一輪的發(fā)展應(yīng)該是城市更新以及舊城升級

也就是很多人眼里的拆遷

說實話不少地方其實也是這么變化的

但是根據(jù)我的肉眼觀察，通過核心區(qū)域的拆遷帶來城市升級這個目的并沒有明顯變化

我老家是浙江的一個小縣城，三年前老家最核心的一個區(qū)域之前一個老菜場拆遷了

隨后規(guī)劃了一條步行街，做餐飲做娛樂

包括什么星巴克啊霸王茶姬啊都進(jìn)去了

說實話剛開業(yè)的時候還挺熱鬧的，大家感覺挺新鮮去逛逛

前陣子我再去發(fā)現(xiàn)整個步行街已經(jīng)蕭條的不行

空置率超過50%以上

大家還是比較習(xí)慣以前的那種生活模式

一些常規(guī)思維里一線城市的郊區(qū)運作模版轉(zhuǎn)移到縣城的核心區(qū)域本質(zhì)上并不適用

這背后說明了一個事實

對于縣城而言，如果說城鎮(zhèn)化通過行政區(qū)域的搬遷以及集中性商業(yè)的擇址而完成

那么對于舊城升級本質(zhì)上很難通過規(guī)劃發(fā)生顯著變化

主要的邏輯就在于，縣城的居住密度并不夠

縣城的下一輪發(fā)展很多長出來的，而不是規(guī)劃創(chuàng)造出來的

也因為這一輪的城市發(fā)展的動力不足，導(dǎo)致下一輪和房地產(chǎn)最重要的因素并不如預(yù)期中的發(fā)生

很多人說房地產(chǎn)從剛需進(jìn)入到改善

這個改善不僅僅是產(chǎn)品社區(qū)的改善，也有對于地段變化的改善

當(dāng)?shù)囟巫兓粔蛎黠@，城市升級現(xiàn)象不夠突出

那么改善需求也不太容易激活

換句話來說，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型在縣城也不太會出現(xiàn)，那關(guān)于價格上漲的因素少了最重要的一個支撐

04

最后一個元素：縣城不存在暴富一族

為什么一線的房價比較堅挺

一個很重要的一點就是一線城市能夠吸引到全國的有錢人

特別是新貴們

如果突然因為時代紅利或者產(chǎn)業(yè)崛起的暴富一族，第一選擇就是在熱點城市買房

但是縣城有著反過來的宿命

就是一旦崛起了一些有錢人，那么他們的選擇就是離開縣城

這很殘忍，但這也是現(xiàn)實

這也就決定了大部分縣城有著差不多的供求邏輯

在需求側(cè)，整體根基的薄弱

以及不同階段的購買力都不夠強勁，每一段都存在一定程度的分流

另外在供給側(cè)

同質(zhì)化以及過量化本質(zhì)上也成為了沒辦法愉悅的鴻溝

同時也伴隨著產(chǎn)業(yè)能級的不夠，沒辦法驅(qū)動土地升級帶來供給側(cè)改革

所以在當(dāng)下也很難去創(chuàng)造點狀熱點個案

所以幾乎所有的縣城未來只有一種出路：義烏化

好的縣城都是長出來的，而不是規(guī)劃出來了

這是無數(shù)個小縣城當(dāng)下必須要走的一條路，找到一個適合自己的模式，發(fā)展成一個特色小鎮(zhèn)特色縣城

然后以此構(gòu)建產(chǎn)業(yè)

從而在消費、人口、產(chǎn)業(yè)各個維度打破以前的基本盤，房地產(chǎn)市場才有可能被盤活

哪怕是類似之前淄博也好榕江這好這樣哪怕是網(wǎng)紅流量也要抓住

本質(zhì)上雖然聽上去像是追熱點，但也是很多縣城破宿命的唯一道路

義烏之所以房價穩(wěn)定，不是因為綠城去做了開發(fā)

而是因為這個地方是義烏，所以房價穩(wěn)定

05

那回到一個扎心的問題，那么對于普通縣城，什么樣的房子是比較保值的

其實是有的

只不過樣本是非常非常少的

大概有幾個方向

第一：叫城市絕對中心的純別墅區(qū)

樣本量少你就會發(fā)現(xiàn)定義的類目都是非常細(xì)小的垂直賽道

強勢地段加上低密度物業(yè)，這兩個資源的疊加的社區(qū)在很多縣城還是相對保值

不過要注意一定要純別墅

挺邪門的，我老家挺多混合社區(qū)，那些別墅就不行

最后都弄的像農(nóng)民房價格最后也上不去，有的也改成會所做夜總會了

第二：縣城最貴的那一個社區(qū)

為什么這句話聽上去像是一句廢話

就是真的，一個縣城真的會有一個社區(qū)會很貴，但是就一個

哪怕邊上隔壁差不多的小區(qū)也賣不到價格

我家老家小區(qū)就是這么一個特點

最好的地段然后是2019年的次新房齡，然后物業(yè)是綠城的，整個社區(qū)會所啊綠化啊管理的都還不錯，然后也是大戶型設(shè)計

這個小區(qū)的價格就會很突兀

本質(zhì)上就是一個圈層效應(yīng)，吸納了這個縣城最后僅有的一些老錢

因為老錢的數(shù)量不多，所以只能支撐這唯一的一個社區(qū)的房價

隔壁的小區(qū)哪怕我覺得品質(zhì)也沒差這么多，但是單價就有接近40%的落差

這種畫面或許也只有在縣城才會出現(xiàn)了

2015年到2020年這是很多縣城最大一輪也是最后一輪的房地產(chǎn)發(fā)展

在眾多的社區(qū)開發(fā)過程中，或許也就只有一兩個碩果僅存的社區(qū)能夠做到價格相對堅挺了

06

所以對于縣城的房價建議，其實最后大概濃縮成一句話

如果自身不在老家生活，那么縣城就留一套給爸媽居住的房子就可以了

剩下的不論現(xiàn)在多少錢，都可以拋掉了

在老家一套可以一直住的房子加上手上一筆現(xiàn)金，這應(yīng)該是很多老人在老家生活最好的樣本了

Ps：你在老家有多少套房子，都怎么來的，準(zhǔn)不準(zhǔn)備拋掉，我們評論區(qū)聊聊